L’immobilier « mobile » : le concept de ichiku

Posté par tokyomonamour le 8 août 2010

Imaginez un promoteur immobilier en visite à Versailles. Il parcourt les grandes allées du palais, flâne le long des canaux et se dit : Que d’espace vide ! Quel gâchis ! Que de dizaines de milliers de m² perdus ! Il va donc voir la mairie, monte un projet immobilier de bureaux, de supermarchés et de logements qui rapporteront des millions d’euros aux collectivités locales… Le ministère de la culture et Matignon se laissent convaincre, le ministère des transports et de l’aménagement du territoire ayant pesé de tout son poids pour la réalisation du projet et, 5 ans plus tard, un magnifique complexe immobilier de tours trône sur les jardins de Le Nôtre… Le palais ??? Non, il n’a pas été détruit, il a été « déplacé » en Auvergne, où la place de manque pas, non loin de Clermont-Ferrand …

Ridicule ? Pas au Japon. Le concept de ichiku (« déplacement architectural » en littéral) est utilisé pour protéger le patrimoine sans affecter le développement économique et le marché immobilier. Cette méthode est utilisée pour les bâtiments emblématiques bien sûr, l’hôtel impérial de Wright, ou la maison de Maekawa Kunio, architecte pionnier du modernisme au Japon, mais aussi pour des bâtiments plus populaires comme des fermes ou des entrepôts traditionnels. Les villes sont donc vidées de leur patrimoine architectural au nom du profit et de la rationalité moderne. Mais ce patrimoine n’est pas détruit, ce qui est un moindre mal. Il est regroupé dans des zones spécifiques dédiées, des sortes de parcs d’attraction historiques, dans lesquels on peut voir, côte à côte des bâtiments d’Edo, de Meiji, de Taisho, dans un joli jardin… A ma connaissance, les deux principaux musées à ciel ouvert sont le Meiji mura dans la préfecture d’Aichi et le Musée d’architecture en plein air de Edo à Tokyo.

C’est une chance de pouvoir admirer ces constructions qui reflètent l’histoire de l’architecture et de l’art du bâti au Japon. Mais posés dans un espace artificiel, taillé sur mesure et hors contexte, c’est-à-dire, hors contexte urbain, ces bâtiments sont morts, la vie les a quittées, ils ne reflètent qu’une information technique, ils ont perdu leur âme.
L’architecture est inséparable de son environnement. Le bâti n’existe et n’a de sens que dans un contexte donné. La culture japonaise, qui n’accorde pas une grande importance au bâti et fait d’ailleurs une distinction fondamentale entre biens culturels matériels et immatériels, n’est pas naturellement sensible à ce lien.

Néanmoins, l’anonymat sans cesse grandissant des métropoles, la perte de repères et la paupérisation se combinent étrangement pour créer un changement dans les mentalités. La crise économique a par exemple lancé sérieusement le marché de l’immobilier ancien en 2008, qui jusqu’à maintenant était resté confidentiel, et les mots de rénovation, mise aux normes et conversion circulent de plus en plus dans les médias avec la bénédiction du gouvernement qui tente récemment, et à l’encontre de toutes les politiques favorables à la construction menées depuis l’après guerre, d’encourager le mouvement.
Cette reconsidération de l’immobilier ancien aura sûrement des conséquences à moyen et long terme sur la vision du rôle du bâti dans l’espace, de sa durabilité et de son lien organique avec son environnement… Du moins faut-il l’espérer pour les futurs citadins de Tokyo et d’ailleurs…

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Karate Kid 1984 VS Karate Kid 2010

Posté par tokyomonamour le 6 août 2010

Le Karate Kid que j’ai vu lors de ma jeunesse parlait d’un jeune garçon qui rencontrait un maitre de Karate japonais aux USA, et qui en suivait l’entrainement pour parvenir à la maitrise de l’art de la « main nue ». C’était un peu mièvre, un peu kitch et ça a très mal vieillit. A l’époque, j’avais bien aimé pourtant…

