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Neuf/Ancien: Perte de valeur

Posté par tokyomonamour le 26 octobre 2010

Une édition spéciale du magazine Diamond consacré à l’immobilier ancien est sortie le 16 octobre dernier. Même s’il s’agit pour une bonne moitié de propagande immo visant à convaincre ceux qui n’ont pas assez de fonds pour acheter du neuf de se reporter sur l’ancien, sous l’oeil bienveillant des sponsors publicitaires of course, il y a quand même quelques infos intéressantes comme ce graphique présentant la perte de valeur entre neuf et ancien de plusieurs immeubles d’habitation à Tokyo après une dizaine d’années (les flèches oranges: à gauche prix d’achat neuf, à droite prix de vente désiré dans 3 cas). Entre 10 et 50% de perte en fonction des cas, en incluant une marge de négociation puisqu’il s’agit du prix affiché et non réellement négocié. Facteurs culturels et géographiques obligent, le bâti perd inévitablement de la valeur avec le temps.

diamondgraphmansion.jpg

Moralité: n’achetez jamais un appartement neuf au Japon. Sauf, bien sûr, si vous êtes suffisamment riche pour vous foutre complètement du prix de revente…

Publié dans Immobilier au Japon | Pas de Commentaires »

Se Loger pas cher au Japon

Posté par tokyomonamour le 24 septembre 2010

Le Japon c’est beau, mais c’est cher. Tokyo, indétronable dans sa position de ville la plus chère du monde nous le rappelle chaque année. Ce n’est pas tant la bouffe qui est si coûteuse, on peut manger, pour 280 yens, d’excellents bols de riz recouverts de fines tranches de boeuf dans un fast food local (Rien ne vaut Yoshinoya! L’assaisonnement n’a pas son pareil et les Matsuya et autres Sukiya ne valent pas grand chose! Enfin, passons les querelles de clochers) et ressortir repus. Non, ce qui coûte, comme partout, c’est le logement.

N’y allons pas par quatre chemins: la clé du logement, c’est les relations. Si vous avez un bon ami sur place pour vous héberger, une copine japonaise (ou un copain) qui partagera son futon avec vous, ou encore, un gentil propriétaire local prêt à vous louer son studio dans le centre de Roppongi sans caution à moitié prix dans votre répertoire, la vie est belle.

Vous n’avez pas de relations mais vous avez de l’argent, un visa et un contrat de travail? Faites votre choix! A part quelques propriétaires qui n’osent pas encore (plus par peur des impayés que par réel racisme) louer aux étrangers, la quasi totalité du marché de la location nippon s’offre à vous.

Vous avez de l’argent, mais malheureusement, toujours pas de relations ni le sésame de l’immigration. C’est toujours jouable à l’aise.

Pour les sédentaires, vous pouvez aussi essayer les appartements meublés (monthly mansions) qui proposent des studios tout confort à partir de 60 000 par mois en banlieue tokyoite. Ce site propose des tarifs dégressifs en fonction de la durée du contrat. 3000 yens par jours pour moins d’un mois, 2500 pour mois de 3 mois etc. Ça vous évite l’achat de tout l’équipement ménager et vous restez libre de vos mouvements.

Pour les nomades, vous pouvez vous la jouer hôtel pendant tout le séjour. Entre l’Impérial de Hibiya et les business hotel qui proposent des tarifs cassés à 3500 yens la nuit, le choix est vaste.
Vous pouvez aussi vous la jouer mystique avec les shukubo, ce système de d’hôtellerie dans les temples. J’ai fait une fois, c’est cool. Environ 3000 yens la nuit en moyenne, seulement en province.

Vous n’avez pas d’argent, pas de relations et pas de visa… Là, c’est un peu moins funky. Mais bon, vous ne venez pas non plus pour bouffer! La Guest house chez Sakura House (je le met pas en lien, ils font de la pub sur ce blog sans que j’ai mon mot à dire), c’est ce qu’il y a sûrement de plus pratique et de moins cher… Je ne cautionne pas cependant! Vous n’avez tout de même pas fait 10 000 km, quitter votre patrie natale, votre famille et vos amis pour venir découvrir ce pays étrange et fascinant, pour vous retrouver entouré de français et d’un tas d’autres gaijin… Si vous êtes jeune étudiant, essayez l’immersion pendant un mois ou deux avec une famillle d’accueil. Mon premier séjour s’est déroulé à Kanagawa de cette façon et j’ai découvert plein de trucs utiles. Vous avez aussi la Youth Hostel dans le même genre qui permet une immersion par ce que beaucoup de japonais les utilisent.

