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L’avenir

Posté par tokyomonamour le 25 mars 2011

Mon grand-père me disait encore hier soir au téléphone: « il ne faut jamais perdre espoir ». Ces paroles prennent toute leur signification lorsqu’elles viennent d’un ancien membre des FFI ayant commencé la résistance dès le 18 juin 1940, et je dois bien reconnaître qu’elles sont un soutien moral irremplaçable.

J’étais en négociation d’embauche avec une grosse boite d’immobilier nippone depuis janvier.
J’avais commencé à créer un réseau relationnel depuis le mois de décembre: rencontrer des professionnels du milieu, déjeuner ensemble, parfois boire quelques bières ou leur rendre quelques services de traduction ou d’interprétariat… Aucun CV, aucune agence de placement ne peut remplacer un petit mot de recommandation d’une personne bien placée… C’est ainsi que, de fil en aiguille, le 3 mars dernier, après 3 entretiens de sélection, 1 test de personnalité, 1 test de culture générale et une vérification de visa en bonne et due forme, je me suis retrouvé face au boss de cette entreprise pour la dernière épreuve. Un type plutôt cool, pas orgueilleux pour deux ronds et très aimable qui plus est. Après ces 4 entretiens, il ne restait plus qu’une étape à passer pour valider la sélection: l’examen médical prévu le 16 mars. Lorsque j’ai vu venir un mail de la boite le 15, je me suis dit, « c’est mort »…

Je n’ai pas encore écrit précisément sur le sujet mais je pense que le secteur de l’investissement immobilier est, avec quelques exceptions notables dans le Kansai peut-être, dans une situation apocalyptique. Le facteur risque propre au Japon (chaque pays se voit attribuer un risque spécifique: politique, avec les risques de guerre ou de changements brusques de politiques, social, avec les risques de guerre civile, naturel ou technologique, comme c’est le cas dans l’archipel) va être revue à la hausse et la très mauvaise gestion de la situation par les autorités ne va faire qu’aggraver la situation. Il y a encore tant d’autres facteurs négatifs à prendre en compte! Le cash flow des entreprises qui va en prendre un coup, les cas de défaut sur dette qui vont augmenter, les règlements parasismiques qui seront renforcés, les impôts qui vont grimper etc…

Bref… Je pensais donc qu’au vu des tristes perspectives, la procédure allait être annulée. Que nenni! On m’a donc fait part que, en raison des coupures d’électricité, l’examen ne pourrait être effectué dans la clinique prévue et allait avoir lieu dans le centre de Tokyo le 18… Soit. Le 14 le sarcophage du réacteur 3 explose et je réfléchis à toute l’ironie de cette histoire: aller passer une radio des poumons et me bouffer encore quelques rad de plus dans un tel moment… Comme si ça ne suffisait pas déjà !!!??? C’est donc avec une certaine appréhension, je ne vous le cache pas, que je suis quand même aller passer cet examen alors que le dernier charter d’urgence affrété par la France quittait le territoire nippon le même jour…

Et quelle surprise hier!!! De recevoir un message du responsable RH me confirmant que ma candidature était acceptée!
God damn it! Ils en ont dans le pantalon d’engager un gaijin dans une telle periode et avec des perspectives aussi sombres dans le secteur immo quand même!

Les japonais ont montré tous leurs défauts durant cette crise (manque de coordination entre les bureaux responsables, manque de réactivité et d’improvisation, esprit corporatiste, manque de leadership politique… A ce propos, lisez ce temoignage de la femme du boss allemand qui a fourni les machines a refroidir le reacteur citée sur le blog DowntownTokyo) mais il y a une chose qu’on ne peut leur reprocher. Ils voient a long terme et ne se laissent jamais décourager par les évènements.

Mes efforts de reconversion, amorcés il y a un an, à peu près en même temps que ce blog, portent leur fruit et c’est une immense satisfaction.
Mais la situation a changé et il faut désormais réfléchir dans une perspective plus large: dans les années à venir, le Japon va devenir un pays pauvre et difficile à vivre. Outre la question de la radioactivité, gérable en prenant des précautions mais épuisante au niveau mental, il y aura les charges fiscales, les problèmes d’approvisionnement en énergie qui vont devenir chroniques, les risques de séismes, toujours présents… Est-ce le meilleur environnement pour élever un enfant et construire une famille ?

Voilà la question qui, chaque nuit, vole mon sommeil et assombrit ma joie.