26 ans plus tard, le remake sort sur les écrans. C’est toujours Karate kid… Mais en chine, avec un prof de Kung Fu, en la personne du grand Jacky Chan, et son éléve, de Kung Fu évidemment, en la personne du fils de Will Smith. Mise à part l’incroyable incohérence du titre, uniquement pour les crétins d’occidentaux puisque le film passe sous le titre de Best Kid au Japon et de Kung Fu Kid en Chine (lisez cette magnifique critique), l’affaire nous montre surtout autre chose : celle d’un changement de l’équilibre des forces dans le monde… Ca fait un peu grandiloquent comme ça mais j’ai toujours pensé qu’Hollywood, qu’on aime ou qu’on n’aime pas, avait une sorte de don extraordinaire pour traduire l’inconscient collectif planétaire de façon extrêmement simplifiée, certes, mais souvent juste. Avant on avait un japonais et un gamin blanc qui apprenait le karaté, maintenant, on a un chinois et un gamin noir qui apprend du Kung Fu.

Que s’est-il passé en un quart de siècle ? La bulle immobilière japonaise a éclaté, enfermant le pays dans la déflation depuis 1991 et le tirant vers le bas sans espoir de retour, la Chine s’est ouverte au monde et a connu l’essor économique le plus incroyable de toute l’histoire de l’humanité, les Etats-Unis ont eu leur premier président noir et, plus proche de nous, le chinois est devenu le premier département des langues O’ en nombre d’étudiants depuis le début des années 2000…

Si vous voulez comprendre les évolutions géopolitiques mondiales, regardez des films hollywoodiens. Moi en tout cas, ce WE, je révise mes cours de sciences po en technicolor avec Jacky Chan…

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Paysages urbains préservés au Japon

Posté par tokyomonamour le 4 août 2010

Tokyo plaira sûrement aux adeptes du Cyberpunk et des contrastes frappants de tradition/modernité (la geisha avec un portable, le temple au pied des tours de verre ou le jardin impérial cerné de buildings façon central park), mais ceux qui aiment les paysages urbains préservés, les balades dans des « jolies » rues à taille humaine se sentiront un peu perdu… Edo était pourtant une ville magnifique, parcourue de canaux et d’espaces verts. Les gravures de l’époque sont splendides, autant que celles du Tokyo de Meiji et de Taisho, qui montrent une ville une ville en plein essor, sachant allier beauté architecturale et modernité : Le Imperial Hotel, détruit par un incendie et reconstruit par Frank Loyd Wright en 1923, le premier building de haute taille Tokyo a Asakusa (ryo-unkaku, « le gratte nuage ») au bord d’un étang magnifique , les quais bordés de cerisiers le long de la Sumida entrecoupés de relais de bateliers… Tokyo devait alors être une ville agréable à vivre et à regarder.

Pour ceux que ça intéresse:
Le bâtiment de Wright a été déplacé dans un musée à ciel ouvert (Meiji mura, préfecture de Aichi) et remplacé par une tour… Ca faisait plus de surface disponible.
Le gratte-nuage de Asakusa a disparu lors du tremblement de Tokyo en 1923.
Les rives de la Sumida ont perdu leur charme suite au développement des infrastructures, routières et ferroviaires, qui ont envahit le moindre espace libre en bordure de fleuve dans les années 70 et 80 principalement.

La guerre est malheureusement passée par là bien sûr et après elle, la reconstruction effrénée du pays. Après les bombes au phosphore, les pelleteuses ont fait leur œuvre.
La première loi de protection des biens culturels datent de 1950, mise en place suite à l’incendie du pavillon d’or du Horyuji en 1949. Elle permit de protéger les temples, sanctuaires et autres monuments d’importance mais laissa complètement de côté les bâtiments du « peuple », maisons de ville traditionnelles (machiya…), fermes (noka) ou maison populaires (hiraya…). Certaines villes prirent des arrêtés municipaux de façon autonome, en réaction aux destructions des promoteurs et pour protéger ce patrimoine urbain, notamment les villes citées ci-après, mais il fallut attendre la loi officielle de 2004 sur les paysages urbains (keikanho) pour avoir une vraie supervision étatique de ce type de patrimoine.
Voyons donc quelques unes de ces villes qui ont su, avec sagesse et prévision, préserver leurs paysages urbains et le transformer en forte ressource touristique.

