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Quand les morts doivent payer le nettoyage… Suicide et immobilier

Posté par tokyomonamour le 6 octobre 2010

C’est connu, le Japon a un des taux de suicide les plus élevés au monde, en 9ème position selon l’OMS, derrière des pays d’Europe de l’est, Belarus en tête (à croire que vivre dans un pays pauvre, en dictature et avec un climat de merde donne pas envie de vivre…) , le Sri Lanka ou la Guyenne. Avec 31 000 suicides par an, un niveau à peu près stable stable depuis les années 2000, le Japon a donc proportionnellement plus de suicides que la France, qui tourne aux alentours de 11 000 par an.

Maintenant, quel rapport peut bien avoir ce phénomène social avec le marché immobilier?… Il se trouve que l’association nationale des familles des personnes suicidées a décidé de présenter prochainement une demande au Ministère des affaires intérieures et de la communication pour que celui-ci propose un projet de loi visant à protéger les héritiers de personnes suicidées des attaques des propriétaires des biens locatifs dans lesquels l’acte a eut lieu.

En effet, un bien « souillé » par un suicide perd immédiatement une grande partie de sa valeur locative, voir la totalité quand, dans les provinces, il est impossible de le relouer car tous les habitants du quartier font courir le bruit de la sinistre affaire. Certains propriétaires bailleurs profitent du désarroi des familles et demandent donc aux héritiers des dommages et intérêts pour la perte de valeur locative (sous forme de frais de « nettoyage » souvent…) qui peut parfois s’élever à plusieurs dizaines de millions de yens alors que d’autres incluraient même une clause de bail supplémentaire précisant que tout suicide entraînerait un dédommagement financier!

En 2008, dans le département de Kanagawa, un propriétaire à demandé 5 millions de yens à la veuve d’un suicidé (l’affaire s’est soldé par un compromis à 2 millions). Dans cet autre cas, dans le département de Miyagi, l’entreprise immobilière à fait irruption lors des funérailles pour menacer les héritiers et les contraindre à payer des dédommagements (ça pue les méthodes yakuzas qui pullulent encore dans le secteur immobilier nippon)… La plupart du temps, ces affaires se règlent à l’amiable mais occasionnellement, le conflit est porté devant les tribunaux.

Le site de prévention des suicides de Miyazaki présente le cas d’une décision du tribunal de Sendai ayant condamné, en mars 2010, le veuf d’une suicidée à payer 2 millions de yens car le suicide aurait causé une baisse estimée de 10% « de la valeur du terrain » et obligé le propriétaire à effectuer une opération de démolition-reconstruction pour « laver » la souillure occasionnée.

C’est vrai qu’un suicide, c’est une mauvaise nouvelle pour le loueur. Les japonais sont des gens très superstitieux malgré toute leur technologie et leurs gadgets high tech, et aucun de ceux à qui j’ai demandé ne voudrait habiter un de ces appartement même contre un bon rabais… Mais quand même, cette décision de justice fait froid dans le dos…

Jusqu’à quel point peut-on demander aux survivants de porter la responsabilité des morts? Le Japon est certes l’un des foyers du consumérisme individuel le plus débridé mais il conserve toujours, dans son système social et juridique, la prépondérance des liens familiaux sur les individus isolés. Si vous décidez d’en finir avec la vie, faites-le donc au fond des bois, vos héritiers vous remercieront…

Publié dans Immobilier au Japon | 8 Commentaires »

Takamatsu: Décadence à 3,5 Naoshima: Revitalisation réussie

Posté par tokyomonamour le 4 octobre 2010

Petit rappel de l’ « Echelle empirique de décadence urbaine des villes moyennes au Japon ».

1. Le nombre de personnages âgées dans les rues.
Les vieux, ça consomme mais ça ne produit pas. Leur nombre est l’indice le plus sûr de repérage avancé de déclin urbain.
2. Le nombre de panneaux à louer
Dans un marché immobilier dynamique, dans une ville qui attire des actifs, les panneaux à louer à vendre n’existent pas. On a pas le temps de les poser que déjà les locataires se pressent au portillon.
3. Le nombre de parkings extérieurs en centre ville
Un immeuble, ça coute cher en entretien et en impôts fonciers. Si il n’y a pas de locataires, mieux vaut détruire le bâti pour en réduire les frais et transformer le terrain en parkings. Ça ne rapporte pas beaucoup mais ça permet de ne pas être en trou.
4. Le nombre de bâtiments abandonnés
Les propriétaires n’ayant même plus les ressources financières nécessaires pour détruire leur immeuble et convertir le terrain en parking, le laisse tomber en ruine. Des quartiers entiers se transforment en ville fantôme façon Détroit.
5 et plus. La ville perd le peu de substance urbaine qu’il lui restait et devient peu à peu, une authentique ghost town