Mais tout ça, ce sont les plans basiques (je me demande même pourquoi j’en fait la liste, c’est disponible partout sur le net). Le vrai plan, il est à chercher dans les niches. Non, je ne vous demande pas d’aller coucher avec Hachiko et ses frères canins, mais de porter votre regard sur les possibilités de tous ces petits mondes qui touchent au Japon et qui peuvent avoir des liens avec vous.
Vous êtes un budoka? Pourquoi ne pas chercher à vous faire loger dans un dojo?
Vous êtes étudiant en japonais ou en religion, pourquoi ne pas essayer une bourse de la Soka gakkai?
Vous vous y connaissez en agriculture et la culture du daikon vous botte, pourquoi de ne pas essayer de prendre contact avec des coopératives japonaises régionales en manque de main d’oeuvre?
Vous êtes prof et vous voulez essayez la province, pourquoi ne pas tenter le programme JET?

Associez votre recherche de logement à un projet consistant de vie sur place et vous verrez de nouvelles portes s’ouvrir devant vous…

Publié dans Immobilier au Japon, Logement | Pas de Commentaires »

Propriétaires bailleurs au Japon

Posté par tokyomonamour le 17 septembre 2010

Traditionnellement, il y a peu de petits propriétaires bailleurs individuels au Japon. Les immeubles de location, très souvent dédiés, sont en général gérés par un propriétaire unique, riche individuel ou entreprise. Les immeubles sont ainsi divisés en bien à usage de résidents propriétaires (bunjo) qui détiennent les droits de propriété de leur appartement et biens à usage locatif (chintai).
Les propriétaires d’appartements le devenaient en général de manière temporaire, en attendant de pouvoir s’acheter une maison individuelle, le rêve de toute famille japonaise (également partagé par la plupart des ménages français). S’ils pouvaient suffisamment épargner, ils revendaient ensuite leur appartement sur le marché de l’occasion à d’autres individus qui allaient eux aussi devenir propriétaires résidents, et utilisaient l’argent de la vente pour compléter leur apport.
La baisse des prix immobilier, le vieillissement des résidents et la concentration de populations à Tokyo modifient la donne :

Tout d’abord, les japonais qui ont acheté il y a 20 ans, au moment de la bulle, à des prix défiant l’entendement se sont retrouvés avec des prêts immobiliers supérieurs au prix du marché de leur appartement et se sont vus dans l’impossibilité de le revendre. Cet appartement, qui devait être une simple étape sur le chemin de la propriété d’une maison individuelle, devient un piège. Ils ne peuvent plus le quitter, ils y vieillissent et pour beaucoup, ils y meurent aussi. En province, dans des copropriétés vieilles de 30 ou 40 ans à l’écart des centre villes, il n’y n’existe quasiment pas de marché immobilier de la vente. Les héritiers laissent donc souvent l’appartement tel quel.

Ensuite, l’exode général des populations vers Tokyo contraint beaucoup de propriétaires d’appartements en province à abandonner leur bien lorsqu’ils montent à la capitale. Or, le marché immobilier étant atone depuis l’éclatement de la bulle en province, ils sont souvent contraints de le louer ou de le laisser vide eux aussi.

Ni les morts, ni les propriétaires absents, ni les propriétaires bailleurs ne participent à la vie de la copropriété, encore moins à la présidence tournante du conseil syndical. Or c’est là que l’on découvre les aspects contraignants de l’esprit de groupe japonais. En effet, la vie communauté comporte de nombreuses obligations dont il faut s’acquitter, même quand on est propriétaire de son lot de tantièmes individuels. Et c’est un devoir de participer à la présidence tournante du conseil…

Cet article du Tokyo Shimbun présente le cas de cette copropriété à Nagoya dont le conseil à décidé d’imposer des charges de « coopération » (kyoroku kin, toujours ces euphémismes…) aux propriétaires bailleurs ou absents qui ne peuvent remplir leurs obligations au conseil. La cour suprême du Japon a, dans une décision prise en janvier 2010, reconnu la légalité de ces nouvelles charges qui vont venir s’ajouter aux charges d’entretien(kanri hi), charges pour travaux (shuzen tsumitate kin), frais de parkings et autres frais d’entretien du quartier (chonaikai hi).

Avec la crise et les difficultés financières, les inconvénients des « devoirs » de la propriété (impôts, charges, mais aussi responsabilité civile et responsabilité envers les autres copropriétaires) sont peu à peu en train de rattraper les avantages des « droits » de la propriété (droits directs sur le bien, statut social)… Non décidément, je ne recommande vraiment pas l’achat d’un appartement au Japon. Pas plus qu’en France d’ailleurs en ce moment.

