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Investissement immobilier au Japon: Qui, Où, Quoi et Comment?

Posté par tokyomonamour le 29 novembre 2010

Quelques données brutes de décoffrage sur les formes d’investissement immobilier au Japon.
Les tableaux sont extraits d’un rapport du Ministère de l’aménagement du territoire datant de juillet 2010.

Qui?

lesacteursdelinvestissement.jpg

Les principaux acteurs du marché, par ordre d’importance:
1) Les entreprises qui gèrent les fonds de retraite de leurs employés (type « fonds de pension »)
2) Les fonds J-Reit et autres fonds privés
3) Les sociétés d’assurances et les banques
4) Les entreprises de vente de biens réels

H20, c’est Heisei 20 soit 2008, H21, c’est 2009. La ligne du haut, c’est le total, les lignes suivantes, la division par acteur de marché.
En rose, c’est la catégorie « Non merci, je n’investis plus dans l’immobilier » et en gris, c’est la catégorie, « oui, j’en veux plus! ». Après, entre les deux, c’est oui mais, un peu, beaucoup… 42% des acteurs du marché (la ligne du haut) ont donc abandonné toute idée d’investissement. C’est moins important que l’année précédente, l’année du Choc, mais ça reste conséquent. Seuls les fonds d’investissement, dont c’est quand même le métier, restent fortement acheteurs.

Quoi et Comment?

tableauinvestissementimmo.jpg

Le tableau est intéressant car il comprend trois lignes pour chaque catégorie. Vert: situation actuelle, bleu: situation il y a 3 ans, rose: situation probable dans 3 ans.

On voit que les investissements futurs devraient se concentrer sur les 3 premières principales catégories.
Bureaux et Logement arrivent en tête à 36% chacun. Peu de variations dans le temps. Suivent les installations commerciales à 29%, grosse baisse prévue dans les prochaines années, et les hôtels à 19% pour lesquels on s’attend aussi à une belle dégringolade des investissements… Dans les 2 cas, les projets de construction lancés pendant le mini bulle 2004-2008, arrivent à terme en 2010-2012, dans une mauvaise période et on s’attend à une sur-offre. Rien que de très normal donc.
Les installations de logistique devraient rester stables à 13%, de même que les projets mixtes.

Avec 24% de l’ensemble des investissements, c’est l’immobilier physique qui tient fermement la première place du classement des formes d’investissement.
Suivent les fonds d’investissements privés avec 21%, le J-Reit, qui est le marché japonais public des titres immobiliers avec 17%, puis plus loin les autres fonds d’investissement à 10% et les prêts immobiliers à 8,3%.

Personnellement, je trouve que le véritable avantage des investissements « matériels » (Or et Immobilier notamment), c’est, quand c’est possible, d’en avoir la propriété physique directe. En cas de merde, vous savez exactement ce que vous avez et n’êtes pas à la merci de la faillite du fonds dans lequel vous aviez mis toutes vos billes. Pour jouer avec des lignes de codes, les actions, les indices ou les devises me semblent plus appropriés.

Où?

investissementsimmoselonlesregions1.jpg

Pas de surprise ici. Tokyo… ou aire métropolitaine de Tokyo… ou départements limitrophes de Tokyo. A noter tout de même que la seule autre zone de croissance se trouve être la dernière catégorie du tableau: L’étranger. Mega city ou marché global, les deux vecteurs de croissance future.

Toutes les autres régions sont en baisse. On a donc un marché tokyoite qui reste le seul marché important au niveau quantité. En province, nous sommes dans un marché de niches et ces statistiques globales ne donnent aucune information pertinente.

Les facteurs de décision.

lesfacteursdinvestissement.jpg

Les investisseurs japonais privilégient deux variables au moment d’investir: les données sur le taux de vacance de la zone ou du bâtiment, et le rendement. Rien que de très normal… Bons derniers, les facteurs de vie: environnement agréable, paysage et harmonie avec l’eco-système.

Publié dans Immobilier au Japon | 2 Commentaires »

Immigration: le facteur clef

Posté par tokyomonamour le 24 novembre 2010

Quand on parle d’immobilier, on est obligé de s’intéresser à la question de la démographie. Le fameux « manque de logements », dont on nous rabâche les oreilles pour justifier la hausse des prix en France, est une question précisément liée à la démographie et à la répartition des populations sur le territoire.

