Tokyo brûle-t-il?

Je me souviens, dans mon enfance, avoir aimé regarder ces animes et autres films apocaplyptiques japonais, Akira et Godzilla en tête, décrivant le plus souvent un Tokyo en ruine et en feu, ravagé par la guerre, les aliens ou les monstres radioactifs de la fosse des Mariannes, autant d’images réminiscentes des bombardements de la seconde guerre mondiale encore très vivantes dans l’imaginaire collectif à l’époque… Je ne me serais pourtant pas imaginé devoir y faire personnellement face un jour. Non rassurez-vous, Tokyo ne brûle pas… Pas encore du moins. Mais les ravages  »immatériels » qui vont s’abattre sur le pays feront sans doute plus de dégâts que Mothra et compagnie.

Ceux qui me lisent savent que je pressentais une nouvelle vague de globalisation au Japon, avec une augmentation de l’immigration qualifiée, une globalisation des cadres des firmes japonaises, et une nouvelle approche de sortie de déflation à travers, justement, cette politique de globalisation. Les faits me confortaient dans ma vision.

Dans le secteur de l’immobilier d’entreprise par exemple, plusieurs sociétés japonaises tentaient une redynamisation du marché à travers la « barbell strategy » (stratégie de l’haltère)= stratégie d’investissement ne comportant que deux composants, des investissements high risk, high return d’un côté, et low risk, low return, de l’autre. Les premiers étant concentrés en Chine et en Asie (fort taux de croissance mais risques politiques, voir insurectionnels forts) et les seconds au Japon (faibles rendements mais stabilité politique et juridique). Mais voila, le hic, c’est que cette stratégie avait très largement sous estimé le risque naturel et technologique, potentiellement énorme au Japon. La nature s’invite dans le jeu et le vendredi 11 mars 2011, cette potentialité est devenue une bien amère réalité, avec en prime, une catastrophe nucléaire extrêmement grave et une probable irradiation de Tokyo dans un très proche avenir… 

 

Radiation Mighty Day! Enjoy.

Tokyo concentre 40% du PNB nippon et 30 millions de personnes y vivent (dont moi), une irradiation, même mineure, va entrainer des conséquences immédiates, tant économiques qu’humaines. Les entreprises étrangères ont déjà déménagé leurs bureaux, à Hong Kong pour la plupart. Combien reviendront même si la contamination est faible? Les ambassades commencent à migrer ves Osaka (Autriche il y a deux jours, l’Allemagne aujourd’hui), une fois le choc passé, il est possible que des entreprises japonaises fassent de même. Combien reviendront? Ce seisme de magnitude 9 a probablement réveillé plusieurs zones à risque, d’où les tremblements de terre assez puissants (autour de M5) que l’on ressent à travers le Japon nord depuis une semaine. Ce phénomène pourrait durer plusieurs années d’après certains spécialistes. Les centrales nucléaires restantes, dans le nord comme ailleurs  sont-elles sûres dans ces conditions? Combien d’étrangers voudront venir vivre dans un pays aussi dangereux à l’avenir? Combien d’investisseurs viendront placer leurs billes dans cet archipel au bord du gouffre?!

Cette catastrophe vient de prendre la vie de plusieurs dizaines de milliers de personnes et de compromettre celles de plusieurs millions d’autres… Mais surtout, elle vient de voler l’avenir du pays… Oui, le Japon se redressera. Oui, les japonais rebâtiront. Mais plus jamais, plus jamais, le Japon ne pourra être l’acteur mondial qu’il a été.  Ce soir, je pleure pour tout ce qui aurait pu être et qui ne sera pas.

A moment of peace in a world of radiations

Plus d’étrangers pour plus longtemps

Article du Nikkei shimbun d’aujourd’hui.

Désormais les étrangers seront dotés d’un « visa à points » qui leur permettra, s’ils en font la demande, d’obtenir le statut de résident permanent au bout de 5 ans et non 10 comme c’était le cas jusqu’à maintenant. Réservé aux « ressources humaines de haut niveau » 高度人材, le système sera applicable à partir de juillet 2012.
Critères de jugement: Diplôme, expérience professionnelle, revenus et qualifications.
Objectif: attirer des compétences principalement dans les domaines médicaux et des technologies de l’information (Bref, ce qui manque de plus en plus au Japon: des gens pour s’occuper des vieux et d’autres pour faire des robots remplaçants les travailleurs qui n’existent plus faute d’enfants. Ha! Je suis mauvaise langue…).

Le programme a également pour objectif d’accroître la compétitivité du Japon et de provoquer une « saine » compétition avec les travailleurs japonais. He be… Les choses commencent sérieusement à bouger… Je vous l’avais pas dit que dès que Sony and Co. commenceraient à recruter du gaijin, on aurait une loi qui serait pondue rapidement!!!

Des taux de rendements immobiliers en hausse… ne veulent pas dire qu’il faille investir

Une étude effectuée par la société First Logic, PME spécialisée sur l’intermédiation de biens immobiliers de rapport sur internet, montre que les taux de rendements des biens à usage d’habitation sont en hausse au mois de février. Pour les bâtiments béton, on tourne à 10%, pour les apato en structure bois, on tourne à 11% en moyenne et pour les appartements individels, on tourne également autour de 11%.
Waouh! 10% de rendement pour l’immobilier au Japon! Banco! Vous dites-vous?… Si c’est le cas, surtout, surtout! N’investissez pas dans l’immobilier… par ce que ces chiffres ne veulent rien dire…

Pourquoi ?

