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Hikone: Désurbanisation organisée, niveau 3

Posté par tokyomonamour le 1 novembre 2010

Je suis allé à  Hikone ce WE, dans le département de Shiga, sur le lac Biwa. C’est une ville que je suis depuis déjà 4 ans et dans laquelle je me rends une fois tous les trois mois environ. Moitié plaisir, moitié boulot. Dotée d’un château classé trésor national (ils ne sont que 4 au Japon: Himeji, Inuyama, Matsumoto et Hikone) qui attire les foules, d’une bonne position géograhique à  une station de la gare shinkansen de Maibara, entre Nagoya et Kyoto, et de plusieurs entreprises spécialisées dans la niche des valves industrielles, la ville a des atouts indéniables. La population plafonne à 111 000 depuis 2006 et la ville fait face comme partout ailleurs au vieillissement de ses habitants.

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Le département a une forme très originale, joliment lové autour du lac Biwa

Afin de limiter la casse, la municipalité a signé en 2009 une convention avec le ministère des affaires intérieures pour encourager la « création d’une zone de peuplement autonome durable » (teiju jiritsuken koso). Une initiative lancée en 2008 par l’Etat pour tenter de stopper l’hémorragie dans les provinces et qui consiste à  fixer une ville centre et à  y regrouper toutes les fonctions nécessaires de vie pour les villages alentours, en créant des transports adéquats pour les personnes âgées et des hôpitaux afin d’éviter que celles-ci fuient vers les villes, mieux équipées en équipements de soins.

Malgré tout ça, la ville a un bon niveau 3 sur mon échelle de décadence. Des vieux partout (c’est normal, on veut qu’ils restent aussi…), des pancartes à  louer tous les 50 m., des terrains vides près de la gare et l’immense tour de 16 étages (pour la région, c’est énorme) en face de la rue principale sur laquelle pendouille le drapeau « model room », appartements disponibles, depuis 3 ans… Les prix restent dans la moyenne des villes de province, équivalents à  Okayama: des studios dispo à  partir de 30 000 par mois (et des 4 pièces dans du quasi neuf près de la gare à  98 000 yens), des maisons anciennes de qualité dispo près de la gare à  partir de 14 000 000 yens, des terrains de 150 m2 constructible à partir de 6 000 000 yens.

Hikone fait partie de la région du Kansai, le berceau du Japon, le fameux Yamato. Dans ces régions historiques, on trouve souvent un réseau de petites villes à  forte personnalité qui survivent à  travers le temps, un peu comme dans notre sud-ouest (Carcassonne, Narbonne, Béziers…). Le maillage de temples, très dense (La ville est aussi connue pour son industrie de fabrication d’autels bouddhiques… Quand on sait combien coûtent les funérailles, on comprend que ça puisse aussi aider à  gérer les fins de mois difficiles), contribue à renforcer les liens communautaires: une des raisons pour laquelle je n’ai sans doute aperçu aucune ruine durant ma ballade. Les terrains vagues sont clairement délimités, nettoyés, les herbes folles taillées. Ces liens communautaires anciens font que les enfants ont plus tendance qu’ailleurs à  rester ou à  revenir par la suite. L’attachement aux racines régionales limite la désurbanisation sauvage et on trouve même des nouveaux lotissements à une dizaine de minutes à pied de la gare ou vers Minami Hikone. La ville procède donc à  une véritable restructuration urbaine: les quartiers autour du château sont classifiés au patrimoine (zone de paysage urbain préservé) et des lotissements créées un peu plus loin pour accueillir les familles qui reviennent ou décident de s’installer.

Hikone, et dans l’ensemble, la région du Kansai, me semble plus apte à  gérer l’immense crise démographique qui s’annonce. Son histoire, sa géographie, ses ressources touristiques potentielles lui laissent quelques armes pour lutter. Non pas que je pense que la guerre contre la dépopulation en province puisse être gagnée en l’état actuel des choses! Non, il n’y a pas de victoire possible avant deux ou trois générations… Mais l’important, c’est de ne pas perdre.

