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L’avenir

Posté par tokyomonamour le 25 mars 2011

Mon grand-père me disait encore hier soir au téléphone: « il ne faut jamais perdre espoir ». Ces paroles prennent toute leur signification lorsqu’elles viennent d’un ancien membre des FFI ayant commencé la résistance dès le 18 juin 1940, et je dois bien reconnaître qu’elles sont un soutien moral irremplaçable.

J’étais en négociation d’embauche avec une grosse boite d’immobilier nippone depuis janvier.
J’avais commencé à créer un réseau relationnel depuis le mois de décembre: rencontrer des professionnels du milieu, déjeuner ensemble, parfois boire quelques bières ou leur rendre quelques services de traduction ou d’interprétariat… Aucun CV, aucune agence de placement ne peut remplacer un petit mot de recommandation d’une personne bien placée… C’est ainsi que, de fil en aiguille, le 3 mars dernier, après 3 entretiens de sélection, 1 test de personnalité, 1 test de culture générale et une vérification de visa en bonne et due forme, je me suis retrouvé face au boss de cette entreprise pour la dernière épreuve. Un type plutôt cool, pas orgueilleux pour deux ronds et très aimable qui plus est. Après ces 4 entretiens, il ne restait plus qu’une étape à passer pour valider la sélection: l’examen médical prévu le 16 mars. Lorsque j’ai vu venir un mail de la boite le 15, je me suis dit, « c’est mort »…

Je n’ai pas encore écrit précisément sur le sujet mais je pense que le secteur de l’investissement immobilier est, avec quelques exceptions notables dans le Kansai peut-être, dans une situation apocalyptique. Le facteur risque propre au Japon (chaque pays se voit attribuer un risque spécifique: politique, avec les risques de guerre ou de changements brusques de politiques, social, avec les risques de guerre civile, naturel ou technologique, comme c’est le cas dans l’archipel) va être revue à la hausse et la très mauvaise gestion de la situation par les autorités ne va faire qu’aggraver la situation. Il y a encore tant d’autres facteurs négatifs à prendre en compte! Le cash flow des entreprises qui va en prendre un coup, les cas de défaut sur dette qui vont augmenter, les règlements parasismiques qui seront renforcés, les impôts qui vont grimper etc…

Bref… Je pensais donc qu’au vu des tristes perspectives, la procédure allait être annulée. Que nenni! On m’a donc fait part que, en raison des coupures d’électricité, l’examen ne pourrait être effectué dans la clinique prévue et allait avoir lieu dans le centre de Tokyo le 18… Soit. Le 14 le sarcophage du réacteur 3 explose et je réfléchis à toute l’ironie de cette histoire: aller passer une radio des poumons et me bouffer encore quelques rad de plus dans un tel moment… Comme si ça ne suffisait pas déjà !!!??? C’est donc avec une certaine appréhension, je ne vous le cache pas, que je suis quand même aller passer cet examen alors que le dernier charter d’urgence affrété par la France quittait le territoire nippon le même jour…

Et quelle surprise hier!!! De recevoir un message du responsable RH me confirmant que ma candidature était acceptée!
God damn it! Ils en ont dans le pantalon d’engager un gaijin dans une telle periode et avec des perspectives aussi sombres dans le secteur immo quand même!

Les japonais ont montré tous leurs défauts durant cette crise (manque de coordination entre les bureaux responsables, manque de réactivité et d’improvisation, esprit corporatiste, manque de leadership politique… A ce propos, lisez ce temoignage de la femme du boss allemand qui a fourni les machines a refroidir le reacteur citée sur le blog DowntownTokyo) mais il y a une chose qu’on ne peut leur reprocher. Ils voient a long terme et ne se laissent jamais décourager par les évènements.

Mes efforts de reconversion, amorcés il y a un an, à peu près en même temps que ce blog, portent leur fruit et c’est une immense satisfaction.
Mais la situation a changé et il faut désormais réfléchir dans une perspective plus large: dans les années à venir, le Japon va devenir un pays pauvre et difficile à vivre. Outre la question de la radioactivité, gérable en prenant des précautions mais épuisante au niveau mental, il y aura les charges fiscales, les problèmes d’approvisionnement en énergie qui vont devenir chroniques, les risques de séismes, toujours présents… Est-ce le meilleur environnement pour élever un enfant et construire une famille ?

