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Takamatsu: Décadence à 3,5 Naoshima: Revitalisation réussie

Posté par tokyomonamour le 4 octobre 2010

Petit rappel de l’ « Echelle empirique de décadence urbaine des villes moyennes au Japon ».

1. Le nombre de personnages âgées dans les rues.
Les vieux, ça consomme mais ça ne produit pas. Leur nombre est l’indice le plus sûr de repérage avancé de déclin urbain.
2. Le nombre de panneaux à louer
Dans un marché immobilier dynamique, dans une ville qui attire des actifs, les panneaux à louer à vendre n’existent pas. On a pas le temps de les poser que déjà les locataires se pressent au portillon.
3. Le nombre de parkings extérieurs en centre ville
Un immeuble, ça coute cher en entretien et en impôts fonciers. Si il n’y a pas de locataires, mieux vaut détruire le bâti pour en réduire les frais et transformer le terrain en parkings. Ça ne rapporte pas beaucoup mais ça permet de ne pas être en trou.
4. Le nombre de bâtiments abandonnés
Les propriétaires n’ayant même plus les ressources financières nécessaires pour détruire leur immeuble et convertir le terrain en parking, le laisse tomber en ruine. Des quartiers entiers se transforment en ville fantôme façon Détroit.
5 et plus. La ville perd le peu de substance urbaine qu’il lui restait et devient peu à peu, une authentique ghost town

Comme j’avais une nuit de transit à Takamatsu sur mon voyage vers Naoshima, j’ai profité pour faire une promenade urbaine de mon goût et établir une grille de décadence du lieu. Takamatsu (419 000 habitants, une population en hausse mais dont le taux de croissance ne cesse de décroître depuis 1985. Devrait se stabiliser avant de se réduire dans les prochaines années) est une ville industrielle au littoral bordé de nombreux hangars qui, avec le recul industriel progressif de l’archipel et la concentration des secteurs manufacturiers à haute valeur ajoutée dans la région du Tokai commencent à être peu à peu abandonnés ou convertis (en magasins jeunes ou en cafés). On trouve donc de vastes terrains ou bâtiments à quelques pas du port et de la gare, abandonnés ou en passe de l’être.

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La rue commerciale principale de la ville est surprenante, alternant magasins Chanel et Hermès avec des terrains vagues et des magasins fermées aux rideaux rouillés par les sels marins. Le phénomène de bipolarisation des classes sociales, riches et pauvres, entraîne la disparition progressive des magasins médians au profit des deux extrêmes qui finissent par se côtoyer en centre ville… Une structure urbaine assez inattendue issue de la paupérisation du pays mais sûrement temporaire en attendant une réelle réorganisation de l’espace en accord avec les nouvelles tendances démographiques et économiques qui se mettent en place.

Takamatsu à donc déjà un pied dans le niveau 4 même si elle fait tout pour ne pas s’y laisser happer (Participation au festival de Seto, Avantages fiscaux pour attirer les investisseurs, Chanel et Vuitton en tête je suppose etc.). A mon avis, c’est pas gagner… Contrairement à l’île voisine de Naoshima qui elle, est sur les rails de la revitalisation. Car comme je l’avais écrit dans un article la semaine dernière, Naoshima est effectivement en train de se « balnéairiser ». La puissance financière de Benesse et sa stratégie d’englobement des résidents îliens paye. En effet, l’entreprise fournit, avec la municipalité, des aides à tous les habitants qui souhaitent embellir leur maison et la rendre plus « traditionnelle ». Dans la plupart des cas, il s’agit juste de quelques planches de bois noircies au charbon sur des parpaings mais l’effet est remarquable. Les maisons ainsi maquillées se cachent parmi les vraies et authentiques maisons traditionnelles et il est impossible de les reconnaître lors d’une ballade touristique basique.

Il y a aussi pas mal de constructions neuves sur l’île, résidences secondaires ou habitations principales de locaux dont les revenus ont augmenté grâce à l’afflux de tokyoites en quête de nature et d’art moderne. Tout en profitant de ces embellissements, les indigènes reconvertissent de plus en plus leur résidence en café ou en magasin de souvenir pour profiter de la manne touristique, mais sans excès… Benesse veille. Naoshima, qui était encore une île parmi d’autre, perdue dans la mer de Seto, en proie à la dépopulation et au vieillissement, a su, sous la houlette d’une entreprise dotée d’une vision stratégique de long terme et en dépit de l’administration publique locale qui ne voyait pas d’un bon l’oeil l’arrivée de cette multinationale, se revitaliser, retrouver une valeur économique et acquérir une nouvelle identité régionale. Un succès donc… Mais au service de qui?

