Toyo Keizai Shimbun Dossier spécial immobilier/BTP

Posté par tokyomonamour le 30 août 2010

Le Toyo Keizai Shimbun de cette semaine propose un dossier spécial spécial sur l’immobilier et le BTP (le magazine propose régulièrement des dossiers sur l’immobilier et la construction, ils doivent avoir de bonnes connections dans la filière).
A lire notamment un article sur le devenir des infrastructures du pays dans les 30 prochaines années. On découvre que, d’après les chiffres du livre blanc du ministère de l’aménagement du territoire, en 2037 et au rythme de dépenses et de construction actuelles, le pays n’aura plus les moyens d’entretenir son réseau routier et ses équipements de transports, ports, aéroports régionaux etc. Le prix de la rurbanisation et du bétonnage irréfléchi des années de la croissance éternelle… Des barrages qui ne servent à rien, des autoroutes empruntés par 100 véhicules dans la journée, des aéroports sans compagnie les desservant…
A mon avis, il ne faudra pas attendre 30 ans pour commencer à voir l’effondrement de nombreuses de ces infrastructures en région. En période de crise, les populations se rassemblent dans les pôles urbains ou dans les villages agricoles viables. Le télétravail et le développement d’internet se sera pas suffisant pour inverser cette tendance lourde de l’histoire. Les amateurs de ruines pourront se régaler de paysages abandonnées, de routes défoncées et de barrages fissurés dans les 10 et 20 prochaines années.

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Smoke on the water et les pompiers d’Edo

Posté par tokyomonamour le 29 août 2010

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Deep Purple et son plus grand chef d’oeuvre, Smoke on the Water, reprit par une troupe de No avec un orchestre classique derrière… Ca pourrait être un pastiche kitch et ridicule mais c’est, tout simplement, une extraordinaire adaptation musicale. Les paroles ont également été adpatées, le refrain étant devenu « Oedo no hikeshi », les pompiers du grand Edo…  C’est quand même la classe de faire une adaptation des paroles dans l’esprit japonais…

En passant:

Les pompiers d’Edo, organisation créee au 17ème siècle par les autorités gouvernementales d’Edo, se sont développés en groupes très organisés composés tout d’abord de samourais, cad des fonctionnaires du gouvernement, puis peu à peu, de membres issus de la « société civile », des secteurs de la construction, charpentiers, Tobi et autres ouvriers. A l’époque la méthode pour stopper les feux dans la capitale était la suivante: détruire tous les bâtiments adjacents au sinistre pour éviter la propagation, puis s’occuper d’éteindre l’incendie… C’est un peu radical mais il fallait bien ça pour protéger Edo, l’une des plus grandes villes du monde au 19ème siècle (déjà! )avec une population avoisinant probablement les 1 millions d’habitants, dont tous les bâtiments étaient alors construits en bois.

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Achat d’une maison: Récits vécus

Posté par tokyomonamour le 28 août 2010

Voici deux articles de récits vécus concernant l’ achat d’une maison au Japon par deux francophones: Ma tasse de thé et Super Dupont.

Le premier sur un blog mort, ou qui semble l’être malheureusement, décrit en 4 posts les étapes de la recherche et de la vente d’une maison en banlieue de Tokyo.
Le second sur Wiki, décrit de manière assez humoristique les péripéties de super Dupont sur le chemin de la propriété.

Outre les informations pratiques, c’est surtout le regard des acheteurs sur les biens, les agents immobiliers et les procédures qui sont intéressants. Les récits de vie, c’est toujours un bon complément d’infos pour comprendre comment les choses se passent.

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L’immobilier UNIQLO

Posté par tokyomonamour le 27 août 2010

Comment faire pour vendre des appartements quand on est un promoteur dans un pays en déflation depuis 20 ans, qui se paupérise d’année en année, dont plus de 30% de la population est en emploi irrégulier (hiseikikoyo, freeters, CDD et autres intérimaires) et dont les banques ne peuvent plus étendre la durée des prêts, déjà fixés à 35 ans en moyenne?

Une seule solution: vendre toujours moins cher. Spirale déflationniste et trou noir de l’immobilier ne connaissent pas de fin.
Si dans les années 80 et 90, Toyota et sa gestion en flux tendu avait montré la voie à suivre, maintenant, c’est le groupe Fast Retailing et sa marque phare, UNIQLO, qui sont les maîtres à penser de l’époque. Un seul mot d’ordre: vendre des produits simples et de bonne qualité à bas prix.

Les « appartements optimisés pour la déflation » , une expression qui a fait son apparition en 2009 après la chute brutale du nombre de transactions et des prix (cf. les chiffres de l’immobilier japonais) dans la presse et les médias, prennent modèle sur les méthodes de la marque, d’où l’expression commune « appartements UNIQLO », et deux de ses concepts de production principaux: Réduction et simplicité.

