Le mois le plus long

Posté par tokyomonamour le 1 décembre 2010

Un long mois que j’attendais ces résultats… La notion de temps est si dépendante de notre état d’esprit. L’attente et l’anxiété le ralentissent, l’adrénaline et l’excitation l’accélèrent.

J’ai la chance d’avoir une belle vue dégagée sur le Mont Fuji depuis mon balcon, position qui me permet de profiter de la montagne sacrée en hiver, seule saison permettant d’avoir un air pur et dégagé de toute humidité. Le Fuji, c’est un signe de fortune au Japon. Rêver du Fuji est toujours de bon présage et aller y prier avant de se lancer dans un projet d’importance est souvent un must chez les plus superstitieux.

Je ne suis ni japonais ni superstitieux, mais ce matin, j’ai quand même été ravi de voir la silhouette rassurante du vieux barbu se dessiner entre les buildings. Par ce que ce matin, j’ai eu mes résultats d’examen. Mon premier pas vers ma nouvelle identité de super agent immobilier… Et quel plaisir de voir, perdu au milieu de la liste des innombrable numéros d’étudiants, le précieux code me représentant!!!

Bonheur, liberté, exultation. Retour 15 ans en arrière lors de l’annonce des résultats du bac, précieux sésame me délivrant de cet étouffant lycée catho. Le morceau qui avait alors porté mes aspirations n’a pas tant vieilli que ça.

 

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Si l’expérience m’a appris quelque chose, c’est qu’il était toujours plus exaltant de commencer un projet que de le réaliser. Le sentiment d’infinies possibilités, la sensation de puissance, de fluidité… Un état d’esprit proche du prisonnier libéré peut-être, alors que le rêve accompli se heurte brutalement à la question du futur: So now what? Dans la vie, la route compte plus que le but.

Un diplôme, ce n’est rien, un simple bout de papier sans valeur, souvent transformé en document électronique de nos jours. Mais tout est dans la symbolique. Car le diplôme, comme l’architecture d’ailleurs, c’est la manifestation physique de la volonté humaine dans le monde. Dans la société pour l’un, dans l’espace pour l’autre. Et avoir le pouvoir d’imprimer sa volonté hors de soi, c’est jouissif, un peu comme de pouvoir engloutir des rangées de Krispy Kreme sans jamais être repu.

Tout reste à faire et le takken n’est que le premier pas dans un nouveau chemin. Réorientation professionnelle, construction d’un réseau relationnel, expérience de terrain, obtention de la carte professionnelle et création d’une entreprise. Les deux prochaines années devraient être chargées et stimulantes, autant que difficiles. Changer de voie, dans un pays étranger et dans un secteur plutôt fermé, ne sera pas une sinécure.

Mais qu’importe!… La facilité n’a pas de charme, les obstacles sont faits pour être surmontés et ce qui ne nous tue pas nous rend plus fort après tout! Vivre, c’est pouvoir mourir à n’importe quel moment, sans regrets ni remords. Alors, à ceux qui ont encore le goût amer des choses inachevées dans la bouche, je dirai… Bougez-vous le cul.

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Investissement immobilier au Japon: Qui, Où, Quoi et Comment?

Posté par tokyomonamour le 29 novembre 2010

Quelques données brutes de décoffrage sur les formes d’investissement immobilier au Japon.
Les tableaux sont extraits d’un rapport du Ministère de l’aménagement du territoire datant de juillet 2010.

Qui?

lesacteursdelinvestissement.jpg

Les principaux acteurs du marché, par ordre d’importance:
1) Les entreprises qui gèrent les fonds de retraite de leurs employés (type « fonds de pension »)
2) Les fonds J-Reit et autres fonds privés
3) Les sociétés d’assurances et les banques
4) Les entreprises de vente de biens réels

H20, c’est Heisei 20 soit 2008, H21, c’est 2009. La ligne du haut, c’est le total, les lignes suivantes, la division par acteur de marché.
En rose, c’est la catégorie « Non merci, je n’investis plus dans l’immobilier » et en gris, c’est la catégorie, « oui, j’en veux plus! ». Après, entre les deux, c’est oui mais, un peu, beaucoup… 42% des acteurs du marché (la ligne du haut) ont donc abandonné toute idée d’investissement. C’est moins important que l’année précédente, l’année du Choc, mais ça reste conséquent. Seuls les fonds d’investissement, dont c’est quand même le métier, restent fortement acheteurs.

