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Le mois le plus long

Posté par tokyomonamour le 1 décembre 2010

Un long mois que j’attendais ces résultats… La notion de temps est si dépendante de notre état d’esprit. L’attente et l’anxiété le ralentissent, l’adrénaline et l’excitation l’accélèrent.

J’ai la chance d’avoir une belle vue dégagée sur le Mont Fuji depuis mon balcon, position qui me permet de profiter de la montagne sacrée en hiver, seule saison permettant d’avoir un air pur et dégagé de toute humidité. Le Fuji, c’est un signe de fortune au Japon. Rêver du Fuji est toujours de bon présage et aller y prier avant de se lancer dans un projet d’importance est souvent un must chez les plus superstitieux.

Je ne suis ni japonais ni superstitieux, mais ce matin, j’ai quand même été ravi de voir la silhouette rassurante du vieux barbu se dessiner entre les buildings. Par ce que ce matin, j’ai eu mes résultats d’examen. Mon premier pas vers ma nouvelle identité de super agent immobilier… Et quel plaisir de voir, perdu au milieu de la liste des innombrable numéros d’étudiants, le précieux code me représentant!!!

Bonheur, liberté, exultation. Retour 15 ans en arrière lors de l’annonce des résultats du bac, précieux sésame me délivrant de cet étouffant lycée catho. Le morceau qui avait alors porté mes aspirations n’a pas tant vieilli que ça.

 

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Si l’expérience m’a appris quelque chose, c’est qu’il était toujours plus exaltant de commencer un projet que de le réaliser. Le sentiment d’infinies possibilités, la sensation de puissance, de fluidité… Un état d’esprit proche du prisonnier libéré peut-être, alors que le rêve accompli se heurte brutalement à la question du futur: So now what? Dans la vie, la route compte plus que le but.

Un diplôme, ce n’est rien, un simple bout de papier sans valeur, souvent transformé en document électronique de nos jours. Mais tout est dans la symbolique. Car le diplôme, comme l’architecture d’ailleurs, c’est la manifestation physique de la volonté humaine dans le monde. Dans la société pour l’un, dans l’espace pour l’autre. Et avoir le pouvoir d’imprimer sa volonté hors de soi, c’est jouissif, un peu comme de pouvoir engloutir des rangées de Krispy Kreme sans jamais être repu.

Tout reste à faire et le takken n’est que le premier pas dans un nouveau chemin. Réorientation professionnelle, construction d’un réseau relationnel, expérience de terrain, obtention de la carte professionnelle et création d’une entreprise. Les deux prochaines années devraient être chargées et stimulantes, autant que difficiles. Changer de voie, dans un pays étranger et dans un secteur plutôt fermé, ne sera pas une sinécure.

Mais qu’importe!… La facilité n’a pas de charme, les obstacles sont faits pour être surmontés et ce qui ne nous tue pas nous rend plus fort après tout! Vivre, c’est pouvoir mourir à n’importe quel moment, sans regrets ni remords. Alors, à ceux qui ont encore le goût amer des choses inachevées dans la bouche, je dirai… Bougez-vous le cul.

Publié dans Personnel | 20 Commentaires »

Le « Super agent immobilier » japonais

Posté par tokyomonamour le 12 octobre 2010

Le système de notariat français est très particulier. Il est, dans l’ensemble, sûr et fiable. Même s’il entraîne souvent des lourdeurs de procédures et des frais inutiles, il a le mérite de clarifier sans ambiguïté possible la propriété des biens immobiliers et les droits qui s’y rattachent.

Les notaires existent au Japon, mais ils n’ont qu’une fonction d’authentification et de certification des textes, ils ne s’occupent en aucune manière d’immobilier. Dans l’archipel, un peu sur le système anglais de Surveyor ( voir le site du RICS), il existe donc une fonction intermédiaire, sorte de « super agent immobilier », pour assurer cette mission: le Responsable de transactions immobilières ou Takuchi Tatemono Torihiki Shuninsha. Cette fonction est acquise par un diplôme d’Etat, en abrégé le Takken, ouvert à tous, sans contrainte de diplôme ou de nationalité, sur concours. Le responsable immobilier a pour mission de fournir à l’acheteur les informations nécessaires relatives au bien, tant d’un point de vue construction (présence d’amiante, structure parasismique etc.) que d’urbanisme (contraintes de zonage ou zone de catastrophe naturelle) ou de transaction à proprement dite (dommages et intérêts, annulation de contrat, rémunération etc.) avant le contrat final. Dans ses prérogatives figurent également la signature et l’apposition de son sceau sur le contrat de transaction immobilière et, souvent également, l’inscription de la transaction dans les registres du cadastre.

