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Festival de seto uchi, snobisme tokyoite et immobilier

Posté par tokyomonamour le 28 septembre 2010

Au centre des Routes commerciales reliant Kyushu, Shikoku et Osaka, la mer de Seto Uchi est parfois appelée la Méditerannée japonaise, toute proportion gardée bien sûr, tant son rôle de communication entre les différentes régions littorales et par extension, leur hinterland était important. Au 20ème, elle fut le centre d’accueil de nombreuses industries de minerais qui en ont extrait les matières premières nécessaires à l’effort de guerre dans un premier temps, puis à la croissance économique par la suite, en abrasant bon nombre des montagnes des îles la parsemant. Aujourd’hui, la région de Seto vit toujours de l’industrie, au niveau de reliquat cependant comparée à son dynamisme passée, de la pêche et de plus en plus, du tourisme…

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Le critère de définition adopté pour la définition d’une île est simple: un bout de terre émergé de plus de 0,1 km de circonférence. Selon cette définition, on compte 727 îles, si on inclut les « gros rochers », on avoisine alors les 3000…

Le festival de Seto Uchi se terminera fin octobre et c’est déjà un succès. Les organisateurs espéraient 300 000 visiteurs, on en est déjà à 400 000 d’après les évaluations du directeur publiées sur le site officiel. Les 7 îles participant au festival appartiennent au département de Kagawa, s’étendant principalement sur l’île de Shikoku, et forment un réseau original dédié à l’art moderne. Tout à commencé en 1992, lorsque l’entreprise Benesse, qui propose des prestations de « vie », éducatives et scolaires notamment (Berlitz) et dont le siège est à Okayama (on en à déjà parlé), sur le littoral de la mer de Seto, lance un programme d’art moderne ambitieux sur l’île de naoshima, avec l’aide de l’architecte Ando Tadao. Peu à peu, musées et hôtels (la particularité du site étant que l’hôtel est dans le musée.. ou inversement…) se construisent, Benesse en profite pour racheter des maisons dans le village proche et les transformer en oeuvre d’art contemporaine. Le projet fait des petits sur l’île de Inujima toute proche sur le site d’une ancienne usine reconvertie et sur celle de Teshima (en projet), le tout ayant abouti à ce premier festival en 2010. Vous y trouverez même un artiste français sponsorisé par Notre Ambassade (allez donc goûter le discours magnifiquement pompeux du plénipotentiaire, c’est un régal).

Je regardais une émission d’art l’autre jour, un dimanche matin (d’habitude je vais à la messe mais là, j’avais décidé de glandouiller bêtement…), dans laquelle le présentateur et ses acolytes parcouraient les îles du festival en glosant sur la magnifique fusion des arts modernes, des paysages naturels préservés et des habitants d’origine toujours présents.
Ces tokyoites, l’air mi condescendants mi admiratifs, m’ont causé un petit coup de nostalgie: j’avais l’impression de voir des parisiens faire un tour dans la campagne polissée d’une province embellie à leur intention.
L’art remplit un vide. Longtemps, il remplit le besoin esthétique des hommes car pendant plusieurs siècles, les belles choses étaient rares… Désormais, l’art tente de combler ce qui nous manque le plus: le sens. Je ne vois décidément dans toutes ces créations modernes que le reflet de la perte de repères des citadins. Moi même, admiratif de ces paysages naturels aménagés du confort et des contrastes de la « modernité », je suis obligé de faire face à ma nature résolument urbaine… Une nature universelle, car le parisien a bien plus de choses en commun avec le tokyoite, malgré toutes les différences de race et de religion, qu’avec le paysan cultivant son lopin de terre au fin fond des volcans d’Auvergne.

Alors l’immobilier dans tout ça? D’abord la région est en baisse démographique structurelle (sur Naoshima, on passe de 5302 habitants en 1980 à 3538 en 2005 and counting). A la différence de la France, le littoral nippon est avant tout une plateforme pour l’industrie et les transports. Il y a peu de zones littorales préservées, les prix des terrains à usage d’habitation n’ont donc jamais été très élevé. En outre, la nature même de la zone, mer de passage, fait que les accidents industriels ont pendant longtemps été un vrai repoussoir. Le procès des habitants de l’île de Shodoshima, dont une partie des terrains étaient utilisée comme zones de déchets industriels, en est un bon exemple. Tous ces éléments ne concourent pas à la hausse des prix de l’immobilier. Mais nous avons notre afflux de tokyoites qui vient changer la donne et l’effet Benesse se fait sentir…