Publié dans Personnel | 9 Commentaires »

De l’utilisation du patrimoine

Posté par tokyomonamour le 8 octobre 2010

Le château de Himeji est incontestablement le plus beau château du Japon. Authentique, élégant, imposant et accessible en Shinkansen, il cumule tous les avantages du site touristique de premier ordre protégé par la loi sur la protection du patrimoine qui couvre le château et ses annexes, classant les différents bâtiments en degrés d’importance: Trésors nationaux (Koku ho), Patrimoine matériel important (Juyobunkazai) et Sites spéciaux (Tokubetsu shiseki). Le château est actuellement rénovation jusqu’en 2014: « coup de peinture », changement des tuiles et renforcement de la structure parasismique. J’espère donc que vous avez profité de la vue avant ou que vous n’êtes pas pressés.

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Impressionnant, non ?

Même si des efforts ont été fait depuis une vingtaine d’année, la prise de conscience de l’importance du patrimoine se combinant avec la fin de la période de forte croissance, les collectivités japonaise mettent rarement en place une politique d’utilisation dynamique de leur patrimoine. La France, pour une fois, est un modèle et le château de Versailles, tour à tour site touristique (ouvert au public toute l’année), site politique (siège du congrès du parlement français), site d’art moderne (avec pour exemple la récente exposition, tant décriée, de Murakami Takashi…) est une réussite exemplaire dans le genre.
Il y a bien de temps en temps, des expositions modernes dans des temples ou des concerts dans des sanctuaires, les châteaux et jardins sont souvent utilisés comme cadre de films mais tout reste encore au micro niveau… Certes, l’architecture en bois ne favorise pas nécessairement les aménagements du confort moderne, mais imaginez un peu le premier ministre japonais adressant la diète dans l’une des salles du château du Héron blanc! Quelle classe ça aurait!

De la même façon, la plupart des sites enregistrés au patrimoine japonais ne peuvent être utilisés pour des conventions internationales ou des séminaires d’entreprise, ce qui se fait couramment en France dans les nombreux châteaux parsemant le territoire. Il existe néanmoins un système relativement récent de « patrimoine enregistré » (Toroku bunkazai) datant de 1996 permettant aux individus possesseurs de bâtiments à forte valeur patrimonial de les enregistrer auprès de l’Agence de la culture et de recevoir des subventions et des conseils pour réhabiliter leur bien. Ces bâtiments, pour majorité des habitations, des fermettes de campagne (noka) ou des maisons de villes traditionnelles (machiya), peuvent être utilisés librement et transformés en boutiques ou en bureaux si l’on respecte quelques règles de conservation. Le système se répand peu à peu (7800 dossiers en 2010) et devrait poursuivre son extension dans les prochaines années…

La récente sensibilisation des japonais envers leur patrimoine pourrait avoir un impact positif sur les paysages urbains et ruraux et, peut-être aussi, représenter un futur marché immobilier intéressant à explorer.

Publié dans Urbanisme et architecture | 5 Commentaires »

Le patrimoine des japonais

Posté par tokyomonamour le 30 septembre 2010

L’assureur allemand Allianz vient de publier une étude concernant le patrimoine financier (hors immobilier) des habitants d’un vaste panel de pays.
Suisses en tête avec 163 000 euros, les japonais sont loin derrière en 5ème position à 88 000 et les français en 12ème position à 61 000. Naturellement méfiant, je doutais de ces chiffres balancés sur le Web sans aucune analyses sérieuses.

Néanmoins, après confirmation sur le site de l’agence des statistiques, le chiffre reste plausible puisque l’on a, pour 2009, un patrimoine financier moyen (toujours hors immo) à 16 millions de yens (160 000 euros), et médian à 9,8 millions. Depuis 2005, où on avait des stats à 17, 2 millions (10,2 millions en médian), la baisse est constante. Certes, c’est en baisse mais ça reste pas trop mal me direz vous? En fait non. Pas si on regarde cet autre graphique qui représente la répartition du patrimoine selon l’âge:

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En gris, les plus de 70 ans, en bleu les plus de 60 qui représentent près de 60% de l’ensemble de l’épargne japonaise.

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Le bilan des ménages par tranche d’âge

Source: Garbage news, tiré d’une étude de Nomura research.

Eh oui, plus de 60% de l’épargne entre les mains des plus de 60 ans… Et l’épargne des ménages actifs est d’environ 20% inférieure à celle des ménages totaux, cad, comprenant les retraités. Ici, les chiffres ne parlent que des actifs financiers mais vous imaginez facilement que les actifs immobiliers sont eux-aussi, principalement détenus pas les baby boomers.