Or, il est impossible de parler de démographie sans parler d’immigration. C’est pourquoi j’aborde souvent le sujet et c’est pourquoi je m’intéresse à la politique d’immigration du Japon. Le pays est, je le répète, à la croisée des chemins. Il s’ouvre de façon rétive à l’extérieur, tout en maintenant une politique d’immigration très stricte et contrôlée. Il est donc très difficile de lire clairement où tout ça nous mène : plus (en prononçant le « s ») de visas pour les nurses philippines et assouplissement des critères d’obtention de visas touristiques pour les chinois et les indiens d’un côté, mais refus d’accorder les bénéfices sociaux aux étrangers et ambiance politique globalement peu ouverte sur le sujet de l’autre.
Je me casse donc la tête depuis pas mal de temps pour déterminer le facteur à suivre pour prédire l’évolution de la situation…

Et l’autre jour, en lisant, le nikkei, j’ai eu l’illumination, le satori, la grande lumière perçant les nuages de l’obscurantisme ! Un dossier spécial sur les difficultés de recherche d’emploi des nouveaux diplômés et la concurrence des étudiants étrangers… L’article disait que de plus en plus d’entreprises japonaises élargissaient leur recrutement à des étrangers, non pas pour combler un manque de main d’œuvre, mais pour préparer leur globalisation. Ainsi, une entreprise du secteur de la restauration rapide engageait des chinois et des coréens pour préparer, d’ici 2 à 3 ans, son implantation dans ces pays.

Le facteur clef, celui qui décidera de l’avenir de l’archipel et de sa politique d’immigration, ce n’est pas le gouvernement, ni même les électeurs. Ce sera les entreprises et leur degré de globalisation. Quand celles-ci décideront d’embaucher du personnel étranger en masse, alors et seulement alors, la politique d’immigration se desserrera naturellement et, sans haro ni prise de décision tonitruante, le Japon s’internationalisera pour de bon.

Suivez les orientations stratégiques des ressources humaines des grandes sociétés, et vous devinerez dans quel sens penche la balance.

Publié dans Immobilier au Japon, Société | 8 Commentaires »

Combien de balles dans le chargeur?

Posté par tokyomonamour le 17 novembre 2010

C’est vrai que lorsque j’aborde la question de la démographie japonaise, j’ai peu de choses positives à dire par ce que, tout simplement, y’a rien à dire de bon. La démographie reste, et restera pendant encore longtemps, l’un des atouts de la puissance des Nations (condition nécessaire mais néanmoins non suffisante). Les baisses naturelles de populations, hors guerres et conflits, sont toujours des indicateurs du niveau de décadence d’un pays. La population Russe a baissé pendant 15 ans avant de se redresser, récemment et peut-être temporairement, sous Poutine.

Aussi, je ne vois que déclin dans les statistiques nippones.

Mais tout n’est pas perdu. Car le Japon a encore quelques balles dans le chargeur de son T89 (belle pièce de technologie locale injustement méconnue).

Je discutais l’autre jour avec un asset manager de la situation de l’immobilier au Japon et de l’impact de la politique d’immigration du pays sur le marché de la transaction. Alors qu’il me disait que le marché japonais tokyoite était en bonne condition, j’allais répliquer en lui lançant les futures évolutions de populations dans la région de Tokyo et le sakoku social qui se préparait… et j’ai réalisé… J’ai réalisé la chance du Japon. Par ce que même si l’archipel est dans une situation difficile, à la différence de la France, il a le luxe du choix. Un choix qu’il pourra exercer travers deux principaux leviers: la fiscalité et l’immigration.

Le Japon impose une fiscalité moitié moins importance que la France (informations officielles de l’ambassade de France. Certifiées sans fraudes) et une TVA de 5%… En cas de besoin, il y a une énorme marge de hausse. L’argent, c’est le nerf de la guerre.

L’immigration est contenue à moins de 2%. Ça veut dire là aussi, que la marge de hausse en cas de besoin (main d’oeuvre dans l’agriculture, les soins, les services etc.) est très suffisante et que le Japon pourra gérer une population étrangère maintenue à un niveau relativement faible pendant encore quelques décennies.

J’évoquerais un troisième point également à ne pas négliger. L’esprit national. Cet esprit de groupe qui reste encore fermement ancré dans les mentalités malgré une jeunesse individualiste… Une simple réorientation politique suffirait à remettre tout le monde au pas comme un seul homme! Sous une direction politique compétente, c’est un atout sans pareil.

Malgré sa position qui peut sembler pour le moins « inconfortable », population en baisse, dette publique en hausse, exécrables relations avec la future 1er puissance du Globe qui est aussi sa voisine, le Japon a donc encore quelques munitions à tirer.

Et comme on dit, tant qu’il y a des balles, il y a de l’espoir.

