Trou noir

Perdu dans les limbes, aspiré par un trou noir, éparpillé par une déchiqueteuse numérique… My last post is gone.
Un article de perdu, dix de retrouvé!
Désolé pour les commentaires si utiles, eux aussi disparus dans le tartare dont on ne revient pas. Ils ont en tout cas été lus, appréciés et pour certains, digérés avec attention.

Combien de balles dans le chargeur?

C’est vrai que lorsque j’aborde la question de la démographie japonaise, j’ai peu de choses positives à dire par ce que, tout simplement, y’a rien à dire de bon. La démographie reste, et restera pendant encore longtemps, l’un des atouts de la puissance des Nations (condition nécessaire mais néanmoins non suffisante). Les baisses naturelles de populations, hors guerres et conflits, sont toujours des indicateurs du niveau de décadence d’un pays. La population Russe a baissé pendant 15 ans avant de se redresser, récemment et peut-être temporairement, sous Poutine.

Aussi, je ne vois que déclin dans les statistiques nippones.

Mais tout n’est pas perdu. Car le Japon a encore quelques balles dans le chargeur de son T89 (belle pièce de technologie locale injustement méconnue).

Je discutais l’autre jour avec un asset manager de la situation de l’immobilier au Japon et de l’impact de la politique d’immigration du pays sur le marché de la transaction. Alors qu’il me disait que le marché japonais tokyoite était en bonne condition, j’allais répliquer en lui lançant les futures évolutions de populations dans la région de Tokyo et le sakoku social qui se préparait… et j’ai réalisé… J’ai réalisé la chance du Japon. Par ce que même si l’archipel est dans une situation difficile, à la différence de la France, il a le luxe du choix. Un choix qu’il pourra exercer travers deux principaux leviers: la fiscalité et l’immigration.

Le Japon impose une fiscalité moitié moins importance que la France (informations officielles de l’ambassade de France. Certifiées sans fraudes) et une TVA de 5%… En cas de besoin, il y a une énorme marge de hausse. L’argent, c’est le nerf de la guerre.

L’immigration est contenue à moins de 2%. Ça veut dire là aussi, que la marge de hausse en cas de besoin (main d’oeuvre dans l’agriculture, les soins, les services etc.) est très suffisante et que le Japon pourra gérer une population étrangère maintenue à un niveau relativement faible pendant encore quelques décennies.

J’évoquerais un troisième point également à ne pas négliger. L’esprit national. Cet esprit de groupe qui reste encore fermement ancré dans les mentalités malgré une jeunesse individualiste… Une simple réorientation politique suffirait à remettre tout le monde au pas comme un seul homme! Sous une direction politique compétente, c’est un atout sans pareil.

Malgré sa position qui peut sembler pour le moins « inconfortable », population en baisse, dette publique en hausse, exécrables relations avec la future 1er puissance du Globe qui est aussi sa voisine, le Japon a donc encore quelques munitions à tirer.

Et comme on dit, tant qu’il y a des balles, il y a de l’espoir.

Le Japon en 2035, quelques chiffres

Quelques chiffres glanés sur le site du Ministère des affaires intérieures concernant les projections démographiques pour 2035 (base: 2005).

Population globale: de 127 millions à 110 millions
Population de moins de 15 ans: de 17 millions à 10 millions
Population de plus de 65 ans: de 25 millions à 37 millions

Population dans les 3 aires métropolitaines (Osaka-Kobe, Nagoya, Tokyo): 53 millions en 1975, 64 millions en 2005, 58 millions en 2035
Population en région: 58 millions en 1975, 63 millions en 2005, 51 millions en 2035

Les 3 aires métropolitaine continuent de gagner en pourcentage dans la composition totale du pays. Le poids des grandes villes s’amplifiera malgré la baisse absolue du nombre d’habitants.

Le mois dernier, il y a eu le recensement quinquennal de la population (j’y suis allé moi aussi de mon petit formulaire, alors je serai dans les stats). Les chiffres devraient bientôt être publiés et on aura alors une idée plus précise de l’évolution de ces projections.