Quoi et Comment?

tableauinvestissementimmo.jpg

Le tableau est intéressant car il comprend trois lignes pour chaque catégorie. Vert: situation actuelle, bleu: situation il y a 3 ans, rose: situation probable dans 3 ans.

On voit que les investissements futurs devraient se concentrer sur les 3 premières principales catégories.
Bureaux et Logement arrivent en tête à 36% chacun. Peu de variations dans le temps. Suivent les installations commerciales à 29%, grosse baisse prévue dans les prochaines années, et les hôtels à 19% pour lesquels on s’attend aussi à une belle dégringolade des investissements… Dans les 2 cas, les projets de construction lancés pendant le mini bulle 2004-2008, arrivent à terme en 2010-2012, dans une mauvaise période et on s’attend à une sur-offre. Rien que de très normal donc.
Les installations de logistique devraient rester stables à 13%, de même que les projets mixtes.

Avec 24% de l’ensemble des investissements, c’est l’immobilier physique qui tient fermement la première place du classement des formes d’investissement.
Suivent les fonds d’investissements privés avec 21%, le J-Reit, qui est le marché japonais public des titres immobiliers avec 17%, puis plus loin les autres fonds d’investissement à 10% et les prêts immobiliers à 8,3%.

Personnellement, je trouve que le véritable avantage des investissements « matériels » (Or et Immobilier notamment), c’est, quand c’est possible, d’en avoir la propriété physique directe. En cas de merde, vous savez exactement ce que vous avez et n’êtes pas à la merci de la faillite du fonds dans lequel vous aviez mis toutes vos billes. Pour jouer avec des lignes de codes, les actions, les indices ou les devises me semblent plus appropriés.

Où?

investissementsimmoselonlesregions1.jpg

Pas de surprise ici. Tokyo… ou aire métropolitaine de Tokyo… ou départements limitrophes de Tokyo. A noter tout de même que la seule autre zone de croissance se trouve être la dernière catégorie du tableau: L’étranger. Mega city ou marché global, les deux vecteurs de croissance future.

Toutes les autres régions sont en baisse. On a donc un marché tokyoite qui reste le seul marché important au niveau quantité. En province, nous sommes dans un marché de niches et ces statistiques globales ne donnent aucune information pertinente.

Les facteurs de décision.

lesfacteursdinvestissement.jpg

Les investisseurs japonais privilégient deux variables au moment d’investir: les données sur le taux de vacance de la zone ou du bâtiment, et le rendement. Rien que de très normal… Bons derniers, les facteurs de vie: environnement agréable, paysage et harmonie avec l’eco-système.

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This is a Man’s World

Posté par tokyomonamour le 25 novembre 2010

Au Japon, seules 10% des chefs d’entreprises de PME sont des femmes et parmi les 2293 entreprises cotées en bourse, seules 29 ont des femmes à leur tête. C’est peu.

La fin de carrière à la naissance du premier enfant, comportement encore très répandu parmi les épouses, met généralement fin aux trajectoires professionnelles les plus prometteuses, même au niveau cadre. Le nombre limité de crèches et la faiblesse des services à l’enfance obligent bien souvent les femmes à s’occuper exclusivement de leurs progénitures, même si elles auraient voulu continuer à travailler.
Les projets de rationalisation en cours (unification des jardins d’enfants et des crèches, les premiers gérés par le Ministère de l’éducation, les seconds par le Ministère du travail) et les difficultés économiques (il est de plus en plus difficile de vivre avec un seul revenu) devraient modifier la situation dans un proche avenir en encourageant le salariat et l’entreprenariat chez les femmes.

