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L’avenir

Posté par tokyomonamour le 25 mars 2011

Mon grand-père me disait encore hier soir au téléphone: « il ne faut jamais perdre espoir ». Ces paroles prennent toute leur signification lorsqu’elles viennent d’un ancien membre des FFI ayant commencé la résistance dès le 18 juin 1940, et je dois bien reconnaître qu’elles sont un soutien moral irremplaçable.

J’étais en négociation d’embauche avec une grosse boite d’immobilier nippone depuis janvier.
J’avais commencé à créer un réseau relationnel depuis le mois de décembre: rencontrer des professionnels du milieu, déjeuner ensemble, parfois boire quelques bières ou leur rendre quelques services de traduction ou d’interprétariat… Aucun CV, aucune agence de placement ne peut remplacer un petit mot de recommandation d’une personne bien placée… C’est ainsi que, de fil en aiguille, le 3 mars dernier, après 3 entretiens de sélection, 1 test de personnalité, 1 test de culture générale et une vérification de visa en bonne et due forme, je me suis retrouvé face au boss de cette entreprise pour la dernière épreuve. Un type plutôt cool, pas orgueilleux pour deux ronds et très aimable qui plus est. Après ces 4 entretiens, il ne restait plus qu’une étape à passer pour valider la sélection: l’examen médical prévu le 16 mars. Lorsque j’ai vu venir un mail de la boite le 15, je me suis dit, « c’est mort »…

Je n’ai pas encore écrit précisément sur le sujet mais je pense que le secteur de l’investissement immobilier est, avec quelques exceptions notables dans le Kansai peut-être, dans une situation apocalyptique. Le facteur risque propre au Japon (chaque pays se voit attribuer un risque spécifique: politique, avec les risques de guerre ou de changements brusques de politiques, social, avec les risques de guerre civile, naturel ou technologique, comme c’est le cas dans l’archipel) va être revue à la hausse et la très mauvaise gestion de la situation par les autorités ne va faire qu’aggraver la situation. Il y a encore tant d’autres facteurs négatifs à prendre en compte! Le cash flow des entreprises qui va en prendre un coup, les cas de défaut sur dette qui vont augmenter, les règlements parasismiques qui seront renforcés, les impôts qui vont grimper etc…

Bref… Je pensais donc qu’au vu des tristes perspectives, la procédure allait être annulée. Que nenni! On m’a donc fait part que, en raison des coupures d’électricité, l’examen ne pourrait être effectué dans la clinique prévue et allait avoir lieu dans le centre de Tokyo le 18… Soit. Le 14 le sarcophage du réacteur 3 explose et je réfléchis à toute l’ironie de cette histoire: aller passer une radio des poumons et me bouffer encore quelques rad de plus dans un tel moment… Comme si ça ne suffisait pas déjà !!!??? C’est donc avec une certaine appréhension, je ne vous le cache pas, que je suis quand même aller passer cet examen alors que le dernier charter d’urgence affrété par la France quittait le territoire nippon le même jour…

Et quelle surprise hier!!! De recevoir un message du responsable RH me confirmant que ma candidature était acceptée!
God damn it! Ils en ont dans le pantalon d’engager un gaijin dans une telle periode et avec des perspectives aussi sombres dans le secteur immo quand même!

Les japonais ont montré tous leurs défauts durant cette crise (manque de coordination entre les bureaux responsables, manque de réactivité et d’improvisation, esprit corporatiste, manque de leadership politique… A ce propos, lisez ce temoignage de la femme du boss allemand qui a fourni les machines a refroidir le reacteur citée sur le blog DowntownTokyo) mais il y a une chose qu’on ne peut leur reprocher. Ils voient a long terme et ne se laissent jamais décourager par les évènements.

Mes efforts de reconversion, amorcés il y a un an, à peu près en même temps que ce blog, portent leur fruit et c’est une immense satisfaction.
Mais la situation a changé et il faut désormais réfléchir dans une perspective plus large: dans les années à venir, le Japon va devenir un pays pauvre et difficile à vivre. Outre la question de la radioactivité, gérable en prenant des précautions mais épuisante au niveau mental, il y aura les charges fiscales, les problèmes d’approvisionnement en énergie qui vont devenir chroniques, les risques de séismes, toujours présents… Est-ce le meilleur environnement pour élever un enfant et construire une famille ?

Voilà la question qui, chaque nuit, vole mon sommeil et assombrit ma joie.

Publié dans Personnel | 9 Commentaires »

Le mois le plus long

Posté par tokyomonamour le 1 décembre 2010

Un long mois que j’attendais ces résultats… La notion de temps est si dépendante de notre état d’esprit. L’attente et l’anxiété le ralentissent, l’adrénaline et l’excitation l’accélèrent.

J’ai la chance d’avoir une belle vue dégagée sur le Mont Fuji depuis mon balcon, position qui me permet de profiter de la montagne sacrée en hiver, seule saison permettant d’avoir un air pur et dégagé de toute humidité. Le Fuji, c’est un signe de fortune au Japon. Rêver du Fuji est toujours de bon présage et aller y prier avant de se lancer dans un projet d’importance est souvent un must chez les plus superstitieux.

