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Le patrimoine des japonais

Posté par tokyomonamour le 30 septembre 2010

L’assureur allemand Allianz vient de publier une étude concernant le patrimoine financier (hors immobilier) des habitants d’un vaste panel de pays.
Suisses en tête avec 163 000 euros, les japonais sont loin derrière en 5ème position à 88 000 et les français en 12ème position à 61 000. Naturellement méfiant, je doutais de ces chiffres balancés sur le Web sans aucune analyses sérieuses.

Néanmoins, après confirmation sur le site de l’agence des statistiques, le chiffre reste plausible puisque l’on a, pour 2009, un patrimoine financier moyen (toujours hors immo) à 16 millions de yens (160 000 euros), et médian à 9,8 millions. Depuis 2005, où on avait des stats à 17, 2 millions (10,2 millions en médian), la baisse est constante. Certes, c’est en baisse mais ça reste pas trop mal me direz vous? En fait non. Pas si on regarde cet autre graphique qui représente la répartition du patrimoine selon l’âge:

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En gris, les plus de 70 ans, en bleu les plus de 60 qui représentent près de 60% de l’ensemble de l’épargne japonaise.

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Le bilan des ménages par tranche d’âge

Source: Garbage news, tiré d’une étude de Nomura research.

Eh oui, plus de 60% de l’épargne entre les mains des plus de 60 ans… Et l’épargne des ménages actifs est d’environ 20% inférieure à celle des ménages totaux, cad, comprenant les retraités. Ici, les chiffres ne parlent que des actifs financiers mais vous imaginez facilement que les actifs immobiliers sont eux-aussi, principalement détenus pas les baby boomers.

Les vieux de la génération Baby boom sont encore dans un système de promotion à l’ancienneté et sont donc les seuls à bénéficier d’augmentations de salaires encore plus ou moins régulières alors que les jeunes freeters, très nombreux depuis la fin des années 90 (35% de la population active), eux, n’ont aucun avancement bien entendu. La richesse se concentre donc dans une population vieillissante, de plus en plus nombreuse certes, mais dont la possession de richesse est complètement déséquilibrée par rapport à la population totale. De plus en plus de biens et de services sont donc développés en ciblant les vrais détenteurs de liquidités: les vieux.

Comment cette situation va se répercuter au niveau politique, ça, c’est un vrai sujet. Un vieux, c’est moins innovant, moins tourné vers l’avenir et donc, plus conservateur. Va t-on sacrifier le système éducatif au profit du système de retraite? Va-t-on orienter les programmes de R&D vers les prestations « grises » (la robotique se développe déjà dans ce sens)? Va-t-on voir un mouvement de rejet des étrangers plus accentué? Un nouveau sakoku social?
Des questions qui touchent toutes les sociétés « dites » industrialisées dont la France bien sûr qui, même en se vantant du taux de fécondité le plus élevé d’Europe, est de la même façon envahit par des vieillards accaparateurs de richesse.

(dépit) Une seule solution… La mise en place d’un date de péremption sur les vieux…

Publié dans Société | 5 Commentaires »

Festival de seto uchi, snobisme tokyoite et immobilier

Posté par tokyomonamour le 28 septembre 2010

Au centre des Routes commerciales reliant Kyushu, Shikoku et Osaka, la mer de Seto Uchi est parfois appelée la Méditerannée japonaise, toute proportion gardée bien sûr, tant son rôle de communication entre les différentes régions littorales et par extension, leur hinterland était important. Au 20ème, elle fut le centre d’accueil de nombreuses industries de minerais qui en ont extrait les matières premières nécessaires à l’effort de guerre dans un premier temps, puis à la croissance économique par la suite, en abrasant bon nombre des montagnes des îles la parsemant. Aujourd’hui, la région de Seto vit toujours de l’industrie, au niveau de reliquat cependant comparée à son dynamisme passée, de la pêche et de plus en plus, du tourisme…

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Le critère de définition adopté pour la définition d’une île est simple: un bout de terre émergé de plus de 0,1 km de circonférence. Selon cette définition, on compte 727 îles, si on inclut les « gros rochers », on avoisine alors les 3000…

