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Neuf/Ancien: Perte de valeur

Posté par tokyomonamour le 26 octobre 2010

Une édition spéciale du magazine Diamond consacré à l’immobilier ancien est sortie le 16 octobre dernier. Même s’il s’agit pour une bonne moitié de propagande immo visant à convaincre ceux qui n’ont pas assez de fonds pour acheter du neuf de se reporter sur l’ancien, sous l’oeil bienveillant des sponsors publicitaires of course, il y a quand même quelques infos intéressantes comme ce graphique présentant la perte de valeur entre neuf et ancien de plusieurs immeubles d’habitation à Tokyo après une dizaine d’années (les flèches oranges: à gauche prix d’achat neuf, à droite prix de vente désiré dans 3 cas). Entre 10 et 50% de perte en fonction des cas, en incluant une marge de négociation puisqu’il s’agit du prix affiché et non réellement négocié. Facteurs culturels et géographiques obligent, le bâti perd inévitablement de la valeur avec le temps.

diamondgraphmansion.jpg

Moralité: n’achetez jamais un appartement neuf au Japon. Sauf, bien sûr, si vous êtes suffisamment riche pour vous foutre complètement du prix de revente…

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Propriétaires bailleurs au Japon

Posté par tokyomonamour le 17 septembre 2010

Traditionnellement, il y a peu de petits propriétaires bailleurs individuels au Japon. Les immeubles de location, très souvent dédiés, sont en général gérés par un propriétaire unique, riche individuel ou entreprise. Les immeubles sont ainsi divisés en bien à usage de résidents propriétaires (bunjo) qui détiennent les droits de propriété de leur appartement et biens à usage locatif (chintai).
Les propriétaires d’appartements le devenaient en général de manière temporaire, en attendant de pouvoir s’acheter une maison individuelle, le rêve de toute famille japonaise (également partagé par la plupart des ménages français). S’ils pouvaient suffisamment épargner, ils revendaient ensuite leur appartement sur le marché de l’occasion à d’autres individus qui allaient eux aussi devenir propriétaires résidents, et utilisaient l’argent de la vente pour compléter leur apport.
La baisse des prix immobilier, le vieillissement des résidents et la concentration de populations à Tokyo modifient la donne :

Tout d’abord, les japonais qui ont acheté il y a 20 ans, au moment de la bulle, à des prix défiant l’entendement se sont retrouvés avec des prêts immobiliers supérieurs au prix du marché de leur appartement et se sont vus dans l’impossibilité de le revendre. Cet appartement, qui devait être une simple étape sur le chemin de la propriété d’une maison individuelle, devient un piège. Ils ne peuvent plus le quitter, ils y vieillissent et pour beaucoup, ils y meurent aussi. En province, dans des copropriétés vieilles de 30 ou 40 ans à l’écart des centre villes, il n’y n’existe quasiment pas de marché immobilier de la vente. Les héritiers laissent donc souvent l’appartement tel quel.

Ensuite, l’exode général des populations vers Tokyo contraint beaucoup de propriétaires d’appartements en province à abandonner leur bien lorsqu’ils montent à la capitale. Or, le marché immobilier étant atone depuis l’éclatement de la bulle en province, ils sont souvent contraints de le louer ou de le laisser vide eux aussi.

Ni les morts, ni les propriétaires absents, ni les propriétaires bailleurs ne participent à la vie de la copropriété, encore moins à la présidence tournante du conseil syndical. Or c’est là que l’on découvre les aspects contraignants de l’esprit de groupe japonais. En effet, la vie communauté comporte de nombreuses obligations dont il faut s’acquitter, même quand on est propriétaire de son lot de tantièmes individuels. Et c’est un devoir de participer à la présidence tournante du conseil…

Cet article du Tokyo Shimbun présente le cas de cette copropriété à Nagoya dont le conseil à décidé d’imposer des charges de « coopération » (kyoroku kin, toujours ces euphémismes…) aux propriétaires bailleurs ou absents qui ne peuvent remplir leurs obligations au conseil. La cour suprême du Japon a, dans une décision prise en janvier 2010, reconnu la légalité de ces nouvelles charges qui vont venir s’ajouter aux charges d’entretien(kanri hi), charges pour travaux (shuzen tsumitate kin), frais de parkings et autres frais d’entretien du quartier (chonaikai hi).