Etrangers et droit de propriété

Est-ce que n’importe qui peut acheter des biens immobiliers au Japon ? Est-ce que la vente de foncier ou de terres agricoles est entièrement libre dans ce pays ?
J’avoue que c’est une question ne m’avait jamais effleuré jusqu’à maintenant tant elle me paraissait évidente. Le Japon est une démocratie globalisée, intégrée dans la sphère occidentale depuis 60 ans, il existe des propriétaires étrangers à travers tout le pays, les transactions sont libres.
Oui mais… voilà que le 26 octobre dernier, à la faveur de la baston diplomatique sino-japonaise inaugurée par notre affaire de chalutier chinois kamikaze, notre PM, Mister Kan, nous dit soudainement que les étrangers rachetant les terres agricoles et sylvicoles commencent à se faire un peu trop nombreux et qu’il faudrait réglementer tout ça. Quoi donc ? Et de citer une loi de 1925, la gaikojin tochi ho (Loi sur les terrains et les étrangers), permettant de limiter la possession de foncier sous deux conditions :

1) Le principe de défense nationale. Limiter ou interdire la vente de foncier à des étrangers aux alentours des bases militaires ou des ports stratégiques par exemple.
2) Le principe de réciprocité internationale. Cette condition, si elle est invoquée, permet de limiter la possession foncière des étrangers dont le pays n’accorde pas les mêmes droits de propriété aux ressortissants japonais.

Cette loi est activée par décret. Tous les décrets en vigueur ont été nullifié en 1945 avec la défaite et, depuis cette date, aucun nouveau décret n’a été publié, même si la loi en tant que telle reste valide.

Or, en Chine, où tout le foncier appartient à l’état, il y a des restrictions d’achat qui n’existent pas au Japon, notamment dans le domaine des terres cultivables (ne pensez pas que la Chine va laisser des étrangers acheter ses lopins de « terre rare »). Alors un décret d’application de cette loi de 1925 sur la base du principe de réciprocité, pourrait être tout à fait envisageable. Pékin s’est lancé depuis plusieurs années déjà dans une politique d’achat massif de terres agricoles à l’étranger en Afrique notamment, une politique qui, selon certains, menacerait l’indépendance des pays concernés. Le principe de sécurité nationale, très souple, pourrait donc également être invoqué pour empêcher la vente de terres arables japonaises.

L’interdiction de la propriété immobilière aux minorités étrangères a toujours été la forme de discrimination sociale la plus voyante. Les juifs au Moyen-Âge en Europe ou dans certains pays musulmans en ont fait les frais au cours des siècles. Si les menaces du gouvernement japonais étaient mises à exécution, la conséquence sur les marchés immobiliers serait probablement désastreuse. Même en se limitant aux terres agricoles, il y aurait une perte de confiance des investisseurs étrangers qui décideraient probablement d’aller investir leurs actifs dans des pays plus hospitaliers.

Je doute donc fortement de la réalité des menaces de Kan. Cette attaque diplomatique était probablement plus une gesticulation populiste pour éviter de (trop) passer pour un faible dans cette histoire de conflit territorial, qu’une réelle invitation au débat. D’autant plus que le marché immobilier japonais ne pourra être sauvé, si c’est encore possible, que par des investissements étrangers et donc, chinois avant tout.

Quelle situation inconfortable de dépendre de son rival pour sa survie économique…

Manga et immobilier

Tout passe en manga au Japon. Les sujets les plus anodins comme les plus sérieux, le cul, l’action, le sport, la SF, la guerre, l’histoire… Mais le manga est aussi une forme de « manuel » accessible au grand public. On trouve ainsi des mangas dans les domaines médicaux, juridiques ou comptables qui permettent une approche plus légère du thème.
L’immobilier n’échappe pas à la règle bien que le nombre de séries soit réduit. Les sociétés d’immobilier ou les constructeurs se servent cependant souvent de ce média dans leur publicité et dans les magazines et journaux gratuits à disposition dans les gares. La plupart des associations de professionnels, comme celle des real estate appraisers ont aussi recours à des mangas courts pour présenter leurs activités au public.

S’il y a une série que je vous recommande franchement, c’est Naniwa Kinyudo (l’art de la finance façon Naniwa). Extraordinaire!
Raconte l’histoire d’un groupe d’usuriers à Osaka dans l’après-bulle, au début des années 90. Humour, aspects juridiques très clairs, relations humaines décrites avec une extrême lucidité… Ça faisait longtemps que je n’avais pas lu un bon manga comme ça! Le rapport avec l’immobilier? La principale sécurité pour les prêts au Japon, c’est encore le foncier et l’hypothèque que l’on place dessus et près de la moitié des histoires tournent autour de l’immo. Un fan français a écrit un article sur Wiki… Pour les japonophones uniquement puisque l’oeuvre n’est pas traduite. Un film est même sorti en 2007. Je l’ai pas encore vu mais demain, je passe à mon vidéo store.