A moment of peace in a world of radiations

Posté par tokyomonamour le 16 mars 2011

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Plus d’étrangers pour plus longtemps

Posté par tokyomonamour le 8 mars 2011

Article du Nikkei shimbun d’aujourd’hui.

Désormais les étrangers seront dotés d’un « visa à points » qui leur permettra, s’ils en font la demande, d’obtenir le statut de résident permanent au bout de 5 ans et non 10 comme c’était le cas jusqu’à maintenant. Réservé aux « ressources humaines de haut niveau » 高度人材, le système sera applicable à partir de juillet 2012.
Critères de jugement: Diplôme, expérience professionnelle, revenus et qualifications.
Objectif: attirer des compétences principalement dans les domaines médicaux et des technologies de l’information (Bref, ce qui manque de plus en plus au Japon: des gens pour s’occuper des vieux et d’autres pour faire des robots remplaçants les travailleurs qui n’existent plus faute d’enfants. Ha! Je suis mauvaise langue…).

Le programme a également pour objectif d’accroître la compétitivité du Japon et de provoquer une « saine » compétition avec les travailleurs japonais. He be… Les choses commencent sérieusement à bouger… Je vous l’avais pas dit que dès que Sony and Co. commenceraient à recruter du gaijin, on aurait une loi qui serait pondue rapidement!!!

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Des taux de rendements immobiliers en hausse… ne veulent pas dire qu’il faille investir

Posté par tokyomonamour le 7 mars 2011

Une étude effectuée par la société First Logic, PME spécialisée sur l’intermédiation de biens immobiliers de rapport sur internet, montre que les taux de rendements des biens à usage d’habitation sont en hausse au mois de février. Pour les bâtiments béton, on tourne à 10%, pour les apato en structure bois, on tourne à 11% en moyenne et pour les appartements individels, on tourne également autour de 11%.
Waouh! 10% de rendement pour l’immobilier au Japon! Banco! Vous dites-vous?… Si c’est le cas, surtout, surtout! N’investissez pas dans l’immobilier… par ce que ces chiffres ne veulent rien dire…

Pourquoi ?

Deux principaux facteurs affectent le rendement d’un bien immobilier : le loyer et le prix de vente. Il y en a d’autres (fiscalité, charges etc.) mais qui sont généralement secondaires par rapport à ces deux là. Le pourcentage est donc impacté par les variations de ces deux facteurs.

En période de croissance, comme c’est le cas en Chine, les loyers montent souvent plus vite que les prix de vente, accroissant le rendement locatif. Si les prix augmentent plus vite que les loyers, nous sommes peut-être en bulle, gare…

En période de décroissance, comme c’est le cas au Japon, les prix des biens baissent tandis que les loyers stagnent ou baissent légèrement, accroissant aussi le rendement locatif.

C’est bien évidemment ce second phénomène qui cause la hausse des rendements cette année. Le Japon est en plein trou noir de l’immobilier depuis près de 20 ans, un phénomène fascinant qui contribue, non pas à la baisse éternelle du marché immobilier du pays touché, mais à la fragmentation du marché national en une multitude de marchés locaux et donc, à la naissance de micro zones de croissances immobilières éparpillées dans un océan national de décroissance.

Les chiffres de cette étude ne font que décrire l’océan alors que l’investisseur lui, doit s’intéresser aux îles de croissances, c’est pour cela que cette étude ne sert à rien, sinon à confirmer que le Japon est en pleine période de baisse démographique et que des rendements de 11%, dans un contexte de déflation monétaire, aussi alléchants puissent-ils sembler, ne valent rien si on ne les associent pas aux taux de vacance locative. Par ce que pas de locataire, pas de chocolat!!! Et les régions nippones foisonnent de biens vides inlouables qui vantent des taux de 15% de rendement… Apprendre à lire et à déchiffrer le sens des statistiques est plus que nécessaire pour l’investisseur. C’est une question de survie! L’analyse statistique, c’est le bowie knife qui vous sauvera la peau lors du duel fatidique…

Par ailleurs, la moyenne des rendements locatifs des habitations à Tokyo, par ce qu’il existe une réelle demande locative, tourne elle autour de 6% bruts, ce qui est honorable compte tenu de l’inflation nulle. Par comparaison, les taux de rendements bruts à Paris sont globalement de 3% actuellement, soit, après déduction de l’inflation et autres charges fiscales de… plus ou moins… 0%. A méditer.

