• Accueil
  • > Recherche : investissement immobilier au japon

Résultats de votre recherche

L’avenir

Posté par tokyomonamour le 25 mars 2011

Mon grand-père me disait encore hier soir au téléphone: « il ne faut jamais perdre espoir ». Ces paroles prennent toute leur signification lorsqu’elles viennent d’un ancien membre des FFI ayant commencé la résistance dès le 18 juin 1940, et je dois bien reconnaître qu’elles sont un soutien moral irremplaçable.

J’étais en négociation d’embauche avec une grosse boite d’immobilier nippone depuis janvier.
J’avais commencé à créer un réseau relationnel depuis le mois de décembre: rencontrer des professionnels du milieu, déjeuner ensemble, parfois boire quelques bières ou leur rendre quelques services de traduction ou d’interprétariat… Aucun CV, aucune agence de placement ne peut remplacer un petit mot de recommandation d’une personne bien placée… C’est ainsi que, de fil en aiguille, le 3 mars dernier, après 3 entretiens de sélection, 1 test de personnalité, 1 test de culture générale et une vérification de visa en bonne et due forme, je me suis retrouvé face au boss de cette entreprise pour la dernière épreuve. Un type plutôt cool, pas orgueilleux pour deux ronds et très aimable qui plus est. Après ces 4 entretiens, il ne restait plus qu’une étape à passer pour valider la sélection: l’examen médical prévu le 16 mars. Lorsque j’ai vu venir un mail de la boite le 15, je me suis dit, « c’est mort »…

Je n’ai pas encore écrit précisément sur le sujet mais je pense que le secteur de l’investissement immobilier est, avec quelques exceptions notables dans le Kansai peut-être, dans une situation apocalyptique. Le facteur risque propre au Japon (chaque pays se voit attribuer un risque spécifique: politique, avec les risques de guerre ou de changements brusques de politiques, social, avec les risques de guerre civile, naturel ou technologique, comme c’est le cas dans l’archipel) va être revue à la hausse et la très mauvaise gestion de la situation par les autorités ne va faire qu’aggraver la situation. Il y a encore tant d’autres facteurs négatifs à prendre en compte! Le cash flow des entreprises qui va en prendre un coup, les cas de défaut sur dette qui vont augmenter, les règlements parasismiques qui seront renforcés, les impôts qui vont grimper etc…

Bref… Je pensais donc qu’au vu des tristes perspectives, la procédure allait être annulée. Que nenni! On m’a donc fait part que, en raison des coupures d’électricité, l’examen ne pourrait être effectué dans la clinique prévue et allait avoir lieu dans le centre de Tokyo le 18… Soit. Le 14 le sarcophage du réacteur 3 explose et je réfléchis à toute l’ironie de cette histoire: aller passer une radio des poumons et me bouffer encore quelques rad de plus dans un tel moment… Comme si ça ne suffisait pas déjà !!!??? C’est donc avec une certaine appréhension, je ne vous le cache pas, que je suis quand même aller passer cet examen alors que le dernier charter d’urgence affrété par la France quittait le territoire nippon le même jour…

Et quelle surprise hier!!! De recevoir un message du responsable RH me confirmant que ma candidature était acceptée!
God damn it! Ils en ont dans le pantalon d’engager un gaijin dans une telle periode et avec des perspectives aussi sombres dans le secteur immo quand même!

Les japonais ont montré tous leurs défauts durant cette crise (manque de coordination entre les bureaux responsables, manque de réactivité et d’improvisation, esprit corporatiste, manque de leadership politique… A ce propos, lisez ce temoignage de la femme du boss allemand qui a fourni les machines a refroidir le reacteur citée sur le blog DowntownTokyo) mais il y a une chose qu’on ne peut leur reprocher. Ils voient a long terme et ne se laissent jamais décourager par les évènements.

Mes efforts de reconversion, amorcés il y a un an, à peu près en même temps que ce blog, portent leur fruit et c’est une immense satisfaction.
Mais la situation a changé et il faut désormais réfléchir dans une perspective plus large: dans les années à venir, le Japon va devenir un pays pauvre et difficile à vivre. Outre la question de la radioactivité, gérable en prenant des précautions mais épuisante au niveau mental, il y aura les charges fiscales, les problèmes d’approvisionnement en énergie qui vont devenir chroniques, les risques de séismes, toujours présents… Est-ce le meilleur environnement pour élever un enfant et construire une famille ?

Voilà la question qui, chaque nuit, vole mon sommeil et assombrit ma joie.

Publié dans Personnel | 9 Commentaires »

Tokyo brûle-t-il?