Il s’agit d’un diplôme d’Etat « nécessaire », dans le sens où tout agent immobilier doit engager 1 Responsable pour 5 salariés. 20% des effectifs des agents immobiliers ou des sociétés immobilières sont donc composés de ces Responsables.

Le takken en 2009, c’est 195 515 Candidats, 80% qui se présentent aux examens et 34 918 reçus, soit un taux de réussite de 17,9%. L’examen a lieu une fois par an. Cette année, c’est dimanche prochain.
Ça fait 6 mois que je m’y prépare alors ce WE, y’a pas intérêt à chier dans la colle…

Publié dans Immobilier au Japon | 8 Commentaires »

Investissez dans du solide: choisissez les bases US d’Okinawa

Posté par tokyomonamour le 19 septembre 2010

Okinawa, c’est 635 000 touristes par an, des plages de rêve, du soleil, des spots de snorkeling et de plongée magnifiques, mais c’est aussi 75% des bases américaines du Japon et 10 % de la superficie du département occupé physiquement par des installations militaires US.

Alors évidemment, les terrains et les biens immobiliers en bordure des bases valent autant que les maisons construites en zone inondable du littoral vendéen balayées par la tempête Xinthia: pétzouille.

Alors, non, je ne vous conseille pas d’investir dans ces baraques malheureusement (pour les habitants) devenues sans valeur ni même dans des hôtels en bord de plage (bien trop chers). Non, aujourd’hui, nous allons investir directement dans les terrains des bases militaires américaines et japonaises de la région, c’est nettement plus sympa non? En effet, la plupart des terrains utilisés pour les installations militaires sont possédées légalement par des propriétaires fonciers individuels ou des sociétés. Le gouvernement japonais, dans le cadre de son budget de « reconnaissance » (prise en charge des frais de maintien des bases US sur le territoire japonais), loue tous ces terrains et paye donc un loyer foncier aux propriétaires sur une base annuelle.

Ces terrains rapportent en moyenne 3% par an. Alors vous me direz c’est pas énorme mais dans un pays ou les obligations d’Etat rapportent 1% par an, c’est pas si mal que ça. Intéressé? Allez voir ce site.

Des agents immobiliers se sont spécialisés dans la revente de ces terrains auprès d’investisseurs qui veulent avoir la garantie de paiement du meilleur locataire possible: l’Etat. Ces terrains sont l’objet de toutes les attentions depuis 1 an avec l’arrivée du nouveau gouvernement du PD qui voulait « alléger » la charge des okinawaiens en dégageant certaines bases US hors du département ou en les déplacant au sein de celui-ci. Je rappelle, pour les absents, que le cabinet Hatoyama est tombé cette année car il n’a pas su trouver de solution au problème. Imaginez la spéculation foncière et les luttes entre propriétaires qui ont dues se dérouler en coulisse… En immobilier comme en stratégie, même devise : Si vis pacem, para bellum.

Publié dans Immobilier au Japon | 5 Commentaires »

Quand les étrangers sauveront le marché de l’immobilier locatif nippon

Posté par tokyomonamour le 7 septembre 2010

L’arrondissement de Shinjuku a la plus forte population étrangère de la capitale. 35 000 étrangers enregistrés pour 280 000 japonais selon les chiffres de la mairie (densité de 17 500 hab/m2 sur 18 km2). Le quartier d’ Okubo au nord de la gare de Shinjuku sur la Yamate line, abrite le quartier coréen le plus important de Tokyo (et le deuxième du Japon derrière celui d’Osaka), les étrangers travaillant dans les bars et les clubs de Kabiki-cho, le quartier nocturne et populaire le plus actif de la métropole, y trouvent généralement refuge. Selon un agent immobilier du secteur, 80% des personnes en recherche d’un logement locatif sont des étrangers.
shinjuku.png
L’arrondissement de Shinjuku dans la métropole

Il y a encore 10 ans, les agents immobiliers annonçaient pourtant clairement la couleur : « Pas d’étrangers » (on m’a fait le coup une fois ou deux, c’est très désagréable…).
Même quand vous aviez les conditions nécessaires, un visa, un salaire stable, un niveau linguistique satisfaisant, on vous demandait quand même, soit de prendre une société de garanti de loyer en plus d’un japonais caution solidaire, soit de trouver un japonais qui voudra bien faire office de prête-nom et signer le contrat à votre place. Si vous vouliez vous loger en couple et que vous n’étiez pas marié, les problèmes se cumulaient… Les propriétaires terriens locaux ont encore une morale conservatrice forte et ils refusent généralement les couples en concubinage. Il vous faudra peut-être ruser en disant que vous êtes fillançé (la morale conservatrice peut jouer en votre faveur, les fiançailles signifiant encore quelques choses pour gens du passé)…