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Le pouls du marché

Posté par tokyomonamour le 27 février 2011

J’avais jusque là abordé principalement le marché immobilier japonais sous l’angle de l’analyse statistique et réglementaire. Aujourd’hui, je fais une incursion dans le domaine de l’intuition et de l’humain.
Après 3 mois de rencontres et de discussions avec des professionnels de terrain, tant japonais qu’étrangers, voici le « pouls » du marché immobilier japonais tel qu’il est vécu par ces derniers. Et en un mot, c’est pas la joie…

Si à la fin des années 90 et au début des années 2000, les faillites bancaires nippones avaient conduits celles-ci à se débarrasser de plusieurs de leurs biens immobiliers en urgence, causant une ultime baisse des prix du foncier qui atteignit son plus bas en 2001 (soit 10 ans après l’éclatement de la bulle. Gardez ça en tête lorsque vous considérez la situation française), les survivantes ont elles, les reins désormais bien plus solides. Malgré le choc Lehmann, malgré des bénéfices parfois divisés par 10 et une insolvabilité croissante de leurs clients, les établissements financier japonais tiennent le coup car ils ont nettoyé leur bilan de la plupart des créances pourries et ont maintenant des réserves a faire exploser leurs coffres (en 2010, les banques japonaises ont atteint le record historique d’achat de bonds du trésor japonais, renforçant ainsi la tendance naturelle de financement du budget de l’Etat avant tout par des investisseurs japonais). Alors elles ne vendent pas. Ni leurs biens immobilier, ni ceux de leurs clients insolvables, préférant les soutenir et les refinancer plutôt que de les acculer à la vente forcée et de provoquer une brutale baisse des prix par un afflux soudain d’affaires.

Même la faillite de la Incubator Bank of Japan en septembre 2010, la première depuis 2003, n’a pas eu l’effet attendu sur le marché et les biens immobiliers qui auraient du se retrouver en vente pour rembourser les créanciers ont été « sanctuarisés » et ne sont pas arrivés dans les salles des ventes.

Moralité, le marché immobilier de bureau est amorphe et les acteurs font le dos rond. Ils sonnent néanmoins tous à l’unisson sur la voie de sortie: Au Japon, point de salut. Les acheteurs potentiels n’ont pas les fonds car le Japon lui aussi, et même si le rythme est beaucoup plus lent qu’en France, se paupérise. Alors, la vérité est ailleurs… Globalisation, globalisation, globalisation. Toute la stratégie de croissance de ce secteur est désormais tournée vers l’extérieur, Asie du Sud-Est et Chine en tête. Lorsque les propriétaires institutionnels ne pourront plus tenir où lorsqu’ils se décideront à vendre, alors la prochaine vague de globalisation touchera le Japon de plein fouet. Alea jacta est.

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Internationalisation du Japon in progress

Posté par tokyomonamour le 26 janvier 2011

Petite brève en passant.

Le Groupe Sony (PS3, Walkman mais aussi services bancaires, assurance vie, cinéma etc… Bref, un bon vieux zaibatsu à la sauce locale) a annoncé le 20 janvier dernier qu’il avait l’intention de porter le pourcentage d’étrangers dans ses recrutements annuels de jeunes diplômés au Japon à 30% d’ici 2013. En 2011, le pourcentage tournera autour de 14%, cela signifie donc un doublement des quotas. Principales cibles, les asiatiques et les indiens des filières scientifiques, domaine en perte de vitesse au Japon.
Au programme: Recrutement en anglais dans un premier temps, puis stage au Japon et apprentissage de la langue des bushis.

Sony choisit donc l’Internationalisation par l’intégration. Une décision qui balise le chemin pour les entreprises nippones ayant pris du retard dans l’internationalisation de leurs ressources humaines dans l’archipel… Comme j’en avais précédemment parlé, c’est là un signe qui ne trompe pas. Les grands groupes japonais ouvrent progressivement leurs postes aux immigrés qualifiés au coeur même des sièges sociaux et plus seulement dans leurs filiales à l’étranger. Entre le Sakoku de Tokugawa et le Yokoso Japan de Koizumi, c’est le second qui prend clairement la tête…

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