Voilà la question qui, chaque nuit, vole mon sommeil et assombrit ma joie.

Publié dans Personnel | 9 Commentaires »

Tokyo brûle-t-il?

Posté par tokyomonamour le 18 mars 2011

Je me souviens, dans mon enfance, avoir aimé regarder ces animes et autres films apocaplyptiques japonais, Akira et Godzilla en tête, décrivant le plus souvent un Tokyo en ruine et en feu, ravagé par la guerre, les aliens ou les monstres radioactifs de la fosse des Mariannes, autant d’images réminiscentes des bombardements de la seconde guerre mondiale encore très vivantes dans l’imaginaire collectif à l’époque… Je ne me serais pourtant pas imaginé devoir y faire personnellement face un jour. Non rassurez-vous, Tokyo ne brûle pas… Pas encore du moins. Mais les ravages  »immatériels » qui vont s’abattre sur le pays feront sans doute plus de dégâts que Mothra et compagnie.

Ceux qui me lisent savent que je pressentais une nouvelle vague de globalisation au Japon, avec une augmentation de l’immigration qualifiée, une globalisation des cadres des firmes japonaises, et une nouvelle approche de sortie de déflation à travers, justement, cette politique de globalisation. Les faits me confortaient dans ma vision.

Dans le secteur de l’immobilier d’entreprise par exemple, plusieurs sociétés japonaises tentaient une redynamisation du marché à travers la « barbell strategy » (stratégie de l’haltère)= stratégie d’investissement ne comportant que deux composants, des investissements high risk, high return d’un côté, et low risk, low return, de l’autre. Les premiers étant concentrés en Chine et en Asie (fort taux de croissance mais risques politiques, voir insurectionnels forts) et les seconds au Japon (faibles rendements mais stabilité politique et juridique). Mais voila, le hic, c’est que cette stratégie avait très largement sous estimé le risque naturel et technologique, potentiellement énorme au Japon. La nature s’invite dans le jeu et le vendredi 11 mars 2011, cette potentialité est devenue une bien amère réalité, avec en prime, une catastrophe nucléaire extrêmement grave et une probable irradiation de Tokyo dans un très proche avenir… 

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Radiation Mighty Day! Enjoy.

Tokyo concentre 40% du PNB nippon et 30 millions de personnes y vivent (dont moi), une irradiation, même mineure, va entrainer des conséquences immédiates, tant économiques qu’humaines. Les entreprises étrangères ont déjà déménagé leurs bureaux, à Hong Kong pour la plupart. Combien reviendront même si la contamination est faible? Les ambassades commencent à migrer ves Osaka (Autriche il y a deux jours, l’Allemagne aujourd’hui), une fois le choc passé, il est possible que des entreprises japonaises fassent de même. Combien reviendront? Ce seisme de magnitude 9 a probablement réveillé plusieurs zones à risque, d’où les tremblements de terre assez puissants (autour de M5) que l’on ressent à travers le Japon nord depuis une semaine. Ce phénomène pourrait durer plusieurs années d’après certains spécialistes. Les centrales nucléaires restantes, dans le nord comme ailleurs  sont-elles sûres dans ces conditions? Combien d’étrangers voudront venir vivre dans un pays aussi dangereux à l’avenir? Combien d’investisseurs viendront placer leurs billes dans cet archipel au bord du gouffre?!

Cette catastrophe vient de prendre la vie de plusieurs dizaines de milliers de personnes et de compromettre celles de plusieurs millions d’autres… Mais surtout, elle vient de voler l’avenir du pays… Oui, le Japon se redressera. Oui, les japonais rebâtiront. Mais plus jamais, plus jamais, le Japon ne pourra être l’acteur mondial qu’il a été.  Ce soir, je pleure pour tout ce qui aurait pu être et qui ne sera pas.

Publié dans Politique | 8 Commentaires »

Des taux de rendements immobiliers en hausse… ne veulent pas dire qu’il faille investir

Posté par tokyomonamour le 7 mars 2011

Une étude effectuée par la société First Logic, PME spécialisée sur l’intermédiation de biens immobiliers de rapport sur internet, montre que les taux de rendements des biens à usage d’habitation sont en hausse au mois de février. Pour les bâtiments béton, on tourne à 10%, pour les apato en structure bois, on tourne à 11% en moyenne et pour les appartements individels, on tourne également autour de 11%.
Waouh! 10% de rendement pour l’immobilier au Japon! Banco! Vous dites-vous?… Si c’est le cas, surtout, surtout! N’investissez pas dans l’immobilier… par ce que ces chiffres ne veulent rien dire…

Pourquoi ?