Le festival de Seto Uchi se terminera fin octobre et c’est déjà un succès. Les organisateurs espéraient 300 000 visiteurs, on en est déjà à 400 000 d’après les évaluations du directeur publiées sur le site officiel. Les 7 îles participant au festival appartiennent au département de Kagawa, s’étendant principalement sur l’île de Shikoku, et forment un réseau original dédié à l’art moderne. Tout à commencé en 1992, lorsque l’entreprise Benesse, qui propose des prestations de « vie », éducatives et scolaires notamment (Berlitz) et dont le siège est à Okayama (on en à déjà parlé), sur le littoral de la mer de Seto, lance un programme d’art moderne ambitieux sur l’île de naoshima, avec l’aide de l’architecte Ando Tadao. Peu à peu, musées et hôtels (la particularité du site étant que l’hôtel est dans le musée.. ou inversement…) se construisent, Benesse en profite pour racheter des maisons dans le village proche et les transformer en oeuvre d’art contemporaine. Le projet fait des petits sur l’île de Inujima toute proche sur le site d’une ancienne usine reconvertie et sur celle de Teshima (en projet), le tout ayant abouti à ce premier festival en 2010. Vous y trouverez même un artiste français sponsorisé par Notre Ambassade (allez donc goûter le discours magnifiquement pompeux du plénipotentiaire, c’est un régal).

Je regardais une émission d’art l’autre jour, un dimanche matin (d’habitude je vais à la messe mais là, j’avais décidé de glandouiller bêtement…), dans laquelle le présentateur et ses acolytes parcouraient les îles du festival en glosant sur la magnifique fusion des arts modernes, des paysages naturels préservés et des habitants d’origine toujours présents.
Ces tokyoites, l’air mi condescendants mi admiratifs, m’ont causé un petit coup de nostalgie: j’avais l’impression de voir des parisiens faire un tour dans la campagne polissée d’une province embellie à leur intention.
L’art remplit un vide. Longtemps, il remplit le besoin esthétique des hommes car pendant plusieurs siècles, les belles choses étaient rares… Désormais, l’art tente de combler ce qui nous manque le plus: le sens. Je ne vois décidément dans toutes ces créations modernes que le reflet de la perte de repères des citadins. Moi même, admiratif de ces paysages naturels aménagés du confort et des contrastes de la « modernité », je suis obligé de faire face à ma nature résolument urbaine… Une nature universelle, car le parisien a bien plus de choses en commun avec le tokyoite, malgré toutes les différences de race et de religion, qu’avec le paysan cultivant son lopin de terre au fin fond des volcans d’Auvergne.

Alors l’immobilier dans tout ça? D’abord la région est en baisse démographique structurelle (sur Naoshima, on passe de 5302 habitants en 1980 à 3538 en 2005 and counting). A la différence de la France, le littoral nippon est avant tout une plateforme pour l’industrie et les transports. Il y a peu de zones littorales préservées, les prix des terrains à usage d’habitation n’ont donc jamais été très élevé. En outre, la nature même de la zone, mer de passage, fait que les accidents industriels ont pendant longtemps été un vrai repoussoir. Le procès des habitants de l’île de Shodoshima, dont une partie des terrains étaient utilisée comme zones de déchets industriels, en est un bon exemple. Tous ces éléments ne concourent pas à la hausse des prix de l’immobilier. Mais nous avons notre afflux de tokyoites qui vient changer la donne et l’effet Benesse se fait sentir…

Les prix sont moins chers aux alentours de Takamatsu, la capitale de Kagawa, que sur les ports des zones entourant Naoshima. Ainsi on trouve des maisons à 4,2 millions de yens (42 000 euros, balladez-vous sur le seloger.com local, ils ont un service de géolocalisation très bien fait: Home’s) en banlieue de Takamatsu alors que sur le seul site immobilier de Shodoshima, la plus grande île du projet, on ne trouve pas de terrains nus à moins de 5 millions de yens et que des promoteurs individuels proposent même des maison neuves à bâtir pour 28 millions (Ha, l’appât du gain!).
Un blog sur Naoshima précise que, malgré la baisse de population, les héritiers conservent souvent les biens comme maison secondaire. C’est plausible… Cette « coutume », très répandue chez nous, n’est réservée qu’aux classes le plus aisées au Japon qui se concentrent sur quelques régions alpines principalement, style Karuizawa dans le département de Nagano. La situation perdure encore en ces temps de paupérisation et le cas des îles de cette zone demeurerait globalement une exception dans l’hypothèse où le phénomène serait avéré.
Même s’il faudrait comparer avec les données immobilières des années 2000, et même en considérant la situation particulière d’un marché immobilier îlien extrêmement réduit et donc sujet à forte volatilité au moindre impact extérieur, la situation semble montrer que l’effet Benesse sur le marché immobilier est bien réel.