Avant de quitter l’hôtel Benesse, j’ai passé la tête derrière le comptoir pour y voir le registre de réservations. A côté des noms de chaque client, il y avait la rubrique « adresse ». La colonne de la double page de l’énorme registre était remplies des mêmes kanji qui se répétaient tout du long : Tokyo, Tokyo,Tokyo, Tokyo, Tokyo, Tokyo, Tokyo, Tokyo…

Publié dans Urbanisme et architecture | 2 Commentaires »

Se Loger pas cher au Japon

Posté par tokyomonamour le 24 septembre 2010

Le Japon c’est beau, mais c’est cher. Tokyo, indétronable dans sa position de ville la plus chère du monde nous le rappelle chaque année. Ce n’est pas tant la bouffe qui est si coûteuse, on peut manger, pour 280 yens, d’excellents bols de riz recouverts de fines tranches de boeuf dans un fast food local (Rien ne vaut Yoshinoya! L’assaisonnement n’a pas son pareil et les Matsuya et autres Sukiya ne valent pas grand chose! Enfin, passons les querelles de clochers) et ressortir repus. Non, ce qui coûte, comme partout, c’est le logement.

N’y allons pas par quatre chemins: la clé du logement, c’est les relations. Si vous avez un bon ami sur place pour vous héberger, une copine japonaise (ou un copain) qui partagera son futon avec vous, ou encore, un gentil propriétaire local prêt à vous louer son studio dans le centre de Roppongi sans caution à moitié prix dans votre répertoire, la vie est belle.

Vous n’avez pas de relations mais vous avez de l’argent, un visa et un contrat de travail? Faites votre choix! A part quelques propriétaires qui n’osent pas encore (plus par peur des impayés que par réel racisme) louer aux étrangers, la quasi totalité du marché de la location nippon s’offre à vous.

Vous avez de l’argent, mais malheureusement, toujours pas de relations ni le sésame de l’immigration. C’est toujours jouable à l’aise.

Pour les sédentaires, vous pouvez aussi essayer les appartements meublés (monthly mansions) qui proposent des studios tout confort à partir de 60 000 par mois en banlieue tokyoite. Ce site propose des tarifs dégressifs en fonction de la durée du contrat. 3000 yens par jours pour moins d’un mois, 2500 pour mois de 3 mois etc. Ça vous évite l’achat de tout l’équipement ménager et vous restez libre de vos mouvements.

Pour les nomades, vous pouvez vous la jouer hôtel pendant tout le séjour. Entre l’Impérial de Hibiya et les business hotel qui proposent des tarifs cassés à 3500 yens la nuit, le choix est vaste.
Vous pouvez aussi vous la jouer mystique avec les shukubo, ce système de d’hôtellerie dans les temples. J’ai fait une fois, c’est cool. Environ 3000 yens la nuit en moyenne, seulement en province.

Vous n’avez pas d’argent, pas de relations et pas de visa… Là, c’est un peu moins funky. Mais bon, vous ne venez pas non plus pour bouffer! La Guest house chez Sakura House (je le met pas en lien, ils font de la pub sur ce blog sans que j’ai mon mot à dire), c’est ce qu’il y a sûrement de plus pratique et de moins cher… Je ne cautionne pas cependant! Vous n’avez tout de même pas fait 10 000 km, quitter votre patrie natale, votre famille et vos amis pour venir découvrir ce pays étrange et fascinant, pour vous retrouver entouré de français et d’un tas d’autres gaijin… Si vous êtes jeune étudiant, essayez l’immersion pendant un mois ou deux avec une famillle d’accueil. Mon premier séjour s’est déroulé à Kanagawa de cette façon et j’ai découvert plein de trucs utiles. Vous avez aussi la Youth Hostel dans le même genre qui permet une immersion par ce que beaucoup de japonais les utilisent.

Mais tout ça, ce sont les plans basiques (je me demande même pourquoi j’en fait la liste, c’est disponible partout sur le net). Le vrai plan, il est à chercher dans les niches. Non, je ne vous demande pas d’aller coucher avec Hachiko et ses frères canins, mais de porter votre regard sur les possibilités de tous ces petits mondes qui touchent au Japon et qui peuvent avoir des liens avec vous.
Vous êtes un budoka? Pourquoi ne pas chercher à vous faire loger dans un dojo?
Vous êtes étudiant en japonais ou en religion, pourquoi ne pas essayer une bourse de la Soka gakkai?
Vous vous y connaissez en agriculture et la culture du daikon vous botte, pourquoi de ne pas essayer de prendre contact avec des coopératives japonaises régionales en manque de main d’oeuvre?
Vous êtes prof et vous voulez essayez la province, pourquoi ne pas tenter le programme JET?