Publié dans Immobilier au Japon | 4 Commentaires »

Villes nouvelles au Japon: Yukari ga oka

Posté par tokyomonamour le 14 septembre 2010

« Nous ne vendons pas des maisons, nous vendons une ville ». C’est ce que disait en substance le président de Yamaman hier lors de son interview à l’émission Cambria Kyuden sur TV Tokyo hier (Je suis fan du programme… Le présentateur, c’est Murakami Ryu qui est connu en France notamment pour son roman les « bébés de la consigne automatique »).

Comme en France, le Japon a construit dans les années 60 et 70 de nombreuses villes nouvelles dans le but de désengorger les centres urbains et de faire face à l’afflux de populations des campagnes. La plupart de ces villes nouvelles sont en train de se transformer en mouroirs pour personnages âgées… En effet, si en France les habitants des HLM et des villes nouvelles sont souvent partis pour acheter un pavillon en banlieue dans les années 80 et 90 et ont été remplacé par des populations plus jeunes, immigrées principalement, au Japon, il n’y a pas eu ce remplacement de générations et les entrants des années 70 sont actuellement en train de vieillir dans les mêmes appartements, causant ainsi la mort progressive du quartier.

La ville de Yukari ga oka, dans le département de Chiba, à Sakura, est une exception à deux niveaux.
yukarigaoka.jpg

D’abord, c’est un succès. Depuis la création du projet, en 1971, la population de la ville ne cesse d’augmenter (16 000 habitants aujourd’hui) et le taux de personnes âgées est actuellement inférieur à la moyenne nationale, à 17%, le renouvellement des générations est donc assuré. La ville qui s’étend sur 245 hectares, est divisée en zones d’habitation alignées en boucle autour d’un gigantesque parc qui sont desservies par un monorail plaçant tous les lotissements à moins de 10 mn à pied d’une station. La boucle se referme et rejoint alors une gare plus importante gérée par la ligne Keisei, à 45 mn du centre de Tokyo (Otemachi) . Autour ce cette gare principale, on trouve des commerces, des centres commerciaux, des crèches et, un peu plus loin, une université et des centres pour personnes âgées et handicapés. Bref, un exemple admirable de développement équilibré des diverses fonctions urbaines. Une société de gardianage spécialisée gère la surveillance de la zone (qui n’est pas barricadée, à la différence des lotissements US).

Ensuite et c’est là le plus surprenant, c’est que cette ville a été créée non pas sous la direction des services publics, mais sous la baguette d’une société privée, Yamaman , qui a, non seulement géré l’achat et les lotissements des terrains, mais aussi, la mise en place des infrastructures de toute la zone. Le monorail desservant les zones d’habitation a été financé et est géré par l’entreprise, la société de gardiennage, les maisons pour personnes pagées, les crêches, les activités de relations publiques pour attirer l’université ou les centres commerciaux… Tout est géré par cette société qui a su, avec brio, équilibrer les besoins et fonder une vraie ville socialement durable.

Le marché de l’immobilier est globalement géré par l’entreprise qui rachète les maisons des habitants à un meilleur prix que les agences immobilières si le vendeur rachète dans la ville (des personnes âgées quittant leur maison pour se reloger en appartement ou en maison de retraite surtout). L’entreprise rénove ensuite le bien et le met en vente sur le marché de l’ancien, contribuant ainsi à la diversification des strates sociales. Comptez aux moins 150 000 euros pour de l’ancien et dans les 300 000 pour du neuf, avec des variations selon le type de zone.

Et les autorités municipales dans tout ça? Aucune idée… Elles n’ont même pas été mentionnées une seule fois dans l’émission et leur site n’en dit pas plus…
Je sais que l’entreprise privée omnipotente façon Umbrella Corporation fait peur, surtout en France où l’on aime avant tout les sacro-saints « services publics ». Mais cet exemple de réussite urbaine organisée par une société privée dirigée par un président dotée d’une vision de long terme, doit donner à réfléchir.

Publié dans Urbanisme et architecture | Pas de Commentaires »

Les chiffres de l’immobilier japonais II

Posté par tokyomonamour le 23 août 2010

Quelques autres chiffres utiles à connaitre pour comprendre la situation tokyoite en particulier. Intéressons-nous aux prix cette fois.
La plupart des données sont tirées du rapport de l’indice des marchés du logement du Japan Real Estate Institute du deuxième semestre 2009.