Avec la crise et les difficultés financières, les inconvénients des « devoirs » de la propriété (impôts, charges, mais aussi responsabilité civile et responsabilité envers les autres copropriétaires) sont peu à peu en train de rattraper les avantages des « droits » de la propriété (droits directs sur le bien, statut social)… Non décidément, je ne recommande vraiment pas l’achat d’un appartement au Japon. Pas plus qu’en France d’ailleurs en ce moment.

Publié dans Immobilier au Japon | 4 Commentaires »

Villes nouvelles au Japon: Yukari ga oka

Posté par tokyomonamour le 14 septembre 2010

« Nous ne vendons pas des maisons, nous vendons une ville ». C’est ce que disait en substance le président de Yamaman hier lors de son interview à l’émission Cambria Kyuden sur TV Tokyo hier (Je suis fan du programme… Le présentateur, c’est Murakami Ryu qui est connu en France notamment pour son roman les « bébés de la consigne automatique »).

Comme en France, le Japon a construit dans les années 60 et 70 de nombreuses villes nouvelles dans le but de désengorger les centres urbains et de faire face à l’afflux de populations des campagnes. La plupart de ces villes nouvelles sont en train de se transformer en mouroirs pour personnages âgées… En effet, si en France les habitants des HLM et des villes nouvelles sont souvent partis pour acheter un pavillon en banlieue dans les années 80 et 90 et ont été remplacé par des populations plus jeunes, immigrées principalement, au Japon, il n’y a pas eu ce remplacement de générations et les entrants des années 70 sont actuellement en train de vieillir dans les mêmes appartements, causant ainsi la mort progressive du quartier.

La ville de Yukari ga oka, dans le département de Chiba, à Sakura, est une exception à deux niveaux.
yukarigaoka.jpg

D’abord, c’est un succès. Depuis la création du projet, en 1971, la population de la ville ne cesse d’augmenter (16 000 habitants aujourd’hui) et le taux de personnes âgées est actuellement inférieur à la moyenne nationale, à 17%, le renouvellement des générations est donc assuré. La ville qui s’étend sur 245 hectares, est divisée en zones d’habitation alignées en boucle autour d’un gigantesque parc qui sont desservies par un monorail plaçant tous les lotissements à moins de 10 mn à pied d’une station. La boucle se referme et rejoint alors une gare plus importante gérée par la ligne Keisei, à 45 mn du centre de Tokyo (Otemachi) . Autour ce cette gare principale, on trouve des commerces, des centres commerciaux, des crèches et, un peu plus loin, une université et des centres pour personnes âgées et handicapés. Bref, un exemple admirable de développement équilibré des diverses fonctions urbaines. Une société de gardianage spécialisée gère la surveillance de la zone (qui n’est pas barricadée, à la différence des lotissements US).

Ensuite et c’est là le plus surprenant, c’est que cette ville a été créée non pas sous la direction des services publics, mais sous la baguette d’une société privée, Yamaman , qui a, non seulement géré l’achat et les lotissements des terrains, mais aussi, la mise en place des infrastructures de toute la zone. Le monorail desservant les zones d’habitation a été financé et est géré par l’entreprise, la société de gardiennage, les maisons pour personnes pagées, les crêches, les activités de relations publiques pour attirer l’université ou les centres commerciaux… Tout est géré par cette société qui a su, avec brio, équilibrer les besoins et fonder une vraie ville socialement durable.

Le marché de l’immobilier est globalement géré par l’entreprise qui rachète les maisons des habitants à un meilleur prix que les agences immobilières si le vendeur rachète dans la ville (des personnes âgées quittant leur maison pour se reloger en appartement ou en maison de retraite surtout). L’entreprise rénove ensuite le bien et le met en vente sur le marché de l’ancien, contribuant ainsi à la diversification des strates sociales. Comptez aux moins 150 000 euros pour de l’ancien et dans les 300 000 pour du neuf, avec des variations selon le type de zone.