Je ne suis ni japonais ni superstitieux, mais ce matin, j’ai quand même été ravi de voir la silhouette rassurante du vieux barbu se dessiner entre les buildings. Par ce que ce matin, j’ai eu mes résultats d’examen. Mon premier pas vers ma nouvelle identité de super agent immobilier… Et quel plaisir de voir, perdu au milieu de la liste des innombrable numéros d’étudiants, le précieux code me représentant!!!

Bonheur, liberté, exultation. Retour 15 ans en arrière lors de l’annonce des résultats du bac, précieux sésame me délivrant de cet étouffant lycée catho. Le morceau qui avait alors porté mes aspirations n’a pas tant vieilli que ça.

 

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Si l’expérience m’a appris quelque chose, c’est qu’il était toujours plus exaltant de commencer un projet que de le réaliser. Le sentiment d’infinies possibilités, la sensation de puissance, de fluidité… Un état d’esprit proche du prisonnier libéré peut-être, alors que le rêve accompli se heurte brutalement à la question du futur: So now what? Dans la vie, la route compte plus que le but.

Un diplôme, ce n’est rien, un simple bout de papier sans valeur, souvent transformé en document électronique de nos jours. Mais tout est dans la symbolique. Car le diplôme, comme l’architecture d’ailleurs, c’est la manifestation physique de la volonté humaine dans le monde. Dans la société pour l’un, dans l’espace pour l’autre. Et avoir le pouvoir d’imprimer sa volonté hors de soi, c’est jouissif, un peu comme de pouvoir engloutir des rangées de Krispy Kreme sans jamais être repu.

Tout reste à faire et le takken n’est que le premier pas dans un nouveau chemin. Réorientation professionnelle, construction d’un réseau relationnel, expérience de terrain, obtention de la carte professionnelle et création d’une entreprise. Les deux prochaines années devraient être chargées et stimulantes, autant que difficiles. Changer de voie, dans un pays étranger et dans un secteur plutôt fermé, ne sera pas une sinécure.

Mais qu’importe!… La facilité n’a pas de charme, les obstacles sont faits pour être surmontés et ce qui ne nous tue pas nous rend plus fort après tout! Vivre, c’est pouvoir mourir à n’importe quel moment, sans regrets ni remords. Alors, à ceux qui ont encore le goût amer des choses inachevées dans la bouche, je dirai… Bougez-vous le cul.

Publié dans Personnel | 20 Commentaires »

Investissement immobilier au Japon: Qui, Où, Quoi et Comment?

Posté par tokyomonamour le 29 novembre 2010

Quelques données brutes de décoffrage sur les formes d’investissement immobilier au Japon.
Les tableaux sont extraits d’un rapport du Ministère de l’aménagement du territoire datant de juillet 2010.

Qui?

lesacteursdelinvestissement.jpg

Les principaux acteurs du marché, par ordre d’importance:
1) Les entreprises qui gèrent les fonds de retraite de leurs employés (type « fonds de pension »)
2) Les fonds J-Reit et autres fonds privés
3) Les sociétés d’assurances et les banques
4) Les entreprises de vente de biens réels

H20, c’est Heisei 20 soit 2008, H21, c’est 2009. La ligne du haut, c’est le total, les lignes suivantes, la division par acteur de marché.
En rose, c’est la catégorie « Non merci, je n’investis plus dans l’immobilier » et en gris, c’est la catégorie, « oui, j’en veux plus! ». Après, entre les deux, c’est oui mais, un peu, beaucoup… 42% des acteurs du marché (la ligne du haut) ont donc abandonné toute idée d’investissement. C’est moins important que l’année précédente, l’année du Choc, mais ça reste conséquent. Seuls les fonds d’investissement, dont c’est quand même le métier, restent fortement acheteurs.

Quoi et Comment?

tableauinvestissementimmo.jpg

Le tableau est intéressant car il comprend trois lignes pour chaque catégorie. Vert: situation actuelle, bleu: situation il y a 3 ans, rose: situation probable dans 3 ans.

On voit que les investissements futurs devraient se concentrer sur les 3 premières principales catégories.
Bureaux et Logement arrivent en tête à 36% chacun. Peu de variations dans le temps. Suivent les installations commerciales à 29%, grosse baisse prévue dans les prochaines années, et les hôtels à 19% pour lesquels on s’attend aussi à une belle dégringolade des investissements… Dans les 2 cas, les projets de construction lancés pendant le mini bulle 2004-2008, arrivent à terme en 2010-2012, dans une mauvaise période et on s’attend à une sur-offre. Rien que de très normal donc.
Les installations de logistique devraient rester stables à 13%, de même que les projets mixtes.

Avec 24% de l’ensemble des investissements, c’est l’immobilier physique qui tient fermement la première place du classement des formes d’investissement.
Suivent les fonds d’investissements privés avec 21%, le J-Reit, qui est le marché japonais public des titres immobiliers avec 17%, puis plus loin les autres fonds d’investissement à 10% et les prêts immobiliers à 8,3%.