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Quartiers tokyoites: Kichijouji

Posté par tokyomonamour le 22 octobre 2010

J’ai eu une copine qui vivait à Kichijouji autrefois. Mes visites ont été autant d’occasions de découvrir le quartier et d’en apprécier les différents aspects, seul ou accompagné…

On trouve un peu de tout autour de la gare: quartiers commerçants, un peu populaires, quartiers bobos, familiaux ou étudiants… Une « vraie » mixité sociale (pas dans le sens limité que les politiques français ont tendance à utiliser, celui du mélange pauvres/classes moyennes ou français/étrangers), source de dynamisme et de qualité de vie, dans tous les sens du terme. C’est sûrement la raison pour laquelle le quartier caracole en tête des classements de popularité à Tokyo. Entre promenade dans le parc et dans les petites rues alentours aux airs intimistes, aux grands magasins et à la night life près de la gare, il y en a pour tous les goûts. Les installations publiques ne sont pas en reste avec hôpitaux, cliniques et autres services de vie à presque tous les coins de rue et le quartier est également un foyer de sous culture mangatique et musicale.

Kichijouji se trouve à l’ouest de la métropole, dans la ville de Musashino, près des arrondissements de Setagaya et de Suginami. Pour les fans de Miyazaki, je rappelle que c’est dans la ville toute proche de Mitaka que se trouve le musée Ghibli, dont la renommée attire un paquet de touristes et de fans du monde entier.
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Kichijouji est désservie par la lchuo line de JR et la Inokashira line de Keio. Pratique et à moins de 20 minutes de Shinjuku ou de Shibuya. Toute cette zone, de Shinjuku à Hachiouji, était couverte de rizières pendant l’époque d’Edo mais après la révolution de Meiji, elle devint une zone d’implantation industrielle et militaire, avec usines, arsenaux et garnisons. Cette réserve de foncier disponible a ouvert de nouvelles possibilités de développement dont les responsables municipaux ont su habilement profiter. De village agricole à réservoir de main d’oeuvre, il devient quartier mixte, équilibré dans toutes les fonctions urbaines. La zone conserve des sites importants d’entreprises implantées le long de la chuo line: Fuji Heavy Industries, NTT… Les terrains des anciennes casernes ont été transformé en universités (Tokyo Woman’s Christian University, Musashino Art University…), les usines en grands magasins.

Le parc Inokashira, qui bénéficie d’un environnement naturel favorable puisqu’il contient l’étang-la source de la rivière (artificielle) Kanda et abrite un sanctuaire depuis l’époque de Heian (les sites naturels exceptionnels sont les dieux de prière privilégiés du shinto). Le jardin attire les foules, tant et si bien qu’un projet d’extension est en cours. Le parc devrait accroître sa superficie de 10%, de 38 à 42 hectares, d’ici 2013, restructurer son zonage et améliorer ses installations sportives et culturelles pour tenter de concurrencer le parc d’Ueno. Vaste programme qui devrait encore accroître l’attrait du quartier.

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Sanctuaire de Inokashira par Hiroshige et vue satellite du parc

Malgré tous ces avantages, la population de la ville de Musashi augmente moins vite que celles des autres villes de la région (en 2009, la population de Mitaka augmente de 2,9%, celle de Tachikawa de 2,3% mais celle de Musashi de 0,5% seulement). Peut-être par-ce que les trains express de la Chuo line ne s’y arrêtent pas, mais aussi et surtout, par ce que les prix immobiliers y sont plus élevés du fait de l’offre de logement relativement faible et de la popularité du quartier.

Combien? Me demanderez-vous… Pas si cher que ça ma petite dame. Comptez 41 millions de yens en moyenne pour un appartement familial (80 m2) dans de l’ancien, soit du 500 000 yens le m2 à peu près. Loyer de base pour le même logement à 190 000 yens par mois. (source: Tokyo no doko ni sumu no ga shiawase ka? , pub. en 2008, de Yamazaki Takshi). Plus 20% si vous achetez dans du neuf. Plus 20% si c’est près du parc… Le prix du succès.