Et les autorités municipales dans tout ça? Aucune idée… Elles n’ont même pas été mentionnées une seule fois dans l’émission et leur site n’en dit pas plus…
Je sais que l’entreprise privée omnipotente façon Umbrella Corporation fait peur, surtout en France où l’on aime avant tout les sacro-saints « services publics ». Mais cet exemple de réussite urbaine organisée par une société privée dirigée par un président dotée d’une vision de long terme, doit donner à réfléchir.

Publié dans Urbanisme et architecture | Pas de Commentaires »

Tokyo et le désert japonais

Posté par tokyomonamour le 12 septembre 2010

Lorsque le géographe Jean-François Gravier écrit son ouvrage Paris et le désert Français en 1947, il accuse la capitale de vampiriser le territoire français en drainant toutes les forces vives et la valeur du pays. Depuis, le rééquilibrage en faveur de la province a commencé, notamment grâce aux lois sur la décentralisation, à la création de villes nouvelles et à la revitalisation de nombreux centres urbains de province. Même si Paris conserve encore, et de loin, sa prédominance démographique, politique et économique, Lyon, Marseille et Lille, les suivantes traditionnelles, mais aussi, Nantes, Toulouse, Montpellier ou Bordeaux, prennent peu à peu de l’importance alors que le solde migratoire de la région île de France est déficitaire.

Le Japon a suivi le chemin exactement inverse. Durant l’après guerre et jusqu’au milieu des années 90, Tokyo a globalement suivi la croissance démographique des autres villes régionales du pays, avec un léger avantage mais pas énorme. Cependant depuis la mi 90, La région capitale (Tokyo, Saitama, Kanagawa et Chiba) draine de plus en plus de populations jeunes de province et, la population globale déclinant, gagne donc en importance. En 2009, la région capitale est la seule zone, avec Aichi et Okinawa, a avoir eu une croissance démographique positive. La région capitale compte actuellement près d’1/3 de la population japonaise, soit environ 34 millions d’habitants.

Le résultat? La désertification progressive des provinces.
J’étais ce WE en visite à Okayama, le chef lieu du département du même nom dans l’ouest de Honshu, entre Kobe et Hiroshima. J’ai profité de mon après midi pour visiter la ville et améliorer mes critères de repérage des villes en déclin (critères purement empiriques développés durant mes promenades urbaines).

1. Le nombre de personnages âgées dans les rues.
Les vieux, ça consomme mais ça ne produit pas. Leur nombre est l’indice le plus sûr de repérage avancé de déclin urbain.
2. Le nombre de panneaux à louer
Dans un marché immobilier dynamique, dans une ville qui attire des actifs, les panneaux à louer à vendre n’existent pas. On a pas le temps de les poser que déjà les locataires se pressent au portillon.
3. Le nombre de parkings extérieurs en centre ville
Un immeuble, ça coute cher en entretien et en impôts fonciers. Si il n’y a pas de locataires, mieux vaut détruire le bâti pour en réduire les frais et transformer le terrain en parkings. Ça ne rapporte pas beaucoup mais ça permet de ne pas être en trou.
4. Le nombre de bâtiments abandonnés
Les propriétaires n’ayant même plus les ressources financières nécessaires pour détruire leur immeuble et convertir le terrain en parking, le laisse tomber en ruine. Des quartiers entiers se transforment en ville fantôme façon Détroit.

Okayama en est au stade 3. Enormément de parkings extérieurs à moins de 15mn à pied de la gare centrale (qui est une gare shinkansen), même sur des terrains en intersection de rue (les meilleurs car il y a le plus de fréquentations). Quelques bâtiments abandonnés mais pas trop visibles encore. Des studios en location à partir de 300 euros et des maisons individuelles en vente à partir de 70 000 euros. A Détroit, au stade 4 de la décadence urbaine, vous pouvez rachetez des maisons pour 1000 dollars… Au Japon aussi vous pourrez bientôt acheter des appartements et des maisons dans des villes de province de taille moyenne pour une bouchée de pain. Avis aux amateurs.