Deux principaux facteurs affectent le rendement d’un bien immobilier : le loyer et le prix de vente. Il y en a d’autres (fiscalité, charges etc.) mais qui sont généralement secondaires par rapport à ces deux là. Le pourcentage est donc impacté par les variations de ces deux facteurs.

En période de croissance, comme c’est le cas en Chine, les loyers montent souvent plus vite que les prix de vente, accroissant le rendement locatif. Si les prix augmentent plus vite que les loyers, nous sommes peut-être en bulle, gare…

En période de décroissance, comme c’est le cas au Japon, les prix des biens baissent tandis que les loyers stagnent ou baissent légèrement, accroissant aussi le rendement locatif.

C’est bien évidemment ce second phénomène qui cause la hausse des rendements cette année. Le Japon est en plein trou noir de l’immobilier depuis près de 20 ans, un phénomène fascinant qui contribue, non pas à la baisse éternelle du marché immobilier du pays touché, mais à la fragmentation du marché national en une multitude de marchés locaux et donc, à la naissance de micro zones de croissances immobilières éparpillées dans un océan national de décroissance.

Les chiffres de cette étude ne font que décrire l’océan alors que l’investisseur lui, doit s’intéresser aux îles de croissances, c’est pour cela que cette étude ne sert à rien, sinon à confirmer que le Japon est en pleine période de baisse démographique et que des rendements de 11%, dans un contexte de déflation monétaire, aussi alléchants puissent-ils sembler, ne valent rien si on ne les associent pas aux taux de vacance locative. Par ce que pas de locataire, pas de chocolat!!! Et les régions nippones foisonnent de biens vides inlouables qui vantent des taux de 15% de rendement… Apprendre à lire et à déchiffrer le sens des statistiques est plus que nécessaire pour l’investisseur. C’est une question de survie! L’analyse statistique, c’est le bowie knife qui vous sauvera la peau lors du duel fatidique…

Par ailleurs, la moyenne des rendements locatifs des habitations à Tokyo, par ce qu’il existe une réelle demande locative, tourne elle autour de 6% bruts, ce qui est honorable compte tenu de l’inflation nulle. Par comparaison, les taux de rendements bruts à Paris sont globalement de 3% actuellement, soit, après déduction de l’inflation et autres charges fiscales de… plus ou moins… 0%. A méditer.

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Le pouls du marché

Posté par tokyomonamour le 27 février 2011

J’avais jusque là abordé principalement le marché immobilier japonais sous l’angle de l’analyse statistique et réglementaire. Aujourd’hui, je fais une incursion dans le domaine de l’intuition et de l’humain.
Après 3 mois de rencontres et de discussions avec des professionnels de terrain, tant japonais qu’étrangers, voici le « pouls » du marché immobilier japonais tel qu’il est vécu par ces derniers. Et en un mot, c’est pas la joie…

Si à la fin des années 90 et au début des années 2000, les faillites bancaires nippones avaient conduits celles-ci à se débarrasser de plusieurs de leurs biens immobiliers en urgence, causant une ultime baisse des prix du foncier qui atteignit son plus bas en 2001 (soit 10 ans après l’éclatement de la bulle. Gardez ça en tête lorsque vous considérez la situation française), les survivantes ont elles, les reins désormais bien plus solides. Malgré le choc Lehmann, malgré des bénéfices parfois divisés par 10 et une insolvabilité croissante de leurs clients, les établissements financier japonais tiennent le coup car ils ont nettoyé leur bilan de la plupart des créances pourries et ont maintenant des réserves a faire exploser leurs coffres (en 2010, les banques japonaises ont atteint le record historique d’achat de bonds du trésor japonais, renforçant ainsi la tendance naturelle de financement du budget de l’Etat avant tout par des investisseurs japonais). Alors elles ne vendent pas. Ni leurs biens immobilier, ni ceux de leurs clients insolvables, préférant les soutenir et les refinancer plutôt que de les acculer à la vente forcée et de provoquer une brutale baisse des prix par un afflux soudain d’affaires.