Posté par tokyomonamour le 18 mars 2011

Je me souviens, dans mon enfance, avoir aimé regarder ces animes et autres films apocaplyptiques japonais, Akira et Godzilla en tête, décrivant le plus souvent un Tokyo en ruine et en feu, ravagé par la guerre, les aliens ou les monstres radioactifs de la fosse des Mariannes, autant d’images réminiscentes des bombardements de la seconde guerre mondiale encore très vivantes dans l’imaginaire collectif à l’époque… Je ne me serais pourtant pas imaginé devoir y faire personnellement face un jour. Non rassurez-vous, Tokyo ne brûle pas… Pas encore du moins. Mais les ravages  »immatériels » qui vont s’abattre sur le pays feront sans doute plus de dégâts que Mothra et compagnie.

Ceux qui me lisent savent que je pressentais une nouvelle vague de globalisation au Japon, avec une augmentation de l’immigration qualifiée, une globalisation des cadres des firmes japonaises, et une nouvelle approche de sortie de déflation à travers, justement, cette politique de globalisation. Les faits me confortaient dans ma vision.

Dans le secteur de l’immobilier d’entreprise par exemple, plusieurs sociétés japonaises tentaient une redynamisation du marché à travers la « barbell strategy » (stratégie de l’haltère)= stratégie d’investissement ne comportant que deux composants, des investissements high risk, high return d’un côté, et low risk, low return, de l’autre. Les premiers étant concentrés en Chine et en Asie (fort taux de croissance mais risques politiques, voir insurectionnels forts) et les seconds au Japon (faibles rendements mais stabilité politique et juridique). Mais voila, le hic, c’est que cette stratégie avait très largement sous estimé le risque naturel et technologique, potentiellement énorme au Japon. La nature s’invite dans le jeu et le vendredi 11 mars 2011, cette potentialité est devenue une bien amère réalité, avec en prime, une catastrophe nucléaire extrêmement grave et une probable irradiation de Tokyo dans un très proche avenir… 

 Image de prévisualisation YouTube

Radiation Mighty Day! Enjoy.

Tokyo concentre 40% du PNB nippon et 30 millions de personnes y vivent (dont moi), une irradiation, même mineure, va entrainer des conséquences immédiates, tant économiques qu’humaines. Les entreprises étrangères ont déjà déménagé leurs bureaux, à Hong Kong pour la plupart. Combien reviendront même si la contamination est faible? Les ambassades commencent à migrer ves Osaka (Autriche il y a deux jours, l’Allemagne aujourd’hui), une fois le choc passé, il est possible que des entreprises japonaises fassent de même. Combien reviendront? Ce seisme de magnitude 9 a probablement réveillé plusieurs zones à risque, d’où les tremblements de terre assez puissants (autour de M5) que l’on ressent à travers le Japon nord depuis une semaine. Ce phénomène pourrait durer plusieurs années d’après certains spécialistes. Les centrales nucléaires restantes, dans le nord comme ailleurs  sont-elles sûres dans ces conditions? Combien d’étrangers voudront venir vivre dans un pays aussi dangereux à l’avenir? Combien d’investisseurs viendront placer leurs billes dans cet archipel au bord du gouffre?!

Cette catastrophe vient de prendre la vie de plusieurs dizaines de milliers de personnes et de compromettre celles de plusieurs millions d’autres… Mais surtout, elle vient de voler l’avenir du pays… Oui, le Japon se redressera. Oui, les japonais rebâtiront. Mais plus jamais, plus jamais, le Japon ne pourra être l’acteur mondial qu’il a été.  Ce soir, je pleure pour tout ce qui aurait pu être et qui ne sera pas.

Publié dans Politique | 8 Commentaires »

Investissement immobilier au Japon: Qui, Où, Quoi et Comment?

Posté par tokyomonamour le 29 novembre 2010

Quelques données brutes de décoffrage sur les formes d’investissement immobilier au Japon.
Les tableaux sont extraits d’un rapport du Ministère de l’aménagement du territoire datant de juillet 2010.

Qui?

lesacteursdelinvestissement.jpg

Les principaux acteurs du marché, par ordre d’importance:
1) Les entreprises qui gèrent les fonds de retraite de leurs employés (type « fonds de pension »)
2) Les fonds J-Reit et autres fonds privés
3) Les sociétés d’assurances et les banques
4) Les entreprises de vente de biens réels

H20, c’est Heisei 20 soit 2008, H21, c’est 2009. La ligne du haut, c’est le total, les lignes suivantes, la division par acteur de marché.
En rose, c’est la catégorie « Non merci, je n’investis plus dans l’immobilier » et en gris, c’est la catégorie, « oui, j’en veux plus! ». Après, entre les deux, c’est oui mais, un peu, beaucoup… 42% des acteurs du marché (la ligne du haut) ont donc abandonné toute idée d’investissement. C’est moins important que l’année précédente, l’année du Choc, mais ça reste conséquent. Seuls les fonds d’investissement, dont c’est quand même le métier, restent fortement acheteurs.