Associez votre recherche de logement à un projet consistant de vie sur place et vous verrez de nouvelles portes s’ouvrir devant vous…

Publié dans Immobilier au Japon, Logement | Pas de Commentaires »

Quartiers Tokyoites

Posté par tokyomonamour le 23 septembre 2010

Nouvelle série d’articles sur les quartiers tokyoites. Il y a pas mal de présentations de promenades urbaines faciles d’accès dans le commerce ou sur Internet. La plupart du temps, ça tourne autour de photos et de lieux touristiques sympas à visiter. Je vais pas en rajouter une couche par ce que le tourisme, c’est plus vraiment ce qui m’intéresse et que j’ai deux mains gauches quand il s’agit de photos (si vous voulez voir des photos de la métropole par quelqu’un qui sait de quoi il parle, allez sur Made in Tokyo).

Je vais donc passer ces promenades urbaines au filtre de l’histoire du quartier avec un sous filtre immobilier pour lier tout ça à des questions plus immédiates de prix des terrains et des loyers. Par ce que l’immobilier et le logement, c’est aussi l’histoire d’un lieu et du processus d’accumulation des populations dans celui-ci.

En plus de mes recherches personnelles et internet (un outil extraordinaire quand même… Je me demande comment faisaient les traducteurs avant pour faire des recherches de vocabulaires… Ils devaient perdre plus de temps entre leur bureau et la bibliothèque que sur leur document!), j’ai deux bons bouquins sous la main qui devraient donner quelques infos supplémentaires intéressantes: 東京のどこに住むのが幸せか de 山崎隆 et 江戸と東京の地理がわかる de 井上泰夫.

Premier quartier qui sera traité, celui qui enregistre le plus de popularité à Tokyo depuis plus de 2 ans auprès des jeunes parents et DINKS tokyoites : Kichijouji, dans la ville de Musashino, à l’ouest de l’arrondissement de Setagaya…

Publié dans Quartiers, Urbanisme et architecture | Pas de Commentaires »

Propriétaires bailleurs au Japon

Posté par tokyomonamour le 17 septembre 2010

Traditionnellement, il y a peu de petits propriétaires bailleurs individuels au Japon. Les immeubles de location, très souvent dédiés, sont en général gérés par un propriétaire unique, riche individuel ou entreprise. Les immeubles sont ainsi divisés en bien à usage de résidents propriétaires (bunjo) qui détiennent les droits de propriété de leur appartement et biens à usage locatif (chintai).
Les propriétaires d’appartements le devenaient en général de manière temporaire, en attendant de pouvoir s’acheter une maison individuelle, le rêve de toute famille japonaise (également partagé par la plupart des ménages français). S’ils pouvaient suffisamment épargner, ils revendaient ensuite leur appartement sur le marché de l’occasion à d’autres individus qui allaient eux aussi devenir propriétaires résidents, et utilisaient l’argent de la vente pour compléter leur apport.
La baisse des prix immobilier, le vieillissement des résidents et la concentration de populations à Tokyo modifient la donne :

Tout d’abord, les japonais qui ont acheté il y a 20 ans, au moment de la bulle, à des prix défiant l’entendement se sont retrouvés avec des prêts immobiliers supérieurs au prix du marché de leur appartement et se sont vus dans l’impossibilité de le revendre. Cet appartement, qui devait être une simple étape sur le chemin de la propriété d’une maison individuelle, devient un piège. Ils ne peuvent plus le quitter, ils y vieillissent et pour beaucoup, ils y meurent aussi. En province, dans des copropriétés vieilles de 30 ou 40 ans à l’écart des centre villes, il n’y n’existe quasiment pas de marché immobilier de la vente. Les héritiers laissent donc souvent l’appartement tel quel.

Ensuite, l’exode général des populations vers Tokyo contraint beaucoup de propriétaires d’appartements en province à abandonner leur bien lorsqu’ils montent à la capitale. Or, le marché immobilier étant atone depuis l’éclatement de la bulle en province, ils sont souvent contraints de le louer ou de le laisser vide eux aussi.

