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Vivre à Tokyo: Choisir son Eco-système

Posté par tokyomonamour le 1 septembre 2010

Tokyo est une mégapole. Un monstre urbain. Ce n’est pas une ville à proprement parler (shi), c’est une métropole (to) qui contient 23 arrondissements (ku) et 26 villes en son sein. Elle se déploie dans sa région selon les modèles du Grand Londres, qui est une sous-division régionale du RU et de Shanghai, une Cité-province de plus de 7000 km2 divisée en villes et villages.
A côtés de ces métropoles, Paris est un nain urbain (au niveau administratif s’entend) de 105 km2… Je lisais un article sur l’excellent site le buzz Immobilier à propos de la distinction Intra/Extra muros et de son impact sur la sociologie des parisiens et sur les prix de l’immobilier dans la capitale. La superficie ridicule, coincée par des remparts imaginaires détruits seulement au début du 20ème siècle, de la capitale étant bien évidemment la principale cause de l’élitisme parisien et du « manque » de logement dans la ville…

Tokyo elle, s’étend nonchalamment sur ses 2 187 km2 en variant les paysages et les écosystèmes urbains. Le futur tokyoite aura donc la chance de pouvoir choisir, selon son budget et ses goûts, son habitat parmi un vaste éventail de choix. Maison ou appartement. Quartier central ou périphérie. Cyberpunk ou Temples perdus dans les montagnes…

Le tokyoïte fortuné n’est pas stéréotypé et peut résider dans deux types de logements : l’appartement « de standing » comme on dit chez nous, ou la maison individuelle (La grande superficie de la métropole comprend en effet des zones urbaines éparpillées un peu partout réservées aux maisons individuelles…) et dans différentes zones géographiques.

Un appartement dans un étage élevé dans tour de 45 étages à Odaiba ou dans le centre (je précise étage élevé car il semble exister une ségrégation sociale dans les tours en fonction de l’altitude de l’appartement acheté… La bêtise humaine n’a pas de limite).

Un appartement à dimension humaine dans les espaces résidentiels séparant la plupart des centres d’activités Tokyoites, entre Shibuya et Shinjuku, Roppongi et Hiroo ou dans le quartier plus bobo de Kagurazaka (bcp de français y résident car le lycée français n’est pas loin).

Une maison dans les arrondissements du centre, Shibuya près de Omotosando ou dans l’arrondissement très huppé de Minato, près des tours de Midtown ou Roppongi Hills, ou dans les arrondissements de l’ouest : Meguro et Setagaya, qui sont riches en espaces verts et en institutions scolaires, Jiyugaoka, Futatama…

Si vous achetez dans ces quartiers, la note s’échelonnera entre, pour le petit appart, 5 000 000 yens et, pour ceux qui aiment les immeubles avec services ou les maisons individuelles, 100, 200 millions et plus et plus si affinités… Comptez en moyenne entre 9000 et 12 000 euros du m2.
Les locations pour un studio commencent généralement à 80 000 yens et montent très vite, sans plafond.

Les Classes moyennes et les classes populaires devront s’éloigner des gares si elles veulent se loger dans ces quartiers. De 15 mn et plus à pied, à 15 mn en bus… Ou réduire leur prétention en achetant ou louant plus petit. Elles pourront aussi, ce qui se passe généralement, se rabattre sur le nord et l’est. Toshima, Nerima et Kita qui étaient à l’origine de vastes zones de riziculture. L’est de Tokyo, c’est un peu la ceinture rouge de Paris (sans la notion communiste…), les quartiers traditionnellement populaires, avec beaucoup de petites usines et d’artisanat, dans les arrondissements de Sumida, Edogawa et de Arakawa.

Elles pourront aussi, pour avoir plus grand et profiter d’un peu plus de verdure, se replier sur les départements voisins, la « grande couronne locale » : Saitama et Chiba principalement. Le département de Kanagawa à l’ouest avec sa capitale Yokohama, forme une véritable unité urbaine avec Tokyo et les prix s’y ressemblent, surtout du côté des collines intérieures (la côte étant industrialisée, elle est nettement moins attirante pour les familles en recherche d’un cadre de vie agréable).
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Les prix sont nettement moins élevés que dans le centre mais peuvent varier énormément en fonction de la distance de la gare la plus proche, de la qualité du bien, ancien ou neuf, de la proximité avec les centres tokyoites qui sont principalement au nombre de 6 et qui forment une ceinture le long de la ligne Yamanote : Ikebukuro, Shinjuku, Shibuya, Shinagawa, Tokyo, Ueno-Akihabara.