Quoi et Comment?

tableauinvestissementimmo.jpg

Le tableau est intéressant car il comprend trois lignes pour chaque catégorie. Vert: situation actuelle, bleu: situation il y a 3 ans, rose: situation probable dans 3 ans.

On voit que les investissements futurs devraient se concentrer sur les 3 premières principales catégories.
Bureaux et Logement arrivent en tête à 36% chacun. Peu de variations dans le temps. Suivent les installations commerciales à 29%, grosse baisse prévue dans les prochaines années, et les hôtels à 19% pour lesquels on s’attend aussi à une belle dégringolade des investissements… Dans les 2 cas, les projets de construction lancés pendant le mini bulle 2004-2008, arrivent à terme en 2010-2012, dans une mauvaise période et on s’attend à une sur-offre. Rien que de très normal donc.
Les installations de logistique devraient rester stables à 13%, de même que les projets mixtes.

Avec 24% de l’ensemble des investissements, c’est l’immobilier physique qui tient fermement la première place du classement des formes d’investissement.
Suivent les fonds d’investissements privés avec 21%, le J-Reit, qui est le marché japonais public des titres immobiliers avec 17%, puis plus loin les autres fonds d’investissement à 10% et les prêts immobiliers à 8,3%.

Personnellement, je trouve que le véritable avantage des investissements « matériels » (Or et Immobilier notamment), c’est, quand c’est possible, d’en avoir la propriété physique directe. En cas de merde, vous savez exactement ce que vous avez et n’êtes pas à la merci de la faillite du fonds dans lequel vous aviez mis toutes vos billes. Pour jouer avec des lignes de codes, les actions, les indices ou les devises me semblent plus appropriés.

Où?

investissementsimmoselonlesregions1.jpg

Pas de surprise ici. Tokyo… ou aire métropolitaine de Tokyo… ou départements limitrophes de Tokyo. A noter tout de même que la seule autre zone de croissance se trouve être la dernière catégorie du tableau: L’étranger. Mega city ou marché global, les deux vecteurs de croissance future.

Toutes les autres régions sont en baisse. On a donc un marché tokyoite qui reste le seul marché important au niveau quantité. En province, nous sommes dans un marché de niches et ces statistiques globales ne donnent aucune information pertinente.

Les facteurs de décision.

lesfacteursdinvestissement.jpg

Les investisseurs japonais privilégient deux variables au moment d’investir: les données sur le taux de vacance de la zone ou du bâtiment, et le rendement. Rien que de très normal… Bons derniers, les facteurs de vie: environnement agréable, paysage et harmonie avec l’eco-système.

Publié dans Immobilier au Japon | 2 Commentaires »

Etrangers et droit de propriété

Posté par tokyomonamour le 11 novembre 2010

Est-ce que n’importe qui peut acheter des biens immobiliers au Japon ? Est-ce que la vente de foncier ou de terres agricoles est entièrement libre dans ce pays ?
J’avoue que c’est une question ne m’avait jamais effleuré jusqu’à maintenant tant elle me paraissait évidente. Le Japon est une démocratie globalisée, intégrée dans la sphère occidentale depuis 60 ans, il existe des propriétaires étrangers à travers tout le pays, les transactions sont libres.
Oui mais… voilà que le 26 octobre dernier, à la faveur de la baston diplomatique sino-japonaise inaugurée par notre affaire de chalutier chinois kamikaze, notre PM, Mister Kan, nous dit soudainement que les étrangers rachetant les terres agricoles et sylvicoles commencent à se faire un peu trop nombreux et qu’il faudrait réglementer tout ça. Quoi donc ? Et de citer une loi de 1925, la gaikojin tochi ho (Loi sur les terrains et les étrangers), permettant de limiter la possession de foncier sous deux conditions :

1) Le principe de défense nationale. Limiter ou interdire la vente de foncier à des étrangers aux alentours des bases militaires ou des ports stratégiques par exemple.
2) Le principe de réciprocité internationale. Cette condition, si elle est invoquée, permet de limiter la possession foncière des étrangers dont le pays n’accorde pas les mêmes droits de propriété aux ressortissants japonais.

Cette loi est activée par décret. Tous les décrets en vigueur ont été nullifié en 1945 avec la défaite et, depuis cette date, aucun nouveau décret n’a été publié, même si la loi en tant que telle reste valide.