Les vieux de la génération Baby boom sont encore dans un système de promotion à l’ancienneté et sont donc les seuls à bénéficier d’augmentations de salaires encore plus ou moins régulières alors que les jeunes freeters, très nombreux depuis la fin des années 90 (35% de la population active), eux, n’ont aucun avancement bien entendu. La richesse se concentre donc dans une population vieillissante, de plus en plus nombreuse certes, mais dont la possession de richesse est complètement déséquilibrée par rapport à la population totale. De plus en plus de biens et de services sont donc développés en ciblant les vrais détenteurs de liquidités: les vieux.

Comment cette situation va se répercuter au niveau politique, ça, c’est un vrai sujet. Un vieux, c’est moins innovant, moins tourné vers l’avenir et donc, plus conservateur. Va t-on sacrifier le système éducatif au profit du système de retraite? Va-t-on orienter les programmes de R&D vers les prestations « grises » (la robotique se développe déjà dans ce sens)? Va-t-on voir un mouvement de rejet des étrangers plus accentué? Un nouveau sakoku social?
Des questions qui touchent toutes les sociétés « dites » industrialisées dont la France bien sûr qui, même en se vantant du taux de fécondité le plus élevé d’Europe, est de la même façon envahit par des vieillards accaparateurs de richesse.

(dépit) Une seule solution… La mise en place d’un date de péremption sur les vieux…

Publié dans Société | 5 Commentaires »

La France restructure son foncier à Tokyo

Posté par tokyomonamour le 21 septembre 2010

Ma première visite à  l’ambassade de France me laissa coi. 2,5 hectares de terrains boisés à  Hiroo près de Roppongi, des bâtiments séparés pour les services de l’ambassade et du consulat, la résidence de l’ambassadeur sur une petite colline, une piscine… Impossible d’imaginer ne serait-ce qu’une seule seconde que tout ça se trouve en plein coeur de la mégapole la plus peuplée du monde.

L’ambassade de France au Japon a ouvert ses portes sur cet emplacement en 1933. Elle se trouvait précédemment au nord du jardin impérial, mais le séisme de 1923 avait réduit en cendres tous les bâtiments et c’est après négociations avec l’Etat japonais que le transfert s’opéra sur les terrains actuels. Les bâtiments qui étaient utilisés jusqu’à  l’an dernier dataient de 1957. Ils avaient un petit air soviétique façon blockhaus mais le porche en pseudo style de torii shinto du consulat avait son charme désuet… Bref, tout ça n’existe plus puisqu’en 2009, la nouvelle ambassade a été inauguré sur le même terrain, et que les anciens services de chancellerie sont passés sous les pelleteuses d’un consortium de promoteurs nippons mené par les Groupes Mitsui et Nomura. Environ 0,5 hectares ont été loué au consortium pour la construction d’un immeuble d’habitation de luxe, avec vue sur le petit parc boisé attenant. Le site de l’ambassade se vante d’avoir réussit l’opération sans que cela ne coûte un sou au contribuable, puisque le nouveau bâtiment a été construit par les promoteurs japonais dans le cadre du contrat, qui a été signé en octobre 2007, au plus fort de la mini bulle immo tokyoite. On peut donc raisonnablement penser que l’ambassade a effectivement fait une bonne affaire et que Mitsui & co doivent se mordre les kintama d’avoir signé juste avant l’effondrement des prix du foncier (probablement aux alentours de 20%). He, he… On ne peut pas gagner à  tous les coups… La nouvelle ambassade est plutôt bien faites. Allez y faire un tour un jour si vous avez l’occasion.

De l’autre côté, nous avons le lycée Franco-japonais dont l’éclatement sur deux sites, l’un dont l’établissement est propriétaire, celui de Fushimi qui accueille la filière primaire et l’autre dont il est locataire qui accueille le collège et le lycée et qui était à l’origine une école japonaise (encore un cas de conversion), l’augmentation du nombre d’élèves et la vétusté rendaient l’emploi malaisé. Un projet d’achat immobilier était en cours depuis 2009 pour l’achat d’un lycée professionnel métropolitain désaffecté dans l’arrondissement de Kita, au nord de Tokyo. Je viens de lire un article dans le nikkei le 16 septembre dernier précisant que l’opération s’était faite avec la bénédiction du gouvernement tokyoite pour un montant de 4 milliards de yens. Une grosse somme qui sera couverte par la vente du terrain de Fushimi, par l’Etat français et par une hausse de 15% des frais de scolarité (l’inscription vous coutera la modique somme de 10 000 euros par an si vous êtes francais et 15 000 si vous êtes juste francophone, tant pis pour les africains et autres japonais!).

Deux exemples de rationalisation foncière, un qui rapporte de l’argent, l’autre qui en coûte. Cherchez l’erreur.