Mais les choses changent. Depuis 2005, la population japonaise diminue. Elle diminue malgré l’augmentation extrêmement rapide du nombre d’étrangers dans le pays (de 1,5 millions en 1999 à 2,2 millions en 2009) ce qui veut dire que le pourcentage d’immigrés augmente d’années en années. Et même si le nombre de foyers continue d’augmenter à Tokyo et dans sa région (éclatement des familles, donc plus de célibataires, donc plus de besoins de logements), il est de plus en plus difficile de trouver rapidement des locataires, surtout quand les biens sont anciens, construits en bois, et se trouvent dans des quartiers populaires délaissés par les jeunes générations.

Les propriétaires font donc contre mauvaise fortune bon cœur et s’adaptent. Désormais, les étrangers sont de plus en plus considérés comme des clients comme les autres, du moins s’ils sont solvables. Le marché s’adapte à l’augmentation de la population immigrée, les propriétaires espèrent remplir leurs appartements (apa-to, des appartements en bois ou en structures légères bon marché) qui ne sont plus aux normes de confort des japonais modernes, avec des immigrés asiatiques.

A la différence de la France, les « HLM » n’accueillent que des gens solvables. Il n’y a pas de seuils de revenu maximum, au contraire, les organismes de logements publics japonais imposent un revenu minimum et jouent l’égalité. C’est donc le secteur privé qui accueille cet afflux massif de nouveaux locataires.
Infos complémentaires: l’organisme semi-public UR présenté ici fonctionne sur ce système mais il existe également des HLM gérés par la métropole qui eux, imposent des revenus maximums aux entrants.

Le marché se régule, les loyers baissent, des sociétés de caution spécialisées bon marché apparaissent, la morale conservatrice des propriétaires tombe peu à peu face à la nécessité de rentabiliser leurs logements et le gouvernement ne transforme pas les organismes de logement publics en boîte à ghettos…
Il est bien plus facile pour un étranger de se loger maintenant en 2010 à Tokyo que ça ne l’était encore en 2000. Ce n’est pas parfait, mais on est globalement sur la bonne voie.

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Appartements tokyoites avec Jardins potagers

Posté par tokyomonamour le 5 septembre 2010

Le jardin potager est à la mode. Retour des jardins ouvriers ou des potagers familiaux… La tendance internationale dans les pays en voie de paupérisation (qu’on appelle encore parfois pays « industrialisés » ou pays « développés » mais plus pour très longtemps) est à l’auto-culture. Cultiver son jardin, c’est retourner à la nature et éventuellement économiser un peu sur le budget légume, mais c’est aussi un moyen de retrouver le sens de la communauté.

Tokyu fudosan, le bras immobilier de la ligne de chemin de fer du même nom, a bien compris la situation et vend depuis 2005, certains de ses appartements neufs avec un droit d’usage sur un jardin potager que l’entreprise détient dans le département de Saitama, dans le nord de Tokyo. Dans le cadre de son programme de Total Life Support, le groupe propose diverses activités pour reforger les liens dans les immeubles dont il assure la gestion (L’entreprise est constructeur-syndic-agent de transaction- gérant ferroviaire… Au Japon, les entreprises ont tendance à englober toutes activités de synergie et à tendre vers le zaibatsu, quel que soit le secteur), dont ces excursions potagères…

Le génie marketing nippon consiste à transcrire les tendances sociologiques du moment dans des services à valeur ajoutée très rapidement et généralement sous la direction des grandes entreprises. L’urbanisation à outrance de Tokyo et de sa région perturbe le système de valeurs traditionnel et provoque deux tendances opposées: un individualisme renforcé classique et une « contre réaction », une demande vers un retour à la communauté villageoise primitive, mais avec les avantages de la ville du 21ème siècle.

Ces tendances vont cohabiter et probablement s’accentuer dans les prochaines années, avec des quartiers-villages de bâtiments d’habitation fonctionnant parfaitement gérés par des entreprises de haut rang, avec les coûts que cela implique, et de l’autre côté, des copropriétés laissées à l’individualisme indifférent et au vieillissement des habitants. Désormais, le « micro » est le niveau de prise de décision le plus important. Pas quel pays ou quel région… Mais quelle ville et quel quartier. Les extrêmes se côtoient de plus en plus.

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