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Une maison au Japon, un appart en France

Posté par tokyomonamour le 30 juillet 2010

Acheter, pour vivre ou pour investir qu’importe, est un acte lourd. Mieux vaut donc ne pas se tromper dans ses calculs et peser soigneusement le pour et le contre avant de se lancer, surtout si vous achetez en pays étranger. Outre les lois et les règlements locaux, il vous faudra comprendre les mécanismes de pensée plus profond qui régissent l’immobilier dans le pays en question. C’est valable au Japon, comme ailleurs. Pour évitez les impairs, un peu de recherche s’impose donc…

Si vous négligez cet aspect, vous pourriez par exemple, acheter un appartement « semi-récent » (années 50-70) à Tokyo en 2010, à bon prix, et vous retrouver en 2012 devant une décision (prise légalement au 4 /5ème des voix, donc sans vous) de l’assemblée générale des copropriétaires ordonnant la destruction de l’immeuble puis, sa reconstruction, le tout aux frais des copropriétaires, vous compris ! Pourquoi ? Par ce qu’un immeuble vieux de 50 ans, c’est plus aux normes, c’est moches, c’est pas pratique, ou que sais-je d’autres… Et que le concept de destruction-reconstruction est bien établi dans les mentalités et dans les lois sur l’immobilier.
L’autre jour mon collègue me disait encore, « et si je faisais reconstruire ma maison ? », « pourquoi », lui demandais-je curieux, « par ce qu’elle est vieille et que j’aimerai bien avoir ma maison à moi… ». Le bâti avait 27 ans à peine…

Bref, comprendre l’esprit du lieu ! La copropriété au Japon, c’est dangereux financièrement et c’est lourd au niveau des relations humaines : les relations de voisinage entre propriétaires sont très pesantes, les charges d’entretien 管理費sont plus conséquentes qu’en France et il y a en outre, des charges pour travaux 修繕積立金qui sont mises en place de façon mensuelle selon des plans de travaux lourds sur 10 ou 15 ans (la plupart de ces travaux n’étant pas effectués en France par ailleurs). Qui plus est, le bâti perdant inéluctablement sa valeur avec le temps (voir article précédent), malgré tous les frais d’entretien qu’il vous coûte, vous perdez de l’argent chaque année, et surtout, vous ne possédez qu’une infime partie de la seule chose qui conserve sa valeur hors spéculation, le foncier (quand vous avez un 60m² dans une tour de surface de 15 000m² sur un terrain de, disons, 3750 m², vous n’avez que 15m² de terrain).

Ne vous laissez donc pas tenter par ces appartements anciens à 70 000 ou 80 000 euros en proche banlieue de Tokyo, c’est un attrape-couillon ! Par ce ce que même avec des taux de rendement de 10% brut, ce qu’on trouve assez souvent, vous n’arriverez jamais à rentrer dans vos frais car le prix de vente sera certainement inférieur (hors inflation) à votre prix d’achat et, de toute évidence, un bien de 30 ans acheter maintenant, amorti en 15 ans et revendu à 45 ans d’existence n’aura que la valeur du terrain sauf si vous avez fait des travaux lourds entre temps, qui vous auront alors fait passer votre taux de rendement dans le négatif.

Au Japon, si vous voulez absolument acheter et 1) évitez les frais inutiles (charges très lourdes) 2) évitez les problèmes de copropriété (ceux que l’on rencontre en France mais aussi ceux spécifiques au Japon, genre le coup de la destruction-reconstruction de l’immeuble) et 3) maintenir la valeur de votre bien…Evitez les appartements, investissez dans du terrain « pur » (pas du terrain tantiémisé, ça c’est du terrain coupé, de la merde, un peu comme du foin mélangé à de la bonne herbe !) donc dans la maison individuelle. Si vous n’avez pas les moyens, faites comme moi, restez locataire, c’est nettement plus confortable et moins dangereux…

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