Kyoto tout d’abord, bien sûr et toujours. Le quartier de Gion mais aussi, dispersées dans la ville, les fameuses machiya, souvent reconverties en boutiques ou restaurants.

Hida Takayama dans la préfecture de Gifu et son secteur historique splendide de Sanmachi, ancien faubourg marchand datant de l’époque d’Edo, préservé par arrêté depuis 1979. C’est loin, mais c’est beau.

Kurashiki, la ville des greniers… Ca fait nul comme ça mais c’est une des plus jolies villes du Japon : Des greniers (kura, en fait des entrepôts) rénovés bordent les magnifiques canaux dans cette petite ville de la préfecture de Okayama. Ca aussi, c’est loin, mais c’est accessible en Shinkansen… et c’est beau.

Enfin, Kawagoe, surnommée la petite Edo (par le bureau de tourisme local très actif) et qui, je suis mauvaise langue, mérite quand même bien son nom. Le quartier préservé contient des entrepôts datant de l’ère Meji dont la caractéristique est d’être ignifugé (très intéressant musée sur les pompiers d’Edo). La ville, proche de Tokyo, a joué à fond la carte du tourisme, et gagne son pari. Le quartier n’est pas homogène mais vaut le détour. 1 heure depuis la capitale seulement.

On trouve la liste de tous les quartiers préservés par arrêté municipal (« zone de préservation des ensembles architecturaux traditionnels importants »… 重要伝統的建造物群保存地区) ici .

Depuis la loi sur les paysages urbains, l’idée de leur préservation fait son chemin dans les mentalités. Les régions qui avaient été mises à l’écart des grands chambardements immobiliers de la bulle et qui étaient perdantes dans la course au développement économique, tiennent là une opportunité de développement touristique forte. Espérons qu’avec l’appui de l’Etat, elles sauront en profiter.

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No pain, No gain : Gambarimasu !

Posté par tokyomonamour le 3 août 2010

Le verbe gambaru, se compose de deux caractères, ou racines: Katakuna(ni) et Haru. Le premier signifie « obstinément », le second « tendre ». On pourrait traduire ça par « bander quelque chose à fond » (comme bander un arc, pas l’autre évidemment…). Le verbe traduit la volonté du locuteur de mettre toute ses forces dans la concrétisation d’une action, ou dans la réalisation d’un objectif. Le « Gambarimasu ! » de base est utilisé à toutes les sauces et dans toutes les situations. Un élève en train de préparer ses exams : « Gambarimasu ! », un commercial cherchant à faire son chiffre : « Gambarimasu ! », un judoka s’entrainant pour un randori : « Gambarimasu ! », un politicien en campagne pour les prochaines élections : « Gambarimasu ! » …

Derrière se vocable courant et pratique d’usage se cache néanmoins une vraie philosophie sociale. Celle de la reconnaissance de l’effort plus que de la reconnaissance du résultat. Attention, le résultat est important au Japon ! Un samourai qui faillit à sa mission est obligé de s’ouvrir le bide pour réparer ses torts… Mais la vraie différence, c’est qu’on ne va pas cracher sur son cadavre. On dira peut-être de lui, avec un regard bienveillant, « gambatta noni… » et on ira encenser son abnégation auprès de sa famille. Vous comprenez mieux pourquoi les japonais étaient prêts à se battre jusqu’à la fin lors de la seconde guerre mondiale, même après la bataille d’Okinawa et même après Hiroshima (par ce qu’ils ne sont décidés à se rendre qu’après la deuxième bombe nucléaire, ne l’oublions pas !!! Si c’est pas de l’entêtement?!).

Ce sens de l’effort qui est passé dans la culture populaire à l’époque d’Edo, est maintenant toujours bien implanté dans la pensée de chacun. Ma femme me disait encore l’autre jour (ça fait un peu Colombo comme expression ça…) « gambatte iru anata ga suki »… Alors que de l’autre côté, elle n’en peut plus d’inquiétude de me voir changer de voie professionnelle… Paradoxal. Comme cette association de mot, Noblesse et Echec (« La noblesse de l’échec » de Ivan Morris aux éd. Gallimard. Le meilleur essai sur le sujet jamais écrit), deux mots opposés pour nous, souvent imbriqués au Japon.