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Vivre à Tokyo: Choisir son Eco-système

Posté par tokyomonamour le 1 septembre 2010

Tokyo est une mégapole. Un monstre urbain. Ce n’est pas une ville à proprement parler (shi), c’est une métropole (to) qui contient 23 arrondissements (ku) et 26 villes en son sein. Elle se déploie dans sa région selon les modèles du Grand Londres, qui est une sous-division régionale du RU et de Shanghai, une Cité-province de plus de 7000 km2 divisée en villes et villages.
A côtés de ces métropoles, Paris est un nain urbain (au niveau administratif s’entend) de 105 km2… Je lisais un article sur l’excellent site le buzz Immobilier à propos de la distinction Intra/Extra muros et de son impact sur la sociologie des parisiens et sur les prix de l’immobilier dans la capitale. La superficie ridicule, coincée par des remparts imaginaires détruits seulement au début du 20ème siècle, de la capitale étant bien évidemment la principale cause de l’élitisme parisien et du « manque » de logement dans la ville…

Tokyo elle, s’étend nonchalamment sur ses 2 187 km2 en variant les paysages et les écosystèmes urbains. Le futur tokyoite aura donc la chance de pouvoir choisir, selon son budget et ses goûts, son habitat parmi un vaste éventail de choix. Maison ou appartement. Quartier central ou périphérie. Cyberpunk ou Temples perdus dans les montagnes…

Le tokyoïte fortuné n’est pas stéréotypé et peut résider dans deux types de logements : l’appartement « de standing » comme on dit chez nous, ou la maison individuelle (La grande superficie de la métropole comprend en effet des zones urbaines éparpillées un peu partout réservées aux maisons individuelles…) et dans différentes zones géographiques.

Un appartement dans un étage élevé dans tour de 45 étages à Odaiba ou dans le centre (je précise étage élevé car il semble exister une ségrégation sociale dans les tours en fonction de l’altitude de l’appartement acheté… La bêtise humaine n’a pas de limite).

Un appartement à dimension humaine dans les espaces résidentiels séparant la plupart des centres d’activités Tokyoites, entre Shibuya et Shinjuku, Roppongi et Hiroo ou dans le quartier plus bobo de Kagurazaka (bcp de français y résident car le lycée français n’est pas loin).

Une maison dans les arrondissements du centre, Shibuya près de Omotosando ou dans l’arrondissement très huppé de Minato, près des tours de Midtown ou Roppongi Hills, ou dans les arrondissements de l’ouest : Meguro et Setagaya, qui sont riches en espaces verts et en institutions scolaires, Jiyugaoka, Futatama…

Si vous achetez dans ces quartiers, la note s’échelonnera entre, pour le petit appart, 5 000 000 yens et, pour ceux qui aiment les immeubles avec services ou les maisons individuelles, 100, 200 millions et plus et plus si affinités… Comptez en moyenne entre 9000 et 12 000 euros du m2.
Les locations pour un studio commencent généralement à 80 000 yens et montent très vite, sans plafond.

Les Classes moyennes et les classes populaires devront s’éloigner des gares si elles veulent se loger dans ces quartiers. De 15 mn et plus à pied, à 15 mn en bus… Ou réduire leur prétention en achetant ou louant plus petit. Elles pourront aussi, ce qui se passe généralement, se rabattre sur le nord et l’est. Toshima, Nerima et Kita qui étaient à l’origine de vastes zones de riziculture. L’est de Tokyo, c’est un peu la ceinture rouge de Paris (sans la notion communiste…), les quartiers traditionnellement populaires, avec beaucoup de petites usines et d’artisanat, dans les arrondissements de Sumida, Edogawa et de Arakawa.

Elles pourront aussi, pour avoir plus grand et profiter d’un peu plus de verdure, se replier sur les départements voisins, la « grande couronne locale » : Saitama et Chiba principalement. Le département de Kanagawa à l’ouest avec sa capitale Yokohama, forme une véritable unité urbaine avec Tokyo et les prix s’y ressemblent, surtout du côté des collines intérieures (la côte étant industrialisée, elle est nettement moins attirante pour les familles en recherche d’un cadre de vie agréable).
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Les prix sont nettement moins élevés que dans le centre mais peuvent varier énormément en fonction de la distance de la gare la plus proche, de la qualité du bien, ancien ou neuf, de la proximité avec les centres tokyoites qui sont principalement au nombre de 6 et qui forment une ceinture le long de la ligne Yamanote : Ikebukuro, Shinjuku, Shibuya, Shinagawa, Tokyo, Ueno-Akihabara.