Cette initiative va-t-elle pour autant enrayer la chute démographique de la région ? Probablement pas. Comme en France et dans ses stations balnéaires pour riches, on aura une forte affluence en été et une ambiance de mort en hiver.
Mais bon, c’est pas ça qui va m’empêcher d’aller passer quelques nuits dans un chambre designée par Tadao ce WE…

Publié dans Immobilier au Japon | 3 Commentaires »

Recentrage

Posté par tokyomonamour le 27 septembre 2010

Le temps qui passe est l’ennemi du blogueur dilettante. Tant de choses à dire, à partager, à apprendre aussi. La véritable différence entre un blog et un journal intime, c’est l’interaction bien sûr, qui multiplie les potentialités, la pertinence des informations et les opportunités en tout genre. Mais chaque seconde passée nous rapproche de la mort, et il faut savoir choisir!

Le Japon, ce n’est pas qu’un pays de plus à expérimenter. C’est un défi envers soi-même, une remise en question de ses connaissances et de son système de valeur. C’est l’apprentissage du relativisme culturel avec tous ses côtés désagréables et agressifs. En apparence, la vie est facile, les habitants sympathiques, le service extraordinaire… Mais dès que vous sortez du cadre socialement admis de votre état, tout change. La période intermédiaire, celle ou vous découvrez cet état de fait, et celle ou vous êtes suffisamment compétent, tant linguistiquement que professionnellement, pour pouvoir dire merde sans complexe d’infériorité, peut être extrêmement difficile. Après, ça va mieux.

M’enfin! Les lamentations c’est bon pour les victimes à tendance paranoïaque. Tout immigré (et je me considère comme tel) doit, à l’égard de son pays d’accueil, faire sienne la devise yankee du Love or Leave it ! L’immigré qui reste dans un pays en le maudissant chaque jour que dieu fait, creuse lui-même la tombe de son malheur. Le monde ne changera pas, même si on lui crache à la gueule tous les matins en se levant.

Certains blogs parlent déjà très bien de ces aspects « société », les bons comme les mauvais, au sens large du Japon (Pour un deep insight dans les entrailles de la vie nipponne, allez voir Drink Cold. Uniquement pour les plus accrochés) et je ne vais pas en rajouter une couche…

Je vais donc recentrer mes articles sur les aspects immobilier, logement et urbanisme au Japon en général, et à Tokyo en particulier.
Bossant actuellement pour obtenir la licence professionnelle de transaction immobilière indigène et constatant le flagrant manque d’informations disponibles en français sur le net, je pense pouvoir apporter ma pierre, ou mon parpaing pour rester dans la thématique, dans ce domaine et partager quelques expériences et informations à « valeur ajoutée ».

Comprendre l’immobilier et l’approche à l’espace d’une société, c’est en comprendre les mécanismes profond de vie et de fonctionnement. C’est à travers cette grille de lecture que présenterai désormais le Japon tel que je le perçois.

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La France restructure son foncier à Tokyo

Posté par tokyomonamour le 21 septembre 2010

Ma première visite à  l’ambassade de France me laissa coi. 2,5 hectares de terrains boisés à  Hiroo près de Roppongi, des bâtiments séparés pour les services de l’ambassade et du consulat, la résidence de l’ambassadeur sur une petite colline, une piscine… Impossible d’imaginer ne serait-ce qu’une seule seconde que tout ça se trouve en plein coeur de la mégapole la plus peuplée du monde.

L’ambassade de France au Japon a ouvert ses portes sur cet emplacement en 1933. Elle se trouvait précédemment au nord du jardin impérial, mais le séisme de 1923 avait réduit en cendres tous les bâtiments et c’est après négociations avec l’Etat japonais que le transfert s’opéra sur les terrains actuels. Les bâtiments qui étaient utilisés jusqu’à  l’an dernier dataient de 1957. Ils avaient un petit air soviétique façon blockhaus mais le porche en pseudo style de torii shinto du consulat avait son charme désuet… Bref, tout ça n’existe plus puisqu’en 2009, la nouvelle ambassade a été inauguré sur le même terrain, et que les anciens services de chancellerie sont passés sous les pelleteuses d’un consortium de promoteurs nippons mené par les Groupes Mitsui et Nomura. Environ 0,5 hectares ont été loué au consortium pour la construction d’un immeuble d’habitation de luxe, avec vue sur le petit parc boisé attenant. Le site de l’ambassade se vante d’avoir réussit l’opération sans que cela ne coûte un sou au contribuable, puisque le nouveau bâtiment a été construit par les promoteurs japonais dans le cadre du contrat, qui a été signé en octobre 2007, au plus fort de la mini bulle immo tokyoite. On peut donc raisonnablement penser que l’ambassade a effectivement fait une bonne affaire et que Mitsui & co doivent se mordre les kintama d’avoir signé juste avant l’effondrement des prix du foncier (probablement aux alentours de 20%). He, he… On ne peut pas gagner à  tous les coups… La nouvelle ambassade est plutôt bien faites. Allez y faire un tour un jour si vous avez l’occasion.