Mais pour bénéficier de la reconnaissance sociale que ce vocable doit vous conférer, il faut en chier… Par ce que ce qui est facile à faire, n’est pas du gambaru… Nostalgiques de la morale judéo-chrétienne, vous allez aimer cet aspect de la culture nippone…

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Une maison au Japon, un appart en France

Posté par tokyomonamour le 30 juillet 2010

Acheter, pour vivre ou pour investir qu’importe, est un acte lourd. Mieux vaut donc ne pas se tromper dans ses calculs et peser soigneusement le pour et le contre avant de se lancer, surtout si vous achetez en pays étranger. Outre les lois et les règlements locaux, il vous faudra comprendre les mécanismes de pensée plus profond qui régissent l’immobilier dans le pays en question. C’est valable au Japon, comme ailleurs. Pour évitez les impairs, un peu de recherche s’impose donc…

Si vous négligez cet aspect, vous pourriez par exemple, acheter un appartement « semi-récent » (années 50-70) à Tokyo en 2010, à bon prix, et vous retrouver en 2012 devant une décision (prise légalement au 4 /5ème des voix, donc sans vous) de l’assemblée générale des copropriétaires ordonnant la destruction de l’immeuble puis, sa reconstruction, le tout aux frais des copropriétaires, vous compris ! Pourquoi ? Par ce qu’un immeuble vieux de 50 ans, c’est plus aux normes, c’est moches, c’est pas pratique, ou que sais-je d’autres… Et que le concept de destruction-reconstruction est bien établi dans les mentalités et dans les lois sur l’immobilier.
L’autre jour mon collègue me disait encore, « et si je faisais reconstruire ma maison ? », « pourquoi », lui demandais-je curieux, « par ce qu’elle est vieille et que j’aimerai bien avoir ma maison à moi… ». Le bâti avait 27 ans à peine…

Bref, comprendre l’esprit du lieu ! La copropriété au Japon, c’est dangereux financièrement et c’est lourd au niveau des relations humaines : les relations de voisinage entre propriétaires sont très pesantes, les charges d’entretien 管理費sont plus conséquentes qu’en France et il y a en outre, des charges pour travaux 修繕積立金qui sont mises en place de façon mensuelle selon des plans de travaux lourds sur 10 ou 15 ans (la plupart de ces travaux n’étant pas effectués en France par ailleurs). Qui plus est, le bâti perdant inéluctablement sa valeur avec le temps (voir article précédent), malgré tous les frais d’entretien qu’il vous coûte, vous perdez de l’argent chaque année, et surtout, vous ne possédez qu’une infime partie de la seule chose qui conserve sa valeur hors spéculation, le foncier (quand vous avez un 60m² dans une tour de surface de 15 000m² sur un terrain de, disons, 3750 m², vous n’avez que 15m² de terrain).

Ne vous laissez donc pas tenter par ces appartements anciens à 70 000 ou 80 000 euros en proche banlieue de Tokyo, c’est un attrape-couillon ! Par ce ce que même avec des taux de rendement de 10% brut, ce qu’on trouve assez souvent, vous n’arriverez jamais à rentrer dans vos frais car le prix de vente sera certainement inférieur (hors inflation) à votre prix d’achat et, de toute évidence, un bien de 30 ans acheter maintenant, amorti en 15 ans et revendu à 45 ans d’existence n’aura que la valeur du terrain sauf si vous avez fait des travaux lourds entre temps, qui vous auront alors fait passer votre taux de rendement dans le négatif.

Au Japon, si vous voulez absolument acheter et 1) évitez les frais inutiles (charges très lourdes) 2) évitez les problèmes de copropriété (ceux que l’on rencontre en France mais aussi ceux spécifiques au Japon, genre le coup de la destruction-reconstruction de l’immeuble) et 3) maintenir la valeur de votre bien…Evitez les appartements, investissez dans du terrain « pur » (pas du terrain tantiémisé, ça c’est du terrain coupé, de la merde, un peu comme du foin mélangé à de la bonne herbe !) donc dans la maison individuelle. Si vous n’avez pas les moyens, faites comme moi, restez locataire, c’est nettement plus confortable et moins dangereux…

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