Deux principaux facteurs affectent le rendement d’un bien immobilier : le loyer et le prix de vente. Il y en a d’autres (fiscalité, charges etc.) mais qui sont généralement secondaires par rapport à ces deux là. Le pourcentage est donc impacté par les variations de ces deux facteurs.

En période de croissance, comme c’est le cas en Chine, les loyers montent souvent plus vite que les prix de vente, accroissant le rendement locatif. Si les prix augmentent plus vite que les loyers, nous sommes peut-être en bulle, gare…

En période de décroissance, comme c’est le cas au Japon, les prix des biens baissent tandis que les loyers stagnent ou baissent légèrement, accroissant aussi le rendement locatif.

C’est bien évidemment ce second phénomène qui cause la hausse des rendements cette année. Le Japon est en plein trou noir de l’immobilier depuis près de 20 ans, un phénomène fascinant qui contribue, non pas à la baisse éternelle du marché immobilier du pays touché, mais à la fragmentation du marché national en une multitude de marchés locaux et donc, à la naissance de micro zones de croissances immobilières éparpillées dans un océan national de décroissance.

Les chiffres de cette étude ne font que décrire l’océan alors que l’investisseur lui, doit s’intéresser aux îles de croissances, c’est pour cela que cette étude ne sert à rien, sinon à confirmer que le Japon est en pleine période de baisse démographique et que des rendements de 11%, dans un contexte de déflation monétaire, aussi alléchants puissent-ils sembler, ne valent rien si on ne les associent pas aux taux de vacance locative. Par ce que pas de locataire, pas de chocolat!!! Et les régions nippones foisonnent de biens vides inlouables qui vantent des taux de 15% de rendement… Apprendre à lire et à déchiffrer le sens des statistiques est plus que nécessaire pour l’investisseur. C’est une question de survie! L’analyse statistique, c’est le bowie knife qui vous sauvera la peau lors du duel fatidique…

Par ailleurs, la moyenne des rendements locatifs des habitations à Tokyo, par ce qu’il existe une réelle demande locative, tourne elle autour de 6% bruts, ce qui est honorable compte tenu de l’inflation nulle. Par comparaison, les taux de rendements bruts à Paris sont globalement de 3% actuellement, soit, après déduction de l’inflation et autres charges fiscales de… plus ou moins… 0%. A méditer.

Le pouls du marché

J’avais jusque là abordé principalement le marché immobilier japonais sous l’angle de l’analyse statistique et réglementaire. Aujourd’hui, je fais une incursion dans le domaine de l’intuition et de l’humain.
Après 3 mois de rencontres et de discussions avec des professionnels de terrain, tant japonais qu’étrangers, voici le « pouls » du marché immobilier japonais tel qu’il est vécu par ces derniers. Et en un mot, c’est pas la joie…

Si à la fin des années 90 et au début des années 2000, les faillites bancaires nippones avaient conduits celles-ci à se débarrasser de plusieurs de leurs biens immobiliers en urgence, causant une ultime baisse des prix du foncier qui atteignit son plus bas en 2001 (soit 10 ans après l’éclatement de la bulle. Gardez ça en tête lorsque vous considérez la situation française), les survivantes ont elles, les reins désormais bien plus solides. Malgré le choc Lehmann, malgré des bénéfices parfois divisés par 10 et une insolvabilité croissante de leurs clients, les établissements financier japonais tiennent le coup car ils ont nettoyé leur bilan de la plupart des créances pourries et ont maintenant des réserves a faire exploser leurs coffres (en 2010, les banques japonaises ont atteint le record historique d’achat de bonds du trésor japonais, renforçant ainsi la tendance naturelle de financement du budget de l’Etat avant tout par des investisseurs japonais). Alors elles ne vendent pas. Ni leurs biens immobilier, ni ceux de leurs clients insolvables, préférant les soutenir et les refinancer plutôt que de les acculer à la vente forcée et de provoquer une brutale baisse des prix par un afflux soudain d’affaires.

Même la faillite de la Incubator Bank of Japan en septembre 2010, la première depuis 2003, n’a pas eu l’effet attendu sur le marché et les biens immobiliers qui auraient du se retrouver en vente pour rembourser les créanciers ont été « sanctuarisés » et ne sont pas arrivés dans les salles des ventes.

Moralité, le marché immobilier de bureau est amorphe et les acteurs font le dos rond. Ils sonnent néanmoins tous à l’unisson sur la voie de sortie: Au Japon, point de salut. Les acheteurs potentiels n’ont pas les fonds car le Japon lui aussi, et même si le rythme est beaucoup plus lent qu’en France, se paupérise. Alors, la vérité est ailleurs… Globalisation, globalisation, globalisation. Toute la stratégie de croissance de ce secteur est désormais tournée vers l’extérieur, Asie du Sud-Est et Chine en tête. Lorsque les propriétaires institutionnels ne pourront plus tenir où lorsqu’ils se décideront à vendre, alors la prochaine vague de globalisation touchera le Japon de plein fouet. Alea jacta est.