Publié dans Politique | 4 Commentaires »

Etrangers et droit de propriété

Posté par tokyomonamour le 11 novembre 2010

Est-ce que n’importe qui peut acheter des biens immobiliers au Japon ? Est-ce que la vente de foncier ou de terres agricoles est entièrement libre dans ce pays ?
J’avoue que c’est une question ne m’avait jamais effleuré jusqu’à maintenant tant elle me paraissait évidente. Le Japon est une démocratie globalisée, intégrée dans la sphère occidentale depuis 60 ans, il existe des propriétaires étrangers à travers tout le pays, les transactions sont libres.
Oui mais… voilà que le 26 octobre dernier, à la faveur de la baston diplomatique sino-japonaise inaugurée par notre affaire de chalutier chinois kamikaze, notre PM, Mister Kan, nous dit soudainement que les étrangers rachetant les terres agricoles et sylvicoles commencent à se faire un peu trop nombreux et qu’il faudrait réglementer tout ça. Quoi donc ? Et de citer une loi de 1925, la gaikojin tochi ho (Loi sur les terrains et les étrangers), permettant de limiter la possession de foncier sous deux conditions :

1) Le principe de défense nationale. Limiter ou interdire la vente de foncier à des étrangers aux alentours des bases militaires ou des ports stratégiques par exemple.
2) Le principe de réciprocité internationale. Cette condition, si elle est invoquée, permet de limiter la possession foncière des étrangers dont le pays n’accorde pas les mêmes droits de propriété aux ressortissants japonais.

Cette loi est activée par décret. Tous les décrets en vigueur ont été nullifié en 1945 avec la défaite et, depuis cette date, aucun nouveau décret n’a été publié, même si la loi en tant que telle reste valide.

Or, en Chine, où tout le foncier appartient à l’état, il y a des restrictions d’achat qui n’existent pas au Japon, notamment dans le domaine des terres cultivables (ne pensez pas que la Chine va laisser des étrangers acheter ses lopins de « terre rare »). Alors un décret d’application de cette loi de 1925 sur la base du principe de réciprocité, pourrait être tout à fait envisageable. Pékin s’est lancé depuis plusieurs années déjà dans une politique d’achat massif de terres agricoles à l’étranger en Afrique notamment, une politique qui, selon certains, menacerait l’indépendance des pays concernés. Le principe de sécurité nationale, très souple, pourrait donc également être invoqué pour empêcher la vente de terres arables japonaises.

L’interdiction de la propriété immobilière aux minorités étrangères a toujours été la forme de discrimination sociale la plus voyante. Les juifs au Moyen-Âge en Europe ou dans certains pays musulmans en ont fait les frais au cours des siècles. Si les menaces du gouvernement japonais étaient mises à exécution, la conséquence sur les marchés immobiliers serait probablement désastreuse. Même en se limitant aux terres agricoles, il y aurait une perte de confiance des investisseurs étrangers qui décideraient probablement d’aller investir leurs actifs dans des pays plus hospitaliers.

Je doute donc fortement de la réalité des menaces de Kan. Cette attaque diplomatique était probablement plus une gesticulation populiste pour éviter de (trop) passer pour un faible dans cette histoire de conflit territorial, qu’une réelle invitation au débat. D’autant plus que le marché immobilier japonais ne pourra être sauvé, si c’est encore possible, que par des investissements étrangers et donc, chinois avant tout.

Quelle situation inconfortable de dépendre de son rival pour sa survie économique…

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Manga et immobilier

Posté par tokyomonamour le 10 novembre 2010

Tout passe en manga au Japon. Les sujets les plus anodins comme les plus sérieux, le cul, l’action, le sport, la SF, la guerre, l’histoire… Mais le manga est aussi une forme de « manuel » accessible au grand public. On trouve ainsi des mangas dans les domaines médicaux, juridiques ou comptables qui permettent une approche plus légère du thème.
L’immobilier n’échappe pas à la règle bien que le nombre de séries soit réduit. Les sociétés d’immobilier ou les constructeurs se servent cependant souvent de ce média dans leur publicité et dans les magazines et journaux gratuits à disposition dans les gares. La plupart des associations de professionnels, comme celle des real estate appraisers ont aussi recours à des mangas courts pour présenter leurs activités au public.

S’il y a une série que je vous recommande franchement, c’est Naniwa Kinyudo (l’art de la finance façon Naniwa). Extraordinaire!
Raconte l’histoire d’un groupe d’usuriers à Osaka dans l’après-bulle, au début des années 90. Humour, aspects juridiques très clairs, relations humaines décrites avec une extrême lucidité… Ça faisait longtemps que je n’avais pas lu un bon manga comme ça! Le rapport avec l’immobilier? La principale sécurité pour les prêts au Japon, c’est encore le foncier et l’hypothèque que l’on place dessus et près de la moitié des histoires tournent autour de l’immo. Un fan français a écrit un article sur Wiki… Pour les japonophones uniquement puisque l’oeuvre n’est pas traduite. Un film est même sorti en 2007. Je l’ai pas encore vu mais demain, je passe à mon vidéo store.

Publié dans Immobilier au Japon | 4 Commentaires »

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