Il serait temps de créer, sur le modèle de France domaine, une agence foncière pour les biens de l’Etat à  l’étranger qui pourra également proposer ses services aux institutions para-publiques afin d’éviter les gabegies et les dépenses inutiles conduisant à des hausses d’impôts qui se répercutent, non seulement sur les français de la métropole mais aussi sur ceux de l’étranger. Pourquoi des modèles de gestion aussi évidents dans les entreprises privées ne sont-ils donc pas appliquer par les services de l’Etat ?! Ha, j’avais oublié… Ils ne jouent pas avec leur argent. Forcément, les conseilleurs ne sont pas les payeurs…

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Villes nouvelles au Japon: Yukari ga oka

Posté par tokyomonamour le 14 septembre 2010

« Nous ne vendons pas des maisons, nous vendons une ville ». C’est ce que disait en substance le président de Yamaman hier lors de son interview à l’émission Cambria Kyuden sur TV Tokyo hier (Je suis fan du programme… Le présentateur, c’est Murakami Ryu qui est connu en France notamment pour son roman les « bébés de la consigne automatique »).

Comme en France, le Japon a construit dans les années 60 et 70 de nombreuses villes nouvelles dans le but de désengorger les centres urbains et de faire face à l’afflux de populations des campagnes. La plupart de ces villes nouvelles sont en train de se transformer en mouroirs pour personnages âgées… En effet, si en France les habitants des HLM et des villes nouvelles sont souvent partis pour acheter un pavillon en banlieue dans les années 80 et 90 et ont été remplacé par des populations plus jeunes, immigrées principalement, au Japon, il n’y a pas eu ce remplacement de générations et les entrants des années 70 sont actuellement en train de vieillir dans les mêmes appartements, causant ainsi la mort progressive du quartier.

La ville de Yukari ga oka, dans le département de Chiba, à Sakura, est une exception à deux niveaux.
yukarigaoka.jpg

D’abord, c’est un succès. Depuis la création du projet, en 1971, la population de la ville ne cesse d’augmenter (16 000 habitants aujourd’hui) et le taux de personnes âgées est actuellement inférieur à la moyenne nationale, à 17%, le renouvellement des générations est donc assuré. La ville qui s’étend sur 245 hectares, est divisée en zones d’habitation alignées en boucle autour d’un gigantesque parc qui sont desservies par un monorail plaçant tous les lotissements à moins de 10 mn à pied d’une station. La boucle se referme et rejoint alors une gare plus importante gérée par la ligne Keisei, à 45 mn du centre de Tokyo (Otemachi) . Autour ce cette gare principale, on trouve des commerces, des centres commerciaux, des crèches et, un peu plus loin, une université et des centres pour personnes âgées et handicapés. Bref, un exemple admirable de développement équilibré des diverses fonctions urbaines. Une société de gardianage spécialisée gère la surveillance de la zone (qui n’est pas barricadée, à la différence des lotissements US).

Ensuite et c’est là le plus surprenant, c’est que cette ville a été créée non pas sous la direction des services publics, mais sous la baguette d’une société privée, Yamaman , qui a, non seulement géré l’achat et les lotissements des terrains, mais aussi, la mise en place des infrastructures de toute la zone. Le monorail desservant les zones d’habitation a été financé et est géré par l’entreprise, la société de gardiennage, les maisons pour personnes pagées, les crêches, les activités de relations publiques pour attirer l’université ou les centres commerciaux… Tout est géré par cette société qui a su, avec brio, équilibrer les besoins et fonder une vraie ville socialement durable.

Le marché de l’immobilier est globalement géré par l’entreprise qui rachète les maisons des habitants à un meilleur prix que les agences immobilières si le vendeur rachète dans la ville (des personnes âgées quittant leur maison pour se reloger en appartement ou en maison de retraite surtout). L’entreprise rénove ensuite le bien et le met en vente sur le marché de l’ancien, contribuant ainsi à la diversification des strates sociales. Comptez aux moins 150 000 euros pour de l’ancien et dans les 300 000 pour du neuf, avec des variations selon le type de zone.

Et les autorités municipales dans tout ça? Aucune idée… Elles n’ont même pas été mentionnées une seule fois dans l’émission et leur site n’en dit pas plus…
Je sais que l’entreprise privée omnipotente façon Umbrella Corporation fait peur, surtout en France où l’on aime avant tout les sacro-saints « services publics ». Mais cet exemple de réussite urbaine organisée par une société privée dirigée par un président dotée d’une vision de long terme, doit donner à réfléchir.

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