Comme j’avais une nuit de transit à Takamatsu sur mon voyage vers Naoshima, j’ai profité pour faire une promenade urbaine de mon goût et établir une grille de décadence du lieu. Takamatsu (419 000 habitants, une population en hausse mais dont le taux de croissance ne cesse de décroître depuis 1985. Devrait se stabiliser avant de se réduire dans les prochaines années) est une ville industrielle au littoral bordé de nombreux hangars qui, avec le recul industriel progressif de l’archipel et la concentration des secteurs manufacturiers à haute valeur ajoutée dans la région du Tokai commencent à être peu à peu abandonnés ou convertis (en magasins jeunes ou en cafés). On trouve donc de vastes terrains ou bâtiments à quelques pas du port et de la gare, abandonnés ou en passe de l’être.

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La rue commerciale principale de la ville est surprenante, alternant magasins Chanel et Hermès avec des terrains vagues et des magasins fermées aux rideaux rouillés par les sels marins. Le phénomène de bipolarisation des classes sociales, riches et pauvres, entraîne la disparition progressive des magasins médians au profit des deux extrêmes qui finissent par se côtoyer en centre ville… Une structure urbaine assez inattendue issue de la paupérisation du pays mais sûrement temporaire en attendant une réelle réorganisation de l’espace en accord avec les nouvelles tendances démographiques et économiques qui se mettent en place.

Takamatsu à donc déjà un pied dans le niveau 4 même si elle fait tout pour ne pas s’y laisser happer (Participation au festival de Seto, Avantages fiscaux pour attirer les investisseurs, Chanel et Vuitton en tête je suppose etc.). A mon avis, c’est pas gagner… Contrairement à l’île voisine de Naoshima qui elle, est sur les rails de la revitalisation. Car comme je l’avais écrit dans un article la semaine dernière, Naoshima est effectivement en train de se « balnéairiser ». La puissance financière de Benesse et sa stratégie d’englobement des résidents îliens paye. En effet, l’entreprise fournit, avec la municipalité, des aides à tous les habitants qui souhaitent embellir leur maison et la rendre plus « traditionnelle ». Dans la plupart des cas, il s’agit juste de quelques planches de bois noircies au charbon sur des parpaings mais l’effet est remarquable. Les maisons ainsi maquillées se cachent parmi les vraies et authentiques maisons traditionnelles et il est impossible de les reconnaître lors d’une ballade touristique basique.

Il y a aussi pas mal de constructions neuves sur l’île, résidences secondaires ou habitations principales de locaux dont les revenus ont augmenté grâce à l’afflux de tokyoites en quête de nature et d’art moderne. Tout en profitant de ces embellissements, les indigènes reconvertissent de plus en plus leur résidence en café ou en magasin de souvenir pour profiter de la manne touristique, mais sans excès… Benesse veille. Naoshima, qui était encore une île parmi d’autre, perdue dans la mer de Seto, en proie à la dépopulation et au vieillissement, a su, sous la houlette d’une entreprise dotée d’une vision stratégique de long terme et en dépit de l’administration publique locale qui ne voyait pas d’un bon l’oeil l’arrivée de cette multinationale, se revitaliser, retrouver une valeur économique et acquérir une nouvelle identité régionale. Un succès donc… Mais au service de qui?

Avant de quitter l’hôtel Benesse, j’ai passé la tête derrière le comptoir pour y voir le registre de réservations. A côté des noms de chaque client, il y avait la rubrique « adresse ». La colonne de la double page de l’énorme registre était remplies des mêmes kanji qui se répétaient tout du long : Tokyo, Tokyo,Tokyo, Tokyo, Tokyo, Tokyo, Tokyo, Tokyo…

Publié dans Urbanisme et architecture | 2 Commentaires »

Les chiffres de l’immobilier japonais II

Posté par tokyomonamour le 23 août 2010

Quelques autres chiffres utiles à connaitre pour comprendre la situation tokyoite en particulier. Intéressons-nous aux prix cette fois.
La plupart des données sont tirées du rapport de l’indice des marchés du logement du Japan Real Estate Institute du deuxième semestre 2009.