Même la faillite de la Incubator Bank of Japan en septembre 2010, la première depuis 2003, n’a pas eu l’effet attendu sur le marché et les biens immobiliers qui auraient du se retrouver en vente pour rembourser les créanciers ont été « sanctuarisés » et ne sont pas arrivés dans les salles des ventes.

Moralité, le marché immobilier de bureau est amorphe et les acteurs font le dos rond. Ils sonnent néanmoins tous à l’unisson sur la voie de sortie: Au Japon, point de salut. Les acheteurs potentiels n’ont pas les fonds car le Japon lui aussi, et même si le rythme est beaucoup plus lent qu’en France, se paupérise. Alors, la vérité est ailleurs… Globalisation, globalisation, globalisation. Toute la stratégie de croissance de ce secteur est désormais tournée vers l’extérieur, Asie du Sud-Est et Chine en tête. Lorsque les propriétaires institutionnels ne pourront plus tenir où lorsqu’ils se décideront à vendre, alors la prochaine vague de globalisation touchera le Japon de plein fouet. Alea jacta est.

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Le mois le plus long

Posté par tokyomonamour le 1 décembre 2010

Un long mois que j’attendais ces résultats… La notion de temps est si dépendante de notre état d’esprit. L’attente et l’anxiété le ralentissent, l’adrénaline et l’excitation l’accélèrent.

J’ai la chance d’avoir une belle vue dégagée sur le Mont Fuji depuis mon balcon, position qui me permet de profiter de la montagne sacrée en hiver, seule saison permettant d’avoir un air pur et dégagé de toute humidité. Le Fuji, c’est un signe de fortune au Japon. Rêver du Fuji est toujours de bon présage et aller y prier avant de se lancer dans un projet d’importance est souvent un must chez les plus superstitieux.

Je ne suis ni japonais ni superstitieux, mais ce matin, j’ai quand même été ravi de voir la silhouette rassurante du vieux barbu se dessiner entre les buildings. Par ce que ce matin, j’ai eu mes résultats d’examen. Mon premier pas vers ma nouvelle identité de super agent immobilier… Et quel plaisir de voir, perdu au milieu de la liste des innombrable numéros d’étudiants, le précieux code me représentant!!!

Bonheur, liberté, exultation. Retour 15 ans en arrière lors de l’annonce des résultats du bac, précieux sésame me délivrant de cet étouffant lycée catho. Le morceau qui avait alors porté mes aspirations n’a pas tant vieilli que ça.

 

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Si l’expérience m’a appris quelque chose, c’est qu’il était toujours plus exaltant de commencer un projet que de le réaliser. Le sentiment d’infinies possibilités, la sensation de puissance, de fluidité… Un état d’esprit proche du prisonnier libéré peut-être, alors que le rêve accompli se heurte brutalement à la question du futur: So now what? Dans la vie, la route compte plus que le but.

Un diplôme, ce n’est rien, un simple bout de papier sans valeur, souvent transformé en document électronique de nos jours. Mais tout est dans la symbolique. Car le diplôme, comme l’architecture d’ailleurs, c’est la manifestation physique de la volonté humaine dans le monde. Dans la société pour l’un, dans l’espace pour l’autre. Et avoir le pouvoir d’imprimer sa volonté hors de soi, c’est jouissif, un peu comme de pouvoir engloutir des rangées de Krispy Kreme sans jamais être repu.

Tout reste à faire et le takken n’est que le premier pas dans un nouveau chemin. Réorientation professionnelle, construction d’un réseau relationnel, expérience de terrain, obtention de la carte professionnelle et création d’une entreprise. Les deux prochaines années devraient être chargées et stimulantes, autant que difficiles. Changer de voie, dans un pays étranger et dans un secteur plutôt fermé, ne sera pas une sinécure.

Mais qu’importe!… La facilité n’a pas de charme, les obstacles sont faits pour être surmontés et ce qui ne nous tue pas nous rend plus fort après tout! Vivre, c’est pouvoir mourir à n’importe quel moment, sans regrets ni remords. Alors, à ceux qui ont encore le goût amer des choses inachevées dans la bouche, je dirai… Bougez-vous le cul.

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