La taille démesurée de la métropole permet de rester Tokyoîte tout en vivant à la campagne… Un peu comme si les habitants de Meaux ou de Melun se disaient Parisiens… Ça laisse songeur…

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L’immobilier UNIQLO

Posté par tokyomonamour le 27 août 2010

Comment faire pour vendre des appartements quand on est un promoteur dans un pays en déflation depuis 20 ans, qui se paupérise d’année en année, dont plus de 30% de la population est en emploi irrégulier (hiseikikoyo, freeters, CDD et autres intérimaires) et dont les banques ne peuvent plus étendre la durée des prêts, déjà fixés à 35 ans en moyenne?

Une seule solution: vendre toujours moins cher. Spirale déflationniste et trou noir de l’immobilier ne connaissent pas de fin.
Si dans les années 80 et 90, Toyota et sa gestion en flux tendu avait montré la voie à suivre, maintenant, c’est le groupe Fast Retailing et sa marque phare, UNIQLO, qui sont les maîtres à penser de l’époque. Un seul mot d’ordre: vendre des produits simples et de bonne qualité à bas prix.

Les « appartements optimisés pour la déflation » , une expression qui a fait son apparition en 2009 après la chute brutale du nombre de transactions et des prix (cf. les chiffres de l’immobilier japonais) dans la presse et les médias, prennent modèle sur les méthodes de la marque, d’où l’expression commune « appartements UNIQLO », et deux de ses concepts de production principaux: Réduction et simplicité.

La simplicité d’abord. Rien de superflu dans un appart UNIQLO, juste le strict nécessaire. Pas de double fenêtre, utilisation des mêmes matériaux pour toute les finitions, pas d’options, où si elles existent, chères…

La réduction ensuite qui touche d’abord la superficie des biens construits. Si jusqu’à maintenant, la superficie moyenne des biens familiaux tournait autour de 80m2, ce qui est déjà très faible comparé aux pays européens, sans parler des USA, l’appartement taillé pour la déflation en fera 70, mais avec le même nombre de pièce. Une méthode déjà éprouvée dans l’alimentation, où les distributeurs nippons ont fait face à la crise en réduisant les quantités sans toucher ou en baissant les prix (à la différence des distributeurs français qui augmentent les prix en ne touchant pas à la quantité…).
Le concept de réduction concerne aussi la durée des chantiers. Par l’introduction de méthodes de construction de préfabriqué à grande échelle, dans les appartements comme dans les maisons individuelles, la compression du temps des chantiers permet de limiter considérablement les coûts.

Cette réduction s’est également opéré dans les coûts de main d’oeuvre, à travers le type de contrat d’embauche. Il est possible qu’à l’avenir, les emplois non qualifiés dans le secteur de construction tenus par des japonais jusqu’à maintenant, soient remplacés par de la main d’oeuvre chinoises, suivant le même phénomène qui s’était produit en France avec la main d’oeuvre portugaise puis maghrébine. Le monde de la construction japonais étant cependant très fermé et formant des castes extrêmement rigidifiés (avec à leur tête les tobi, les ouvriers de haut vol), je doute que cela puisse se faire sans volonté politique forte, ce qui n’est pour le moment pas à l’ordre du jour.

Quoi qu’il en soit, il est probable que ces appartements, qui se construisent un peu partout dans l’archipel, se vendent bien car le neuf et la propriété ont encore le vent en poupe au Japon. Mais, gare! Un bien immobilier, même à 100 000 euros, n’est pas un polo acheté à la boutique d’Opéra pour 15 pièces. Don’t be a fool.

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Les chiffres de l’immobilier japonais II

Posté par tokyomonamour le 23 août 2010

Quelques autres chiffres utiles à connaitre pour comprendre la situation tokyoite en particulier. Intéressons-nous aux prix cette fois.
La plupart des données sont tirées du rapport de l’indice des marchés du logement du Japan Real Estate Institute du deuxième semestre 2009.