Les prix sont moins chers aux alentours de Takamatsu, la capitale de Kagawa, que sur les ports des zones entourant Naoshima. Ainsi on trouve des maisons à 4,2 millions de yens (42 000 euros, balladez-vous sur le seloger.com local, ils ont un service de géolocalisation très bien fait: Home’s) en banlieue de Takamatsu alors que sur le seul site immobilier de Shodoshima, la plus grande île du projet, on ne trouve pas de terrains nus à moins de 5 millions de yens et que des promoteurs individuels proposent même des maison neuves à bâtir pour 28 millions (Ha, l’appât du gain!).
Un blog sur Naoshima précise que, malgré la baisse de population, les héritiers conservent souvent les biens comme maison secondaire. C’est plausible… Cette « coutume », très répandue chez nous, n’est réservée qu’aux classes le plus aisées au Japon qui se concentrent sur quelques régions alpines principalement, style Karuizawa dans le département de Nagano. La situation perdure encore en ces temps de paupérisation et le cas des îles de cette zone demeurerait globalement une exception dans l’hypothèse où le phénomène serait avéré.
Même s’il faudrait comparer avec les données immobilières des années 2000, et même en considérant la situation particulière d’un marché immobilier îlien extrêmement réduit et donc sujet à forte volatilité au moindre impact extérieur, la situation semble montrer que l’effet Benesse sur le marché immobilier est bien réel.

Cette initiative va-t-elle pour autant enrayer la chute démographique de la région ? Probablement pas. Comme en France et dans ses stations balnéaires pour riches, on aura une forte affluence en été et une ambiance de mort en hiver.
Mais bon, c’est pas ça qui va m’empêcher d’aller passer quelques nuits dans un chambre designée par Tadao ce WE…

Publié dans Immobilier au Japon | 3 Commentaires »

Se Loger pas cher au Japon

Posté par tokyomonamour le 24 septembre 2010

Le Japon c’est beau, mais c’est cher. Tokyo, indétronable dans sa position de ville la plus chère du monde nous le rappelle chaque année. Ce n’est pas tant la bouffe qui est si coûteuse, on peut manger, pour 280 yens, d’excellents bols de riz recouverts de fines tranches de boeuf dans un fast food local (Rien ne vaut Yoshinoya! L’assaisonnement n’a pas son pareil et les Matsuya et autres Sukiya ne valent pas grand chose! Enfin, passons les querelles de clochers) et ressortir repus. Non, ce qui coûte, comme partout, c’est le logement.

N’y allons pas par quatre chemins: la clé du logement, c’est les relations. Si vous avez un bon ami sur place pour vous héberger, une copine japonaise (ou un copain) qui partagera son futon avec vous, ou encore, un gentil propriétaire local prêt à vous louer son studio dans le centre de Roppongi sans caution à moitié prix dans votre répertoire, la vie est belle.

Vous n’avez pas de relations mais vous avez de l’argent, un visa et un contrat de travail? Faites votre choix! A part quelques propriétaires qui n’osent pas encore (plus par peur des impayés que par réel racisme) louer aux étrangers, la quasi totalité du marché de la location nippon s’offre à vous.

Vous avez de l’argent, mais malheureusement, toujours pas de relations ni le sésame de l’immigration. C’est toujours jouable à l’aise.

Pour les sédentaires, vous pouvez aussi essayer les appartements meublés (monthly mansions) qui proposent des studios tout confort à partir de 60 000 par mois en banlieue tokyoite. Ce site propose des tarifs dégressifs en fonction de la durée du contrat. 3000 yens par jours pour moins d’un mois, 2500 pour mois de 3 mois etc. Ça vous évite l’achat de tout l’équipement ménager et vous restez libre de vos mouvements.

Pour les nomades, vous pouvez vous la jouer hôtel pendant tout le séjour. Entre l’Impérial de Hibiya et les business hotel qui proposent des tarifs cassés à 3500 yens la nuit, le choix est vaste.
Vous pouvez aussi vous la jouer mystique avec les shukubo, ce système de d’hôtellerie dans les temples. J’ai fait une fois, c’est cool. Environ 3000 yens la nuit en moyenne, seulement en province.

Vous n’avez pas d’argent, pas de relations et pas de visa… Là, c’est un peu moins funky. Mais bon, vous ne venez pas non plus pour bouffer! La Guest house chez Sakura House (je le met pas en lien, ils font de la pub sur ce blog sans que j’ai mon mot à dire), c’est ce qu’il y a sûrement de plus pratique et de moins cher… Je ne cautionne pas cependant! Vous n’avez tout de même pas fait 10 000 km, quitter votre patrie natale, votre famille et vos amis pour venir découvrir ce pays étrange et fascinant, pour vous retrouver entouré de français et d’un tas d’autres gaijin… Si vous êtes jeune étudiant, essayez l’immersion pendant un mois ou deux avec une famillle d’accueil. Mon premier séjour s’est déroulé à Kanagawa de cette façon et j’ai découvert plein de trucs utiles. Vous avez aussi la Youth Hostel dans le même genre qui permet une immersion par ce que beaucoup de japonais les utilisent.