Personnellement, je trouve que le véritable avantage des investissements « matériels » (Or et Immobilier notamment), c’est, quand c’est possible, d’en avoir la propriété physique directe. En cas de merde, vous savez exactement ce que vous avez et n’êtes pas à la merci de la faillite du fonds dans lequel vous aviez mis toutes vos billes. Pour jouer avec des lignes de codes, les actions, les indices ou les devises me semblent plus appropriés.

Où?

investissementsimmoselonlesregions1.jpg

Pas de surprise ici. Tokyo… ou aire métropolitaine de Tokyo… ou départements limitrophes de Tokyo. A noter tout de même que la seule autre zone de croissance se trouve être la dernière catégorie du tableau: L’étranger. Mega city ou marché global, les deux vecteurs de croissance future.

Toutes les autres régions sont en baisse. On a donc un marché tokyoite qui reste le seul marché important au niveau quantité. En province, nous sommes dans un marché de niches et ces statistiques globales ne donnent aucune information pertinente.

Les facteurs de décision.

lesfacteursdinvestissement.jpg

Les investisseurs japonais privilégient deux variables au moment d’investir: les données sur le taux de vacance de la zone ou du bâtiment, et le rendement. Rien que de très normal… Bons derniers, les facteurs de vie: environnement agréable, paysage et harmonie avec l’eco-système.

Publié dans Immobilier au Japon | 2 Commentaires »

Tokyo: baisse de population en 2020

Posté par tokyomonamour le 29 octobre 2010

Tokyo reste encore la mégopole la plus peuplée du monde mais plus pour très longtemps.

La capitale continue de croitre d’année en année mais uniquement en vampirisant les autres régions de l’archipel. Si le Japon perd déjà de la population depuis 2005, Tokyo devrait suivre aux alentours de 2015-2020 selon les estimations et décroître après un pic à 35 millions d’habitants.

Le Nikkei d’hier présente une analyse de la banque de Tama sur l’évolution démographique de la région de Tama, cad tout l’ouest de Tokyo se trouvant hors des 23 arrondissements. Avec un pic atteint cet année à 4,07 millions, la région devrait perdre 500 000 habitants d’ici 2035 et la population de plus de 65 ans passer à 1/3 du total. C’est dans cette zone que se trouve Kichijouji notamment, le quartier que j’avais présenté la semaine dernière. L’étude de la banque précise que la ville de Musashino, où se trouve le quartier, sera la moins touchée même si elle subira malgré tout une baisse démographique. Cela veut dire que même les zones urbaines les plus populaires de Tokyo commencent à être touchées par la dépopulation et que les opérations de promotion (tours gratte ciel d’habitations) réalisées dans les arrondissements centraux depuis les années 2000 attirent les nouveaux ménages aux dépens de la périphérie.

tama.png
La région de Tama couvrant toutes les villes hors arrondissements de la métropole

Cela veut aussi dire que la vacance immobilière, qui lèpre déjà toutes les villes de province, va peu à peu s’installer à Tokyo dans la prochaine décennie. De nombreuses opportunités devraient se faire jour, avec tous les risques que comportent un investissement en zone de décroissance (il faudra avoir l’oeil averti!).

Le Japon est à la croisée des chemins. Tokyo avait pris le relais de la croissance des provinces décadentes dans les années 1990, mais la capitale s’achemine elle-même peu à peu sur le même chemin.

Les futurs gouvernements devront donc faire face à une question cruciale qui décidera de l’avenir du pays durant le prochain siècle: accepter le déclin et les répercussions qu’il entraînera sur le niveau de vie de tous les japonais, ou ouvrir les frontières à une immigration de peuplement pour enrayer la chute. Pour l’instant, le pays tente le compromis en encourageant le tourisme étranger et les emplois qualifiés spécifiques. Mais cette politique de pis aller ne saurait durer. Bientôt le Japon devra choisir: sakoku ou globalisation.

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Neuf/Ancien: Perte de valeur

Posté par tokyomonamour le 26 octobre 2010

Une édition spéciale du magazine Diamond consacré à l’immobilier ancien est sortie le 16 octobre dernier. Même s’il s’agit pour une bonne moitié de propagande immo visant à convaincre ceux qui n’ont pas assez de fonds pour acheter du neuf de se reporter sur l’ancien, sous l’oeil bienveillant des sponsors publicitaires of course, il y a quand même quelques infos intéressantes comme ce graphique présentant la perte de valeur entre neuf et ancien de plusieurs immeubles d’habitation à Tokyo après une dizaine d’années (les flèches oranges: à gauche prix d’achat neuf, à droite prix de vente désiré dans 3 cas). Entre 10 et 50% de perte en fonction des cas, en incluant une marge de négociation puisqu’il s’agit du prix affiché et non réellement négocié. Facteurs culturels et géographiques obligent, le bâti perd inévitablement de la valeur avec le temps.

diamondgraphmansion.jpg

Moralité: n’achetez jamais un appartement neuf au Japon. Sauf, bien sûr, si vous êtes suffisamment riche pour vous foutre complètement du prix de revente…

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