La métropole de Tokyo (que l’on appelle souvent préfecture mais c’est une erreur. Il n’y a pas de préfet au Japon, ni à Tokyo (To) ni ailleurs (do fu ken). Il y a des gouverneurs élus au suffrage universel. En province, il vaut donc mieux parler de département) couvre une superficie énorme, de 2187 km2, alors que Paris ne fait que 105 km2… Il faut donc considérer Tokyo comme une Métropole-région, composée de 23 arrondissements et de tout un chapelet de villes qui se concentrent sur la partie ouest, en coulée vers les terres intérieures, qui serait l’équivalent de la ville de Paris et d’une partie de l’île de France. Il est donc normal que les prix varient énormément à l’intérieur de ses limites.
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C’est dans les 5 arrondissements centraux (qui correspondent, en superficie, aux 2 tiers de Paris à peu près) que les prix sont les plus élevés. Prix moyens au mètre carré dans le neuf: 1 200 000 yens, soit environ 12 000 euros (pour faire simple, et comme les taux de change s’en approche: je fais 100 yens pour 1 euro) pour les appartements de plus de 80 m2. 900 000 yens pour les appartements petits et médians (moins 80 m2). Un appartement neuf de 80 m2 dans le centre de Tokyo vous couterait la rondelette somme de 960 000 euros, sans les frais d’achat évidemment…
Pour l’ancien, on est à 600 000 yens en moyenne dans tout Tokyo, tout appart confondus, soit 480 000 euros en moyenne pour un appartement de 80 m2.

La moyenne dans les 23 arrondissements est plus « abordable » avec un m2 de 900 000 yens pour les grands appartements et de 800 000 pour les autres.
Il y a des écarts de 200 000 à 350 000 yens par m2 entre le neuf et l’ancien. L’immobilier neuf a donc une prime moyenne de 20 à 30% sur l’ancien.

Les prix ont baissé entre 2007 et 2009 et ont brutalement remonté fin 2009… Comme pour Paris.

Les loyers, eux, continuent de baisser depuis 2007 par contre, comme en France encore, avec une moyenne dans le neuf de 5000 yens au m2 dans les 5 arrondissements centraux et de 4500 yens dans l’ensemble pour les grands appartements. Le loyer tourne autour de 3 500 yens le m2 en pour les plus petits appartements. Notez, à la différence de Paris, que les grands appartements ont un m2 carré plus élevé que les petits. Cette situation tient surement au manque d’investisseurs individuels au Japon qui ne tirent pas les prix des studios vers le haut. Dans l’ancien, là on est à 4000 yens pour les grands appart et un peu moins de 3 500 yens pour les autres.

Pour finir, jetons un oeil à la rentabilité moyenne de l’investissement à Tokyo.
Si vous êtes propriétaire bailleur d’un appartement neuf dans les quartiers centraux, vous bénéficierez d’une rentabilité moyenne de 6,8%. La moyenne globale tourne autour de 5,5%. Si vous louez un appartement ancien, la rentabilité moyenne monte à 7 ou 8%.

Comme vous pouvez le constater, la fracture entre neuf et ancien est très forte. En France, cette distinction s’est peu à peu estompée depuis la fin des années 90 et les prix ont fini par se valoir. Le Grenelle de l’environnement risque cependant de ré-inverser la tendance, les mises aux normes de l’ancien imposant des travaux très couteux dans un proche avenir, vont surement faire baisser les prix de l’ancien et donc, de fait, faire comparativement remonter ceux du neuf.
Au Japon par contre, et même si l’appauvrissement général et l’importance de la localisation favorise le marché ancien depuis 3 ans, le neuf garde encore son statut supérieur. Deux raisons principales:
1) « Faire construire » pour sa famille est symbole de statut social.
2) Les normes anti-sismiques renforcées de 1981 dévalorisent l’immobilier qui a été construit avant cette date.

Mais plus encore que cette distinction neuf/ancien, l’immobilier nippon est en train, comme en France d’ ailleurs, de perdre son segment principal, celui de la classe moyenne. Nous verrons donc deux segments immobiliers qui vont régir le marché: L’immobilier « UNIQLO », simple, pas cher et de relativement bonne qualité (du moins espérons-le) et l’immobilier CHANEL, qui va faire la différence par des prestations et des emplacements qui draineront tous les consommateurs fortunés.