La métropole de Tokyo (que l’on appelle souvent préfecture mais c’est une erreur. Il n’y a pas de préfet au Japon, ni à Tokyo (To) ni ailleurs (do fu ken). Il y a des gouverneurs élus au suffrage universel. En province, il vaut donc mieux parler de département) couvre une superficie énorme, de 2187 km2, alors que Paris ne fait que 105 km2… Il faut donc considérer Tokyo comme une Métropole-région, composée de 23 arrondissements et de tout un chapelet de villes qui se concentrent sur la partie ouest, en coulée vers les terres intérieures, qui serait l’équivalent de la ville de Paris et d’une partie de l’île de France. Il est donc normal que les prix varient énormément à l’intérieur de ses limites.
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C’est dans les 5 arrondissements centraux (qui correspondent, en superficie, aux 2 tiers de Paris à peu près) que les prix sont les plus élevés. Prix moyens au mètre carré dans le neuf: 1 200 000 yens, soit environ 12 000 euros (pour faire simple, et comme les taux de change s’en approche: je fais 100 yens pour 1 euro) pour les appartements de plus de 80 m2. 900 000 yens pour les appartements petits et médians (moins 80 m2). Un appartement neuf de 80 m2 dans le centre de Tokyo vous couterait la rondelette somme de 960 000 euros, sans les frais d’achat évidemment…
Pour l’ancien, on est à 600 000 yens en moyenne dans tout Tokyo, tout appart confondus, soit 480 000 euros en moyenne pour un appartement de 80 m2.

La moyenne dans les 23 arrondissements est plus « abordable » avec un m2 de 900 000 yens pour les grands appartements et de 800 000 pour les autres.
Il y a des écarts de 200 000 à 350 000 yens par m2 entre le neuf et l’ancien. L’immobilier neuf a donc une prime moyenne de 20 à 30% sur l’ancien.

Les prix ont baissé entre 2007 et 2009 et ont brutalement remonté fin 2009… Comme pour Paris.

Les loyers, eux, continuent de baisser depuis 2007 par contre, comme en France encore, avec une moyenne dans le neuf de 5000 yens au m2 dans les 5 arrondissements centraux et de 4500 yens dans l’ensemble pour les grands appartements. Le loyer tourne autour de 3 500 yens le m2 en pour les plus petits appartements. Notez, à la différence de Paris, que les grands appartements ont un m2 carré plus élevé que les petits. Cette situation tient surement au manque d’investisseurs individuels au Japon qui ne tirent pas les prix des studios vers le haut. Dans l’ancien, là on est à 4000 yens pour les grands appart et un peu moins de 3 500 yens pour les autres.

Pour finir, jetons un oeil à la rentabilité moyenne de l’investissement à Tokyo.
Si vous êtes propriétaire bailleur d’un appartement neuf dans les quartiers centraux, vous bénéficierez d’une rentabilité moyenne de 6,8%. La moyenne globale tourne autour de 5,5%. Si vous louez un appartement ancien, la rentabilité moyenne monte à 7 ou 8%.

Comme vous pouvez le constater, la fracture entre neuf et ancien est très forte. En France, cette distinction s’est peu à peu estompée depuis la fin des années 90 et les prix ont fini par se valoir. Le Grenelle de l’environnement risque cependant de ré-inverser la tendance, les mises aux normes de l’ancien imposant des travaux très couteux dans un proche avenir, vont surement faire baisser les prix de l’ancien et donc, de fait, faire comparativement remonter ceux du neuf.
Au Japon par contre, et même si l’appauvrissement général et l’importance de la localisation favorise le marché ancien depuis 3 ans, le neuf garde encore son statut supérieur. Deux raisons principales:
1) « Faire construire » pour sa famille est symbole de statut social.
2) Les normes anti-sismiques renforcées de 1981 dévalorisent l’immobilier qui a été construit avant cette date.

Mais plus encore que cette distinction neuf/ancien, l’immobilier nippon est en train, comme en France d’ ailleurs, de perdre son segment principal, celui de la classe moyenne. Nous verrons donc deux segments immobiliers qui vont régir le marché: L’immobilier « UNIQLO », simple, pas cher et de relativement bonne qualité (du moins espérons-le) et l’immobilier CHANEL, qui va faire la différence par des prestations et des emplacements qui draineront tous les consommateurs fortunés.

La fin de la classe moyenne, phénomène d’ampleur mondial qui touche tous les anciens pays développés, va également se lire dans l’évolution du marché immobiler des années 2010 et 2020…

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