De l’autre côté, nous avons le lycée Franco-japonais dont l’éclatement sur deux sites, l’un dont l’établissement est propriétaire, celui de Fushimi qui accueille la filière primaire et l’autre dont il est locataire qui accueille le collège et le lycée et qui était à l’origine une école japonaise (encore un cas de conversion), l’augmentation du nombre d’élèves et la vétusté rendaient l’emploi malaisé. Un projet d’achat immobilier était en cours depuis 2009 pour l’achat d’un lycée professionnel métropolitain désaffecté dans l’arrondissement de Kita, au nord de Tokyo. Je viens de lire un article dans le nikkei le 16 septembre dernier précisant que l’opération s’était faite avec la bénédiction du gouvernement tokyoite pour un montant de 4 milliards de yens. Une grosse somme qui sera couverte par la vente du terrain de Fushimi, par l’Etat français et par une hausse de 15% des frais de scolarité (l’inscription vous coutera la modique somme de 10 000 euros par an si vous êtes francais et 15 000 si vous êtes juste francophone, tant pis pour les africains et autres japonais!).

Deux exemples de rationalisation foncière, un qui rapporte de l’argent, l’autre qui en coûte. Cherchez l’erreur.

Il serait temps de créer, sur le modèle de France domaine, une agence foncière pour les biens de l’Etat à  l’étranger qui pourra également proposer ses services aux institutions para-publiques afin d’éviter les gabegies et les dépenses inutiles conduisant à des hausses d’impôts qui se répercutent, non seulement sur les français de la métropole mais aussi sur ceux de l’étranger. Pourquoi des modèles de gestion aussi évidents dans les entreprises privées ne sont-ils donc pas appliquer par les services de l’Etat ?! Ha, j’avais oublié… Ils ne jouent pas avec leur argent. Forcément, les conseilleurs ne sont pas les payeurs…

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Investissez dans du solide: choisissez les bases US d’Okinawa

Posté par tokyomonamour le 19 septembre 2010

Okinawa, c’est 635 000 touristes par an, des plages de rêve, du soleil, des spots de snorkeling et de plongée magnifiques, mais c’est aussi 75% des bases américaines du Japon et 10 % de la superficie du département occupé physiquement par des installations militaires US.

Alors évidemment, les terrains et les biens immobiliers en bordure des bases valent autant que les maisons construites en zone inondable du littoral vendéen balayées par la tempête Xinthia: pétzouille.

Alors, non, je ne vous conseille pas d’investir dans ces baraques malheureusement (pour les habitants) devenues sans valeur ni même dans des hôtels en bord de plage (bien trop chers). Non, aujourd’hui, nous allons investir directement dans les terrains des bases militaires américaines et japonaises de la région, c’est nettement plus sympa non? En effet, la plupart des terrains utilisés pour les installations militaires sont possédées légalement par des propriétaires fonciers individuels ou des sociétés. Le gouvernement japonais, dans le cadre de son budget de « reconnaissance » (prise en charge des frais de maintien des bases US sur le territoire japonais), loue tous ces terrains et paye donc un loyer foncier aux propriétaires sur une base annuelle.

Ces terrains rapportent en moyenne 3% par an. Alors vous me direz c’est pas énorme mais dans un pays ou les obligations d’Etat rapportent 1% par an, c’est pas si mal que ça. Intéressé? Allez voir ce site.

Des agents immobiliers se sont spécialisés dans la revente de ces terrains auprès d’investisseurs qui veulent avoir la garantie de paiement du meilleur locataire possible: l’Etat. Ces terrains sont l’objet de toutes les attentions depuis 1 an avec l’arrivée du nouveau gouvernement du PD qui voulait « alléger » la charge des okinawaiens en dégageant certaines bases US hors du département ou en les déplacant au sein de celui-ci. Je rappelle, pour les absents, que le cabinet Hatoyama est tombé cette année car il n’a pas su trouver de solution au problème. Imaginez la spéculation foncière et les luttes entre propriétaires qui ont dues se dérouler en coulisse… En immobilier comme en stratégie, même devise : Si vis pacem, para bellum.

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