La taille démesurée de la métropole permet de rester Tokyoîte tout en vivant à la campagne… Un peu comme si les habitants de Meaux ou de Melun se disaient Parisiens… Ça laisse songeur…

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Tokyo au 22ème siècle

Posté par tokyomonamour le 26 août 2010

L’avenir sera vert… Pas par ce que la conscience écologique des hommes se sera brutalement réveillée ou que, sensibilisés aux discours de prêcheurs de l’apocalypse industrielle, ils auront trouvé le chemin de la rédemption. Non, l’avenir sera vert par ce qu’il n’a pas d’autres choix. Nécessité fait loi.
Derrière les discours de Responsabilité Sociale des multinationales se cachent en fait des préoccupations bien matérielles: économie d’énergie pour réduire les coûts, dons aux ONG pour réduire les charges fiscales et améliorer l’image de la marque, nouvelles technologies « vertes » pour réduire l’utilisation de matières premières de plus en plus rares… Bref, le monde devient écolo par ce qu’il est obligé de l’être.

Cette tendance donne naissance à de nouvelles visions urbaines artistiques. Deux artistes voit la vie en vert pour Tokyo:
Tokyo Genso (Tokyo Chimère) et Green Island.

Le premier est un artiste individuel un peu narcissique, du moins au vue de son blog, mais ayant une vision urbaine de Tokyo extraordinaire. Pour lui, le Tokyo de demain sera vert… Et en ruine. Avenir écologique sombre pour l’humanité qui verra disparaître la civilisation industrielle.
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Reconnaissez-vous le Rainbow Bridge, le kabuki-za et Shibuya?

Pour Green Island, un groupe de créateurs assez positif, à en juger par leur site, le Tokyo Eco de demain offre une image conciliant développement économique et conscience de l’environnement ( Il me semble que le Groupe avait été présenté à Paris lors d’une expo ville eco organisée par EDF en 2010…).
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Roppongi et Akihabara.

Deux visions radicalement opposée du « retour » à une Terre plus naturelle. Le développement économique des sociétés humaines, notamment le développement urbain, a toujours été parcouru par des courants de pensées opposées sur le futur. La science peut-elle tout régler? L’homme peut-il devenir dieu et se libérer des contraintes de son environnement par ses créations technologiques?La croissance est-elle éternelle?

Personnellement, je ne mettrais pas ma main a couper, ni d’un côté ni de l’autre. Qui peut prévoir les aléas de l’histoire? En tant que tokyoite et ayant l’intention de le rester encore quelques temps, j’avoue préferer la vision de Green Island. Mais en tant qu’admirateur de Tyler Durden, je dois dire que la vision de Genso ne manque pas de charme…

In the world I see – you are stalking elk through the damp canyon forests around the ruins of Rockefeller Center. You’ll wear leather clothes that will last you the rest of your life. You’ll climb the wrist-thick kudzu vines that wrap the Sears Tower. And when you look down, you’ll see tiny figures pounding corn, laying strips of venison on the empty car pool lane of some abandoned superhighway.

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Les chiffres de l’immobilier japonais II

Posté par tokyomonamour le 23 août 2010

Quelques autres chiffres utiles à connaitre pour comprendre la situation tokyoite en particulier. Intéressons-nous aux prix cette fois.
La plupart des données sont tirées du rapport de l’indice des marchés du logement du Japan Real Estate Institute du deuxième semestre 2009.

La métropole de Tokyo (que l’on appelle souvent préfecture mais c’est une erreur. Il n’y a pas de préfet au Japon, ni à Tokyo (To) ni ailleurs (do fu ken). Il y a des gouverneurs élus au suffrage universel. En province, il vaut donc mieux parler de département) couvre une superficie énorme, de 2187 km2, alors que Paris ne fait que 105 km2… Il faut donc considérer Tokyo comme une Métropole-région, composée de 23 arrondissements et de tout un chapelet de villes qui se concentrent sur la partie ouest, en coulée vers les terres intérieures, qui serait l’équivalent de la ville de Paris et d’une partie de l’île de France. Il est donc normal que les prix varient énormément à l’intérieur de ses limites.
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C’est dans les 5 arrondissements centraux (qui correspondent, en superficie, aux 2 tiers de Paris à peu près) que les prix sont les plus élevés. Prix moyens au mètre carré dans le neuf: 1 200 000 yens, soit environ 12 000 euros (pour faire simple, et comme les taux de change s’en approche: je fais 100 yens pour 1 euro) pour les appartements de plus de 80 m2. 900 000 yens pour les appartements petits et médians (moins 80 m2). Un appartement neuf de 80 m2 dans le centre de Tokyo vous couterait la rondelette somme de 960 000 euros, sans les frais d’achat évidemment…
Pour l’ancien, on est à 600 000 yens en moyenne dans tout Tokyo, tout appart confondus, soit 480 000 euros en moyenne pour un appartement de 80 m2.