La fin de la classe moyenne, phénomène d’ampleur mondial qui touche tous les anciens pays développés, va également se lire dans l’évolution du marché immobiler des années 2010 et 2020…

Publié dans Immobilier au Japon | 2 Commentaires »

Une maison au Japon, un appart en France

Posté par tokyomonamour le 30 juillet 2010

Acheter, pour vivre ou pour investir qu’importe, est un acte lourd. Mieux vaut donc ne pas se tromper dans ses calculs et peser soigneusement le pour et le contre avant de se lancer, surtout si vous achetez en pays étranger. Outre les lois et les règlements locaux, il vous faudra comprendre les mécanismes de pensée plus profond qui régissent l’immobilier dans le pays en question. C’est valable au Japon, comme ailleurs. Pour évitez les impairs, un peu de recherche s’impose donc…

Si vous négligez cet aspect, vous pourriez par exemple, acheter un appartement « semi-récent » (années 50-70) à Tokyo en 2010, à bon prix, et vous retrouver en 2012 devant une décision (prise légalement au 4 /5ème des voix, donc sans vous) de l’assemblée générale des copropriétaires ordonnant la destruction de l’immeuble puis, sa reconstruction, le tout aux frais des copropriétaires, vous compris ! Pourquoi ? Par ce qu’un immeuble vieux de 50 ans, c’est plus aux normes, c’est moches, c’est pas pratique, ou que sais-je d’autres… Et que le concept de destruction-reconstruction est bien établi dans les mentalités et dans les lois sur l’immobilier.
L’autre jour mon collègue me disait encore, « et si je faisais reconstruire ma maison ? », « pourquoi », lui demandais-je curieux, « par ce qu’elle est vieille et que j’aimerai bien avoir ma maison à moi… ». Le bâti avait 27 ans à peine…

Bref, comprendre l’esprit du lieu ! La copropriété au Japon, c’est dangereux financièrement et c’est lourd au niveau des relations humaines : les relations de voisinage entre propriétaires sont très pesantes, les charges d’entretien 管理費sont plus conséquentes qu’en France et il y a en outre, des charges pour travaux 修繕積立金qui sont mises en place de façon mensuelle selon des plans de travaux lourds sur 10 ou 15 ans (la plupart de ces travaux n’étant pas effectués en France par ailleurs). Qui plus est, le bâti perdant inéluctablement sa valeur avec le temps (voir article précédent), malgré tous les frais d’entretien qu’il vous coûte, vous perdez de l’argent chaque année, et surtout, vous ne possédez qu’une infime partie de la seule chose qui conserve sa valeur hors spéculation, le foncier (quand vous avez un 60m² dans une tour de surface de 15 000m² sur un terrain de, disons, 3750 m², vous n’avez que 15m² de terrain).

Ne vous laissez donc pas tenter par ces appartements anciens à 70 000 ou 80 000 euros en proche banlieue de Tokyo, c’est un attrape-couillon ! Par ce ce que même avec des taux de rendement de 10% brut, ce qu’on trouve assez souvent, vous n’arriverez jamais à rentrer dans vos frais car le prix de vente sera certainement inférieur (hors inflation) à votre prix d’achat et, de toute évidence, un bien de 30 ans acheter maintenant, amorti en 15 ans et revendu à 45 ans d’existence n’aura que la valeur du terrain sauf si vous avez fait des travaux lourds entre temps, qui vous auront alors fait passer votre taux de rendement dans le négatif.

Au Japon, si vous voulez absolument acheter et 1) évitez les frais inutiles (charges très lourdes) 2) évitez les problèmes de copropriété (ceux que l’on rencontre en France mais aussi ceux spécifiques au Japon, genre le coup de la destruction-reconstruction de l’immeuble) et 3) maintenir la valeur de votre bien…Evitez les appartements, investissez dans du terrain « pur » (pas du terrain tantiémisé, ça c’est du terrain coupé, de la merde, un peu comme du foin mélangé à de la bonne herbe !) donc dans la maison individuelle. Si vous n’avez pas les moyens, faites comme moi, restez locataire, c’est nettement plus confortable et moins dangereux…

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Immobilier et perception culturelle

Posté par tokyomonamour le 22 juillet 2010

L’immobilier… L’immobilier ! Que n’entend-on pas sur le sujet ?! La pierre chez les français, la brique chez les belges, le real estate chez les yankees préférant les expressions claires aux métaphores erronées (le béton étant désormais bien plus représentatif de l’immobilier que le granit ou la terre cuite…), tout y passe. Tant au niveau de l’immobilier comme bien d’investissement ou de consommation, que comme valeur sociale ou artistique lorsqu’on le mêle à l’architecture… Les rapports entre hommes et « immeubles » sont révélateurs de toutes les valeurs culturelles d’une société et de la philosophie de vie d’un individu.