La simplicité d’abord. Rien de superflu dans un appart UNIQLO, juste le strict nécessaire. Pas de double fenêtre, utilisation des mêmes matériaux pour toute les finitions, pas d’options, où si elles existent, chères…

La réduction ensuite qui touche d’abord la superficie des biens construits. Si jusqu’à maintenant, la superficie moyenne des biens familiaux tournait autour de 80m2, ce qui est déjà très faible comparé aux pays européens, sans parler des USA, l’appartement taillé pour la déflation en fera 70, mais avec le même nombre de pièce. Une méthode déjà éprouvée dans l’alimentation, où les distributeurs nippons ont fait face à la crise en réduisant les quantités sans toucher ou en baissant les prix (à la différence des distributeurs français qui augmentent les prix en ne touchant pas à la quantité…).
Le concept de réduction concerne aussi la durée des chantiers. Par l’introduction de méthodes de construction de préfabriqué à grande échelle, dans les appartements comme dans les maisons individuelles, la compression du temps des chantiers permet de limiter considérablement les coûts.

Cette réduction s’est également opéré dans les coûts de main d’oeuvre, à travers le type de contrat d’embauche. Il est possible qu’à l’avenir, les emplois non qualifiés dans le secteur de construction tenus par des japonais jusqu’à maintenant, soient remplacés par de la main d’oeuvre chinoises, suivant le même phénomène qui s’était produit en France avec la main d’oeuvre portugaise puis maghrébine. Le monde de la construction japonais étant cependant très fermé et formant des castes extrêmement rigidifiés (avec à leur tête les tobi, les ouvriers de haut vol), je doute que cela puisse se faire sans volonté politique forte, ce qui n’est pour le moment pas à l’ordre du jour.

Quoi qu’il en soit, il est probable que ces appartements, qui se construisent un peu partout dans l’archipel, se vendent bien car le neuf et la propriété ont encore le vent en poupe au Japon. Mais, gare! Un bien immobilier, même à 100 000 euros, n’est pas un polo acheté à la boutique d’Opéra pour 15 pièces. Don’t be a fool.

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Tokyo au 22ème siècle

Posté par tokyomonamour le 26 août 2010

L’avenir sera vert… Pas par ce que la conscience écologique des hommes se sera brutalement réveillée ou que, sensibilisés aux discours de prêcheurs de l’apocalypse industrielle, ils auront trouvé le chemin de la rédemption. Non, l’avenir sera vert par ce qu’il n’a pas d’autres choix. Nécessité fait loi.
Derrière les discours de Responsabilité Sociale des multinationales se cachent en fait des préoccupations bien matérielles: économie d’énergie pour réduire les coûts, dons aux ONG pour réduire les charges fiscales et améliorer l’image de la marque, nouvelles technologies « vertes » pour réduire l’utilisation de matières premières de plus en plus rares… Bref, le monde devient écolo par ce qu’il est obligé de l’être.

Cette tendance donne naissance à de nouvelles visions urbaines artistiques. Deux artistes voit la vie en vert pour Tokyo:
Tokyo Genso (Tokyo Chimère) et Green Island.

Le premier est un artiste individuel un peu narcissique, du moins au vue de son blog, mais ayant une vision urbaine de Tokyo extraordinaire. Pour lui, le Tokyo de demain sera vert… Et en ruine. Avenir écologique sombre pour l’humanité qui verra disparaître la civilisation industrielle.
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Reconnaissez-vous le Rainbow Bridge, le kabuki-za et Shibuya?

Pour Green Island, un groupe de créateurs assez positif, à en juger par leur site, le Tokyo Eco de demain offre une image conciliant développement économique et conscience de l’environnement ( Il me semble que le Groupe avait été présenté à Paris lors d’une expo ville eco organisée par EDF en 2010…).
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Roppongi et Akihabara.

Deux visions radicalement opposée du « retour » à une Terre plus naturelle. Le développement économique des sociétés humaines, notamment le développement urbain, a toujours été parcouru par des courants de pensées opposées sur le futur. La science peut-elle tout régler? L’homme peut-il devenir dieu et se libérer des contraintes de son environnement par ses créations technologiques?La croissance est-elle éternelle?

Personnellement, je ne mettrais pas ma main a couper, ni d’un côté ni de l’autre. Qui peut prévoir les aléas de l’histoire? En tant que tokyoite et ayant l’intention de le rester encore quelques temps, j’avoue préferer la vision de Green Island. Mais en tant qu’admirateur de Tyler Durden, je dois dire que la vision de Genso ne manque pas de charme…

In the world I see – you are stalking elk through the damp canyon forests around the ruins of Rockefeller Center. You’ll wear leather clothes that will last you the rest of your life. You’ll climb the wrist-thick kudzu vines that wrap the Sears Tower. And when you look down, you’ll see tiny figures pounding corn, laying strips of venison on the empty car pool lane of some abandoned superhighway.

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