La métropole de Tokyo (que l’on appelle souvent préfecture mais c’est une erreur. Il n’y a pas de préfet au Japon, ni à Tokyo (To) ni ailleurs (do fu ken). Il y a des gouverneurs élus au suffrage universel. En province, il vaut donc mieux parler de département) couvre une superficie énorme, de 2187 km2, alors que Paris ne fait que 105 km2… Il faut donc considérer Tokyo comme une Métropole-région, composée de 23 arrondissements et de tout un chapelet de villes qui se concentrent sur la partie ouest, en coulée vers les terres intérieures, qui serait l’équivalent de la ville de Paris et d’une partie de l’île de France. Il est donc normal que les prix varient énormément à l’intérieur de ses limites.
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C’est dans les 5 arrondissements centraux (qui correspondent, en superficie, aux 2 tiers de Paris à peu près) que les prix sont les plus élevés. Prix moyens au mètre carré dans le neuf: 1 200 000 yens, soit environ 12 000 euros (pour faire simple, et comme les taux de change s’en approche: je fais 100 yens pour 1 euro) pour les appartements de plus de 80 m2. 900 000 yens pour les appartements petits et médians (moins 80 m2). Un appartement neuf de 80 m2 dans le centre de Tokyo vous couterait la rondelette somme de 960 000 euros, sans les frais d’achat évidemment…
Pour l’ancien, on est à 600 000 yens en moyenne dans tout Tokyo, tout appart confondus, soit 480 000 euros en moyenne pour un appartement de 80 m2.

La moyenne dans les 23 arrondissements est plus « abordable » avec un m2 de 900 000 yens pour les grands appartements et de 800 000 pour les autres.
Il y a des écarts de 200 000 à 350 000 yens par m2 entre le neuf et l’ancien. L’immobilier neuf a donc une prime moyenne de 20 à 30% sur l’ancien.

Les prix ont baissé entre 2007 et 2009 et ont brutalement remonté fin 2009… Comme pour Paris.

Les loyers, eux, continuent de baisser depuis 2007 par contre, comme en France encore, avec une moyenne dans le neuf de 5000 yens au m2 dans les 5 arrondissements centraux et de 4500 yens dans l’ensemble pour les grands appartements. Le loyer tourne autour de 3 500 yens le m2 en pour les plus petits appartements. Notez, à la différence de Paris, que les grands appartements ont un m2 carré plus élevé que les petits. Cette situation tient surement au manque d’investisseurs individuels au Japon qui ne tirent pas les prix des studios vers le haut. Dans l’ancien, là on est à 4000 yens pour les grands appart et un peu moins de 3 500 yens pour les autres.

Pour finir, jetons un oeil à la rentabilité moyenne de l’investissement à Tokyo.
Si vous êtes propriétaire bailleur d’un appartement neuf dans les quartiers centraux, vous bénéficierez d’une rentabilité moyenne de 6,8%. La moyenne globale tourne autour de 5,5%. Si vous louez un appartement ancien, la rentabilité moyenne monte à 7 ou 8%.

Comme vous pouvez le constater, la fracture entre neuf et ancien est très forte. En France, cette distinction s’est peu à peu estompée depuis la fin des années 90 et les prix ont fini par se valoir. Le Grenelle de l’environnement risque cependant de ré-inverser la tendance, les mises aux normes de l’ancien imposant des travaux très couteux dans un proche avenir, vont surement faire baisser les prix de l’ancien et donc, de fait, faire comparativement remonter ceux du neuf.
Au Japon par contre, et même si l’appauvrissement général et l’importance de la localisation favorise le marché ancien depuis 3 ans, le neuf garde encore son statut supérieur. Deux raisons principales:
1) « Faire construire » pour sa famille est symbole de statut social.
2) Les normes anti-sismiques renforcées de 1981 dévalorisent l’immobilier qui a été construit avant cette date.

Mais plus encore que cette distinction neuf/ancien, l’immobilier nippon est en train, comme en France d’ ailleurs, de perdre son segment principal, celui de la classe moyenne. Nous verrons donc deux segments immobiliers qui vont régir le marché: L’immobilier « UNIQLO », simple, pas cher et de relativement bonne qualité (du moins espérons-le) et l’immobilier CHANEL, qui va faire la différence par des prestations et des emplacements qui draineront tous les consommateurs fortunés.

La fin de la classe moyenne, phénomène d’ampleur mondial qui touche tous les anciens pays développés, va également se lire dans l’évolution du marché immobiler des années 2010 et 2020…

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