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Un bail de 999 ans

Posté par tokyomonamour le 4 novembre 2010

En 1858, le Japon signe le traité de Ansei qui ouvre les ports de Hakodate, Kobe, Nagasaki, Niigata et Yokohama aux puissances occidentales du moment. Les occidentaux arrivent alors en masse dans l’archipel accompagnés, selon la stratégie coloniale classique depuis la découverte des Amériques, de groupes de missionnaires. Ces traités inégaux seront révisés en 1899, quand le Japon impérial aura démontré sa puissance militaire à Taiwan et en Corée. Mais les missionnaires eux, restèrent bien sûr…

Et les missionnaires aiment leur confort. On pourrait croire comme ça, que la plupart des soldats de l’évangile partant prêcher en terre étrangère recherchent le martyr de la main des païens, encornés par un taureau, dévorés par un lion, criblés de flèches saucissonés à un arbre… Mais ceux dont nous allons parler aujourd’hui n’étaient pas du genre hard boiled.

Tous ceux qui ont passé un été au Japon connaissent la moiteur pénible de l’été. Transpiration, chemise collante, indolence, perte d’énergie, autant de phénomènes doublement ressentis par les occidentaux, surtout ceux du nord. Le pasteur canadien EH. Jones est le premier évangéliste à s’être installé dans la région du Tohoku en 1884, à Miyagi. Il ouvrira une école de théologie à Sendai en 1886, ancêtre de la faculté du Tohoku. Puis en 1888, un professeur de la mission part chasser dans des terres un peu éloignées et découvre les plages de Takayama. L’air marin, frais et pur du Tohoku, a du le convaincre immédiatement puisqu’il loue des terrains en bordure de plage pour 10 ans (l’anecdote dit qu’il a du utiliser un prête-nom japonais car on ne louait pas aux étrangers… Il y a des choses qui ne changent jamais). Des missionnaires de Sendai se joignent à lui et y construisent des résidences secondaires pour y passer l’été.

Les baux sont renouvelés régulièrement mais en 1905, la guerre Russo-japonaise fait craindre des mouvements anti-occidentaux dans le pays. Nos missionnaires, ainsi que les autres occidentaux qui sont venus s’ajouter sur place, réclament un bail emphytéotique de longue durée. Ils l’obtiendront en 1907 pour presque 1000 ans! Jusqu’en 2906… Et ce pour la modique somme de 1 154 yens.

La Takayama Reclamation Joint Stock Company (Takayama beach company) est alors créée pour gérer les lots. Peu à peu, des terrains sont ajoutés, certains selon les mêmes conditions, d’autres non. En 1942, en pleine Guerre du Pacifique, sur la pression des villageois et des autorités, les terrains sont vendus (pour 60 000 yens) aux autorités, mais ils seront rétrocédés en 1951 sur ordre de l’administration d’occupation américaine qui jugera la vente illégale (c’est toujours fascinant de voir comment, en temps de guerre, le droit est avancé pour justifier les arguments de la force).
L’Evangelical Free Church of America semble administrer une partie du domaine maintenant encore.
On peut réserver certaines résidences qui sont détenues par des particuliers, et les plus avertis des américains semblent toujours profiter de ce lieu de villégiature à l’histoire originale en ce début de 21ème siècle.

Malgré deux guerres mondiales et une suspension de droit de 9 ans, le bail a fêté son premier siècle il y a 3 ans. Validité restante: 896 ans. Je me demande si le contrat ira à son terme…

Publié dans Immobilier au Japon | 5 Commentaires »

Conversions urbaines: des Ecoles transformées en Maisons de retraite

Posté par tokyomonamour le 15 septembre 2010

Décidemment, cette semaine les infos me tombent sous le nez.
Je poursuis donc l’article de la semaine dernière sur les reconversions d’établissements scolaires.
Le Nikkei Shimbun d’hier présente un article sur les reconversions de terrains d’écoles et de collèges à Tokyo en maisons pour «personnes âgées atteinte de troubles de la cognition» (les « vieux séniles » pour faire clair et se débarrasser des expressions obscures). Les exemples présentés suivent toutes les méthodes de destruction-reconstruction et seul le terrain est « converti ». Pour favoriser l’installation de centres pour personnages âgées en centre ville, les municipalités mettent en effet des terrains publics à disposition des groupes privées spécialisées en gériatrie en bail emphytéotique de 50 ans à un prix inférieur à celui du marché (environ 50%).

Un centre d’hébergement pour instituteurs (he oui, le système éducatif utilise énormément de bâtiments, pas seulement les écoles en tant que telles) dans l’arrondissement de Nakano, et le collège de Higashi koyama dans l’arrondissement de Shinkjuku, ont ainsi été détruits et les terrains loués au groupe Moth qui se chargera de construire les immeubles qui abriteront les centres de soin.

Selon des données un peu anciennes mais assez précises datant de 2004, sur les reconversions d’écoles abandonnées suite à des fusions entre établissements dans les 23 arrondissements de Tokyo, on voit que :

Sur 19 arrondissements ciblés, 7 n’avaient pas effectués d’abandon d’établissements scolaires, et il y avait 47 cas dans les 12 arrondissements restants. Dans 14 cas, les bâtiments ont été détruit ou reste à l’abandon. Dans les 33 cas de réutilisation, 13 sont des cas d’utilisation en maison de quartier et 20 de reconversion urbaine. Parmi ces 20 cas, on trouve des conversions en maison de retraites, en bâtiment universitaire, en centre pour enfant, en salle polyvalente, en centre artistique et en crèche. Cette étude présente les coûts de la reconversion, ce qui est intéressant : on voit que la reconversion en centre médicalisé coûte le plus cher, et de loin, avec un exemple à 800 millions de yens. Les autres suivent à moins de 300 millions. Le coût de la reconversion en centre médicalisé pour personnes âgées est si élevé que cela explique probablement la préférence pour du neuf et la destruction des bâtiments anciens. Par contre, des maisons de retraites avec peu d’équipement ou des crêches sont des exemples plus courants.

Les écoles disparaissent, remplacées par des hospices modernes, et les rues se remplissent peu à peu de visages ridées, de corps courbés, appuyés sur des cannes, ou de fauteuils roulants poussés par des nurses philippines… Et Tokyo est pourtant l’une des villes les plus jeunes de l’archipel ! C’est triste.
Je prends mesure de la décadence économique japonaise au nombre de vieillards croisés dans la journée…

Publié dans Urbanisme et architecture | Pas de Commentaires »

 

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