Or, en Chine, où tout le foncier appartient à l’état, il y a des restrictions d’achat qui n’existent pas au Japon, notamment dans le domaine des terres cultivables (ne pensez pas que la Chine va laisser des étrangers acheter ses lopins de « terre rare »). Alors un décret d’application de cette loi de 1925 sur la base du principe de réciprocité, pourrait être tout à fait envisageable. Pékin s’est lancé depuis plusieurs années déjà dans une politique d’achat massif de terres agricoles à l’étranger en Afrique notamment, une politique qui, selon certains, menacerait l’indépendance des pays concernés. Le principe de sécurité nationale, très souple, pourrait donc également être invoqué pour empêcher la vente de terres arables japonaises.

L’interdiction de la propriété immobilière aux minorités étrangères a toujours été la forme de discrimination sociale la plus voyante. Les juifs au Moyen-Âge en Europe ou dans certains pays musulmans en ont fait les frais au cours des siècles. Si les menaces du gouvernement japonais étaient mises à exécution, la conséquence sur les marchés immobiliers serait probablement désastreuse. Même en se limitant aux terres agricoles, il y aurait une perte de confiance des investisseurs étrangers qui décideraient probablement d’aller investir leurs actifs dans des pays plus hospitaliers.

Je doute donc fortement de la réalité des menaces de Kan. Cette attaque diplomatique était probablement plus une gesticulation populiste pour éviter de (trop) passer pour un faible dans cette histoire de conflit territorial, qu’une réelle invitation au débat. D’autant plus que le marché immobilier japonais ne pourra être sauvé, si c’est encore possible, que par des investissements étrangers et donc, chinois avant tout.

Quelle situation inconfortable de dépendre de son rival pour sa survie économique…

Publié dans Immobilier au Japon | 4 Commentaires »

Tokyo: baisse de population en 2020

Posté par tokyomonamour le 29 octobre 2010

Tokyo reste encore la mégopole la plus peuplée du monde mais plus pour très longtemps.

La capitale continue de croitre d’année en année mais uniquement en vampirisant les autres régions de l’archipel. Si le Japon perd déjà de la population depuis 2005, Tokyo devrait suivre aux alentours de 2015-2020 selon les estimations et décroître après un pic à 35 millions d’habitants.

Le Nikkei d’hier présente une analyse de la banque de Tama sur l’évolution démographique de la région de Tama, cad tout l’ouest de Tokyo se trouvant hors des 23 arrondissements. Avec un pic atteint cet année à 4,07 millions, la région devrait perdre 500 000 habitants d’ici 2035 et la population de plus de 65 ans passer à 1/3 du total. C’est dans cette zone que se trouve Kichijouji notamment, le quartier que j’avais présenté la semaine dernière. L’étude de la banque précise que la ville de Musashino, où se trouve le quartier, sera la moins touchée même si elle subira malgré tout une baisse démographique. Cela veut dire que même les zones urbaines les plus populaires de Tokyo commencent à être touchées par la dépopulation et que les opérations de promotion (tours gratte ciel d’habitations) réalisées dans les arrondissements centraux depuis les années 2000 attirent les nouveaux ménages aux dépens de la périphérie.

tama.png
La région de Tama couvrant toutes les villes hors arrondissements de la métropole

Cela veut aussi dire que la vacance immobilière, qui lèpre déjà toutes les villes de province, va peu à peu s’installer à Tokyo dans la prochaine décennie. De nombreuses opportunités devraient se faire jour, avec tous les risques que comportent un investissement en zone de décroissance (il faudra avoir l’oeil averti!).

Le Japon est à la croisée des chemins. Tokyo avait pris le relais de la croissance des provinces décadentes dans les années 1990, mais la capitale s’achemine elle-même peu à peu sur le même chemin.

Les futurs gouvernements devront donc faire face à une question cruciale qui décidera de l’avenir du pays durant le prochain siècle: accepter le déclin et les répercussions qu’il entraînera sur le niveau de vie de tous les japonais, ou ouvrir les frontières à une immigration de peuplement pour enrayer la chute. Pour l’instant, le pays tente le compromis en encourageant le tourisme étranger et les emplois qualifiés spécifiques. Mais cette politique de pis aller ne saurait durer. Bientôt le Japon devra choisir: sakoku ou globalisation.

Publié dans Immobilier au Japon | 4 Commentaires »

12
 

Les anniversaires des stars |
FRANCESCA esprit Channeling |
Sénégal Junior Intelligence |
Unblog.fr | Créer un blog | Annuaire | Signaler un abus | Anglais pour non-spécialist...
| bobs3
| Hôtel le Renaissance