Mais tout ça, ce sont les plans basiques (je me demande même pourquoi j’en fait la liste, c’est disponible partout sur le net). Le vrai plan, il est à chercher dans les niches. Non, je ne vous demande pas d’aller coucher avec Hachiko et ses frères canins, mais de porter votre regard sur les possibilités de tous ces petits mondes qui touchent au Japon et qui peuvent avoir des liens avec vous.
Vous êtes un budoka? Pourquoi ne pas chercher à vous faire loger dans un dojo?
Vous êtes étudiant en japonais ou en religion, pourquoi ne pas essayer une bourse de la Soka gakkai?
Vous vous y connaissez en agriculture et la culture du daikon vous botte, pourquoi de ne pas essayer de prendre contact avec des coopératives japonaises régionales en manque de main d’oeuvre?
Vous êtes prof et vous voulez essayez la province, pourquoi ne pas tenter le programme JET?

Associez votre recherche de logement à un projet consistant de vie sur place et vous verrez de nouvelles portes s’ouvrir devant vous…

Publié dans Immobilier au Japon, Logement | Pas de Commentaires »

Quand les étrangers sauveront le marché de l’immobilier locatif nippon

Posté par tokyomonamour le 7 septembre 2010

L’arrondissement de Shinjuku a la plus forte population étrangère de la capitale. 35 000 étrangers enregistrés pour 280 000 japonais selon les chiffres de la mairie (densité de 17 500 hab/m2 sur 18 km2). Le quartier d’ Okubo au nord de la gare de Shinjuku sur la Yamate line, abrite le quartier coréen le plus important de Tokyo (et le deuxième du Japon derrière celui d’Osaka), les étrangers travaillant dans les bars et les clubs de Kabiki-cho, le quartier nocturne et populaire le plus actif de la métropole, y trouvent généralement refuge. Selon un agent immobilier du secteur, 80% des personnes en recherche d’un logement locatif sont des étrangers.
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L’arrondissement de Shinjuku dans la métropole

Il y a encore 10 ans, les agents immobiliers annonçaient pourtant clairement la couleur : « Pas d’étrangers » (on m’a fait le coup une fois ou deux, c’est très désagréable…).
Même quand vous aviez les conditions nécessaires, un visa, un salaire stable, un niveau linguistique satisfaisant, on vous demandait quand même, soit de prendre une société de garanti de loyer en plus d’un japonais caution solidaire, soit de trouver un japonais qui voudra bien faire office de prête-nom et signer le contrat à votre place. Si vous vouliez vous loger en couple et que vous n’étiez pas marié, les problèmes se cumulaient… Les propriétaires terriens locaux ont encore une morale conservatrice forte et ils refusent généralement les couples en concubinage. Il vous faudra peut-être ruser en disant que vous êtes fillançé (la morale conservatrice peut jouer en votre faveur, les fiançailles signifiant encore quelques choses pour gens du passé)…

Mais les choses changent. Depuis 2005, la population japonaise diminue. Elle diminue malgré l’augmentation extrêmement rapide du nombre d’étrangers dans le pays (de 1,5 millions en 1999 à 2,2 millions en 2009) ce qui veut dire que le pourcentage d’immigrés augmente d’années en années. Et même si le nombre de foyers continue d’augmenter à Tokyo et dans sa région (éclatement des familles, donc plus de célibataires, donc plus de besoins de logements), il est de plus en plus difficile de trouver rapidement des locataires, surtout quand les biens sont anciens, construits en bois, et se trouvent dans des quartiers populaires délaissés par les jeunes générations.

Les propriétaires font donc contre mauvaise fortune bon cœur et s’adaptent. Désormais, les étrangers sont de plus en plus considérés comme des clients comme les autres, du moins s’ils sont solvables. Le marché s’adapte à l’augmentation de la population immigrée, les propriétaires espèrent remplir leurs appartements (apa-to, des appartements en bois ou en structures légères bon marché) qui ne sont plus aux normes de confort des japonais modernes, avec des immigrés asiatiques.

A la différence de la France, les « HLM » n’accueillent que des gens solvables. Il n’y a pas de seuils de revenu maximum, au contraire, les organismes de logements publics japonais imposent un revenu minimum et jouent l’égalité. C’est donc le secteur privé qui accueille cet afflux massif de nouveaux locataires.
Infos complémentaires: l’organisme semi-public UR présenté ici fonctionne sur ce système mais il existe également des HLM gérés par la métropole qui eux, imposent des revenus maximums aux entrants.

Le marché se régule, les loyers baissent, des sociétés de caution spécialisées bon marché apparaissent, la morale conservatrice des propriétaires tombe peu à peu face à la nécessité de rentabiliser leurs logements et le gouvernement ne transforme pas les organismes de logement publics en boîte à ghettos…
Il est bien plus facile pour un étranger de se loger maintenant en 2010 à Tokyo que ça ne l’était encore en 2000. Ce n’est pas parfait, mais on est globalement sur la bonne voie.

Publié dans Immobilier au Japon, Logement | Pas de Commentaires »

 

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