Ni les morts, ni les propriétaires absents, ni les propriétaires bailleurs ne participent à la vie de la copropriété, encore moins à la présidence tournante du conseil syndical. Or c’est là que l’on découvre les aspects contraignants de l’esprit de groupe japonais. En effet, la vie communauté comporte de nombreuses obligations dont il faut s’acquitter, même quand on est propriétaire de son lot de tantièmes individuels. Et c’est un devoir de participer à la présidence tournante du conseil…

Cet article du Tokyo Shimbun présente le cas de cette copropriété à Nagoya dont le conseil à décidé d’imposer des charges de « coopération » (kyoroku kin, toujours ces euphémismes…) aux propriétaires bailleurs ou absents qui ne peuvent remplir leurs obligations au conseil. La cour suprême du Japon a, dans une décision prise en janvier 2010, reconnu la légalité de ces nouvelles charges qui vont venir s’ajouter aux charges d’entretien(kanri hi), charges pour travaux (shuzen tsumitate kin), frais de parkings et autres frais d’entretien du quartier (chonaikai hi).

Avec la crise et les difficultés financières, les inconvénients des « devoirs » de la propriété (impôts, charges, mais aussi responsabilité civile et responsabilité envers les autres copropriétaires) sont peu à peu en train de rattraper les avantages des « droits » de la propriété (droits directs sur le bien, statut social)… Non décidément, je ne recommande vraiment pas l’achat d’un appartement au Japon. Pas plus qu’en France d’ailleurs en ce moment.

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Conversions urbaines: des Ecoles transformées en Maisons de retraite

Posté par tokyomonamour le 15 septembre 2010

Décidemment, cette semaine les infos me tombent sous le nez.
Je poursuis donc l’article de la semaine dernière sur les reconversions d’établissements scolaires.
Le Nikkei Shimbun d’hier présente un article sur les reconversions de terrains d’écoles et de collèges à Tokyo en maisons pour «personnes âgées atteinte de troubles de la cognition» (les « vieux séniles » pour faire clair et se débarrasser des expressions obscures). Les exemples présentés suivent toutes les méthodes de destruction-reconstruction et seul le terrain est « converti ». Pour favoriser l’installation de centres pour personnages âgées en centre ville, les municipalités mettent en effet des terrains publics à disposition des groupes privées spécialisées en gériatrie en bail emphytéotique de 50 ans à un prix inférieur à celui du marché (environ 50%).

Un centre d’hébergement pour instituteurs (he oui, le système éducatif utilise énormément de bâtiments, pas seulement les écoles en tant que telles) dans l’arrondissement de Nakano, et le collège de Higashi koyama dans l’arrondissement de Shinkjuku, ont ainsi été détruits et les terrains loués au groupe Moth qui se chargera de construire les immeubles qui abriteront les centres de soin.

Selon des données un peu anciennes mais assez précises datant de 2004, sur les reconversions d’écoles abandonnées suite à des fusions entre établissements dans les 23 arrondissements de Tokyo, on voit que :

Sur 19 arrondissements ciblés, 7 n’avaient pas effectués d’abandon d’établissements scolaires, et il y avait 47 cas dans les 12 arrondissements restants. Dans 14 cas, les bâtiments ont été détruit ou reste à l’abandon. Dans les 33 cas de réutilisation, 13 sont des cas d’utilisation en maison de quartier et 20 de reconversion urbaine. Parmi ces 20 cas, on trouve des conversions en maison de retraites, en bâtiment universitaire, en centre pour enfant, en salle polyvalente, en centre artistique et en crèche. Cette étude présente les coûts de la reconversion, ce qui est intéressant : on voit que la reconversion en centre médicalisé coûte le plus cher, et de loin, avec un exemple à 800 millions de yens. Les autres suivent à moins de 300 millions. Le coût de la reconversion en centre médicalisé pour personnes âgées est si élevé que cela explique probablement la préférence pour du neuf et la destruction des bâtiments anciens. Par contre, des maisons de retraites avec peu d’équipement ou des crêches sont des exemples plus courants.

Les écoles disparaissent, remplacées par des hospices modernes, et les rues se remplissent peu à peu de visages ridées, de corps courbés, appuyés sur des cannes, ou de fauteuils roulants poussés par des nurses philippines… Et Tokyo est pourtant l’une des villes les plus jeunes de l’archipel ! C’est triste.
Je prends mesure de la décadence économique japonaise au nombre de vieillards croisés dans la journée…

Publié dans Urbanisme et architecture | Pas de Commentaires »

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