La moyenne dans les 23 arrondissements est plus « abordable » avec un m2 de 900 000 yens pour les grands appartements et de 800 000 pour les autres.
Il y a des écarts de 200 000 à 350 000 yens par m2 entre le neuf et l’ancien. L’immobilier neuf a donc une prime moyenne de 20 à 30% sur l’ancien.

Les prix ont baissé entre 2007 et 2009 et ont brutalement remonté fin 2009… Comme pour Paris.

Les loyers, eux, continuent de baisser depuis 2007 par contre, comme en France encore, avec une moyenne dans le neuf de 5000 yens au m2 dans les 5 arrondissements centraux et de 4500 yens dans l’ensemble pour les grands appartements. Le loyer tourne autour de 3 500 yens le m2 en pour les plus petits appartements. Notez, à la différence de Paris, que les grands appartements ont un m2 carré plus élevé que les petits. Cette situation tient surement au manque d’investisseurs individuels au Japon qui ne tirent pas les prix des studios vers le haut. Dans l’ancien, là on est à 4000 yens pour les grands appart et un peu moins de 3 500 yens pour les autres.

Pour finir, jetons un oeil à la rentabilité moyenne de l’investissement à Tokyo.
Si vous êtes propriétaire bailleur d’un appartement neuf dans les quartiers centraux, vous bénéficierez d’une rentabilité moyenne de 6,8%. La moyenne globale tourne autour de 5,5%. Si vous louez un appartement ancien, la rentabilité moyenne monte à 7 ou 8%.

Comme vous pouvez le constater, la fracture entre neuf et ancien est très forte. En France, cette distinction s’est peu à peu estompée depuis la fin des années 90 et les prix ont fini par se valoir. Le Grenelle de l’environnement risque cependant de ré-inverser la tendance, les mises aux normes de l’ancien imposant des travaux très couteux dans un proche avenir, vont surement faire baisser les prix de l’ancien et donc, de fait, faire comparativement remonter ceux du neuf.
Au Japon par contre, et même si l’appauvrissement général et l’importance de la localisation favorise le marché ancien depuis 3 ans, le neuf garde encore son statut supérieur. Deux raisons principales:
1) « Faire construire » pour sa famille est symbole de statut social.
2) Les normes anti-sismiques renforcées de 1981 dévalorisent l’immobilier qui a été construit avant cette date.

Mais plus encore que cette distinction neuf/ancien, l’immobilier nippon est en train, comme en France d’ ailleurs, de perdre son segment principal, celui de la classe moyenne. Nous verrons donc deux segments immobiliers qui vont régir le marché: L’immobilier « UNIQLO », simple, pas cher et de relativement bonne qualité (du moins espérons-le) et l’immobilier CHANEL, qui va faire la différence par des prestations et des emplacements qui draineront tous les consommateurs fortunés.

La fin de la classe moyenne, phénomène d’ampleur mondial qui touche tous les anciens pays développés, va également se lire dans l’évolution du marché immobiler des années 2010 et 2020…

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Les chiffres de l’immobilier japonais

Posté par tokyomonamour le 21 août 2010

INSEE, FNAIM, les notaires… La France foisonne de chiffres sur les transactions immobilières dans le pays.
Forcément, comme les principaux auteurs de ces chiffres ont des intérêts directs dans l’immobilier, il est légitime de douter de l’objectivité générale des publications. Mais laissons-là la France et son chaos statistique, d’autres en ont déjà très bien parlé, pour nous occuper du Japon.

Le livre blanc des terrains du ministère de l’aménagement du territoire, en anglais ici, présente tous les chiffres officiels, de prix, de mises en chantier et de transactions, dans l’archipel. Résumé, cela donne ça:

Prix des terrains en baisse pour la deuxième année consécutive, -4% sur le pays, avec une baisse plus importante dans les grandes villes, – 8,7% à Tokyo, et dans l’immobilier commercial.
Entre 2004 et 2008, grâce notamment aux dérégulations du gouvernement Koizumi, il y a eut une mini bulle immo dans les grandes zones métropolitaines durant laquelle les prix des transactions a brutalement remonté (avec des 10 ou 15% par an à Tokyo), c’était la première remontée au Japon depuis l’éclatement de la bulle dans les années 90. Et puis, patatrac, choc Leeman… L’économie réelle a repris le dessus depuis 2 ans.