Si la France elle, compte 28% de chefs d’entreprises féminins dans ses PME, il aura quand même fallu attendre 2006 pour avoir une femme à la tête d’une entreprise du CAC 40, et elle était américaine!

On aurait donc tendance à croire que la discrimination sexuelle fonctionne toujours dans le même sens… Détrompez-vous. L’autre jour, on m’a contacté pour une mission d’interprétariat au pied levé (le jour même pour le lendemain) : entrevue express entre deux pontes du monde des affaires de la planète, un grand patron du CAC et son équivalent nippon. Je renonce à mes autres engagements, je me rends disponible et bam ! Deux heures après, coup de fil d’annulation. Tout penaud, je demande alors la raison de ce brusque revirement et oui, vous devinez bien, le big boss français avait exclusivement demandé une femme, japonaise qui plus est, et décidé de se passer de mes services… La discrimination n’est pas toujours là où on l’attend.

Yep. This is a man’s world…

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Immigration: le facteur clef

Posté par tokyomonamour le 24 novembre 2010

Quand on parle d’immobilier, on est obligé de s’intéresser à la question de la démographie. Le fameux « manque de logements », dont on nous rabâche les oreilles pour justifier la hausse des prix en France, est une question précisément liée à la démographie et à la répartition des populations sur le territoire.

Or, il est impossible de parler de démographie sans parler d’immigration. C’est pourquoi j’aborde souvent le sujet et c’est pourquoi je m’intéresse à la politique d’immigration du Japon. Le pays est, je le répète, à la croisée des chemins. Il s’ouvre de façon rétive à l’extérieur, tout en maintenant une politique d’immigration très stricte et contrôlée. Il est donc très difficile de lire clairement où tout ça nous mène : plus (en prononçant le « s ») de visas pour les nurses philippines et assouplissement des critères d’obtention de visas touristiques pour les chinois et les indiens d’un côté, mais refus d’accorder les bénéfices sociaux aux étrangers et ambiance politique globalement peu ouverte sur le sujet de l’autre.
Je me casse donc la tête depuis pas mal de temps pour déterminer le facteur à suivre pour prédire l’évolution de la situation…

Et l’autre jour, en lisant, le nikkei, j’ai eu l’illumination, le satori, la grande lumière perçant les nuages de l’obscurantisme ! Un dossier spécial sur les difficultés de recherche d’emploi des nouveaux diplômés et la concurrence des étudiants étrangers… L’article disait que de plus en plus d’entreprises japonaises élargissaient leur recrutement à des étrangers, non pas pour combler un manque de main d’œuvre, mais pour préparer leur globalisation. Ainsi, une entreprise du secteur de la restauration rapide engageait des chinois et des coréens pour préparer, d’ici 2 à 3 ans, son implantation dans ces pays.

Le facteur clef, celui qui décidera de l’avenir de l’archipel et de sa politique d’immigration, ce n’est pas le gouvernement, ni même les électeurs. Ce sera les entreprises et leur degré de globalisation. Quand celles-ci décideront d’embaucher du personnel étranger en masse, alors et seulement alors, la politique d’immigration se desserrera naturellement et, sans haro ni prise de décision tonitruante, le Japon s’internationalisera pour de bon.

Suivez les orientations stratégiques des ressources humaines des grandes sociétés, et vous devinerez dans quel sens penche la balance.

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Trou noir

Posté par tokyomonamour le 24 novembre 2010

Perdu dans les limbes, aspiré par un trou noir, éparpillé par une déchiqueteuse numérique… My last post is gone.
Un article de perdu, dix de retrouvé!
Désolé pour les commentaires si utiles, eux aussi disparus dans le tartare dont on ne revient pas. Ils ont en tout cas été lus, appréciés et pour certains, digérés avec attention.

Publié dans Société | 7 Commentaires »

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