Outre les clichés classiques du propriétaire, sédentaire, familial, respectant l’ordre et la communauté, et du locataire, nomade, individuel, ne s’intégrant pas vraiment là où il vit (je mets de côté ceux qui n’ont pas le choix financier, dans un sens comme dans l’autre), on trouve un tas de révélateurs culturels dans l’approche générale face à l’immobilier, et au logement en particulier.

Je commence ici une petite série d’articles sur l’immobilier et le logement au Japon en commençant par la plus grosse différence culturelle entre français (mais aussi européens de façon générale) et japonais sur ce point, à savoir:

La perception de la durée de vie du bâti.

En France, l’immobilier est un bien durable. Durée de vie envisagée : plusieurs siècles. Pas de durée de vie légale. Pas de destruction volontaire sauf en cas d’extrême nécessité (« Ha merde, on a construit en zone inondable ! » ou bien, « Ces cités de 10 000 unités d’habitations sans commerces ni espaces verts, c’était pas une très bonne idée en fait… »).
Au Japon, l’immobilier est un bien de consommation. La durée de vie légale envisagée sur laquelle se base le taux d’amortissement fiscal est de 25 ans pour un immeuble en bois, 38 ans pour un immeuble en briques ou pierres, entre 19 et 34 ans pour une structure métallique et 47 ans pour un immeuble en béton. Du coup, que font de nombreux propriétaires d’immeubles japonais ? Ils détruisent l’immeuble en place une fois sa durée de vie légale terminée et en reconstruisent un autre derrière pour bénéficier de réductions d’impôts et de la possession d’un bien neuf.

La construction immobilière au Japon suit, de manière générale même si les choses changent doucement (ça coute cher de faire reconstruire une fois par génération et le Japon est en train de se paupériser) des cycles courts de destruction et de reconstruction, tant au niveau des bâtiments commerciaux que des bâtiments d’habitation. Plusieurs raisons culturelles et économiques à cela : La plus importante tour d’abord, celle de qui tout découle, la géographie.

3 facteurs jouent de tout leur poids:

Matériaux traditionnellement disponible au japon pour la construction : le bois (putrescible et sensible aux incendies)
Conditions climatiques : été très humides, hivers très froids (le bois se prend des chocs thermiques de grosse amplitude tous les ans)
Désastres naturels : tremblements de terre, inondations, tsunamis (chaque génération connait au moins une catastrophe nationale)

La combinaison de ces facteurs géographiques n’encouragent pas, vous l’aurez compris, la durabilité du bâti.
A cela s’ajoute des facteurs religieux et culturels, le Shinto est un shamanisme primitif encourageant les cycles et la pureté sans cesse renouvelée (le sanctuaire d’Ise, le plus important au Japon puisqu’il est censée abritée la maman divine de l’actuel empereur, Mme Amaterasu Omikami, est ainsi détruit et reconstruit tous les 20 ans), et des facteurs économiques plus récents : soutenir le secteur du bâtiment et de la construction, l’un des plus important du pays par la mise en place de seuils fiscaux de durée de vie notamment.

Cette différence de perception de la durée de vie envisagée d’un bâtiment est source de nombreuses incompréhensions. Le bâtiment étant un bien de consommation, comme une voiture, il perd de la valeur avec le temps. Seul le foncier garde sa véritable valeur. Il peut donc arriver qu’un terrain sur lequel se trouve une bâtisse vieille de 50 ans, encore habitable mais sûrement pas aux critères actuels, ait moins de valeur qu’un terrain nu, puisqu’il faudra détruire la bâtisse pour pouvoir en construire une autre et que cela engendrera des frais ! Le bâtiment peut donc clairement être un fardeau par rapport au foncier… Un retournement de pensée assez surprenant non ?

« La pierre, c’est du solide ! »… Mouais… Peut-être sur les terres de France, mais surement pas de ce côté-ci du monde.

Publié dans Immobilier au Japon | 2 Commentaires »

 

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