780 000 logements mises en chantier en 2009, 25% de moins que l’année précédente. (France : 341 000 en 2008)

1 117 000 transactions en 2009, 8,6% de moins que l’année précédente (France, de tête, environ 600 000 pour 2009)

Un total de 57 759 000 logements pour 49 997 000 foyers, soit un surplus, sur papier, de 7 610 000 logements… Environ 13% des logements. Enorme!!! Evidemment, la plupart de ces logements sont concentrés en province et en banlieue éloignée de Tokyo.

Le pourcentage de propriétaires de leur propre logement est, sur l’ensemble du pays, de 61,1% en 2008, en très légère baisse par rapport à la précédente enquête de l’agence des statistiques (l’INSEE locale) et de 44,6% à Tokyo. Forcément, plus c’est cher moins il y a de propriétaires… Ce qui n’est pas nécessairement plus mal.
Dans une grande ville internationale, la mobilité des habitants est un atout primordial, tant pour la métropole que pour les individus qui peuvent se déplacer, changer de quartiers selon leurs besoins et leurs envies, voire de pays. La location est, me semble-t-il, le modèle le mieux adapté aux cités globales du 21ème siècle, du moins pour les personnes qualifiées qui peuvent trouver facilement un emploi hors cadre géographique. La propriété devrait être réservé à l’investissement locatif et au « petit plaisir supplémentaire ». Car je le rappelle, la résidence principale n’est pas un actif! Lisez cet excellent article à ce sujet.

Un chiffre m’avait frappé il y a quelques mois. Je suis tombé sur les chiffres de l’INSEE et parmi ces derniers une catégorie avait attirée mon attention: les gens locataires de leur résidence principale mais bailleur ou propriétaire de leur résidence secondaire… Le concept me semble intéressant et même assez pertinent…

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Le syndrome de Tokyo

Posté par tokyomonamour le 20 août 2010

Stockholm, Paris, Tokyo… Trois villes magnifiques connues pour leur art de vivre, leurs musées, leur dynamisme… Et leur syndrome.

Le syndrome de Stockholm décrit le comportement irrationnel d’otages qui se mettent à développer des sentiments de confiance, d’affection, voire d’amour pour leurs ravisseurs.

Le syndrome de Paris lui, nommé ainsi par analogie avec le premier je suppose, décrit les symptomes de jeunes japonaises (généralement) désillusionnées par Paris et ses habitants et qui, ne supportant la triste et dure réalité (les parisiens sont des citadins mal polis, qui n’aiment pas les touristes et qui laissent trainer les déjections de leurs animaux dans les rues… Ce qui n’est pas faux), tombent en dépression et doivent rentrer au Japon pour prendre du repos psychologique. Allez voir cet excellent article de shinmanga agrémenté de multiples vidéos sur le sujet.

Concernant la ville qui nous intéresse ici… Il y a bien quelques forums et blogs sur le sujet mais rien de bien sérieux… Soit par ce que les auteurs sont trop affectés par les symptomes eux-mêmes, soit par ce qu’ils ne les ont pas, au contraire, expérimentés. Je n’ai pas personnellement connu de dépression suite à une désillusion face au Japon et aux Japonais. Mais j’ai rencontré plusieurs compatriotes touchés par ce qui semblait être les mêmes causes de dépression.

Les victimes semblent en général présenter les mêmes conditions:
- Une attirance pour le Japon qui les poussée à laisser tomber la France, qui leur offrait peu d’opportunités de toute façon, et à venir dans l’archipel
- Un japonais approximatif, donc des problèmes de communication
- Un visa de vacances travail, donc des jobs instables et peu rémunérés
- Un rythme de vie irrégulier lié principalement aux incertitudes de leur emploi et de leur portefeuille
- Une copine japonaise avec laquelle il s’engueule, semble-t-il, assez souvent

Pour résumer, des étrangers ne parlant pas ou peu la langue arrivent dans un pays dont ils avaient un image d’Épinal, biaisée par leur ignorance culturelle, n’arrivent pas à établir des relations humaines sincères avec les locaux et ne font que survivre financièrement d’expédients de profs de langue… Derrière le « syndrome » de Tokyo, se cache tout simplement un mal du pays renforcé par des illusions déçues et une incapacité à partager ces sentiments avec de la famille, des amis, ou même des gens qui vous comprennent.

Nous avons clairement affaire ici au syndrome de l’expatrié, avec quelques spécificités régionales certes, mais sans plus. Dossier clos.

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