Une maison au Japon, un appart en France

Acheter, pour vivre ou pour investir qu’importe, est un acte lourd. Mieux vaut donc ne pas se tromper dans ses calculs et peser soigneusement le pour et le contre avant de se lancer, surtout si vous achetez en pays étranger. Outre les lois et les règlements locaux, il vous faudra comprendre les mécanismes de pensée plus profond qui régissent l’immobilier dans le pays en question. C’est valable au Japon, comme ailleurs. Pour évitez les impairs, un peu de recherche s’impose donc…

Si vous négligez cet aspect, vous pourriez par exemple, acheter un appartement « semi-récent » (années 50-70) à Tokyo en 2010, à bon prix, et vous retrouver en 2012 devant une décision (prise légalement au 4 /5ème des voix, donc sans vous) de l’assemblée générale des copropriétaires ordonnant la destruction de l’immeuble puis, sa reconstruction, le tout aux frais des copropriétaires, vous compris ! Pourquoi ? Par ce qu’un immeuble vieux de 50 ans, c’est plus aux normes, c’est moches, c’est pas pratique, ou que sais-je d’autres… Et que le concept de destruction-reconstruction est bien établi dans les mentalités et dans les lois sur l’immobilier.
L’autre jour mon collègue me disait encore, « et si je faisais reconstruire ma maison ? », « pourquoi », lui demandais-je curieux, « par ce qu’elle est vieille et que j’aimerai bien avoir ma maison à moi… ». Le bâti avait 27 ans à peine…

Bref, comprendre l’esprit du lieu ! La copropriété au Japon, c’est dangereux financièrement et c’est lourd au niveau des relations humaines : les relations de voisinage entre propriétaires sont très pesantes, les charges d’entretien 管理費sont plus conséquentes qu’en France et il y a en outre, des charges pour travaux 修繕積立金qui sont mises en place de façon mensuelle selon des plans de travaux lourds sur 10 ou 15 ans (la plupart de ces travaux n’étant pas effectués en France par ailleurs). Qui plus est, le bâti perdant inéluctablement sa valeur avec le temps (voir article précédent), malgré tous les frais d’entretien qu’il vous coûte, vous perdez de l’argent chaque année, et surtout, vous ne possédez qu’une infime partie de la seule chose qui conserve sa valeur hors spéculation, le foncier (quand vous avez un 60m² dans une tour de surface de 15 000m² sur un terrain de, disons, 3750 m², vous n’avez que 15m² de terrain).

Ne vous laissez donc pas tenter par ces appartements anciens à 70 000 ou 80 000 euros en proche banlieue de Tokyo, c’est un attrape-couillon ! Par ce ce que même avec des taux de rendement de 10% brut, ce qu’on trouve assez souvent, vous n’arriverez jamais à rentrer dans vos frais car le prix de vente sera certainement inférieur (hors inflation) à votre prix d’achat et, de toute évidence, un bien de 30 ans acheter maintenant, amorti en 15 ans et revendu à 45 ans d’existence n’aura que la valeur du terrain sauf si vous avez fait des travaux lourds entre temps, qui vous auront alors fait passer votre taux de rendement dans le négatif.

Au Japon, si vous voulez absolument acheter et 1) évitez les frais inutiles (charges très lourdes) 2) évitez les problèmes de copropriété (ceux que l’on rencontre en France mais aussi ceux spécifiques au Japon, genre le coup de la destruction-reconstruction de l’immeuble) et 3) maintenir la valeur de votre bien…Evitez les appartements, investissez dans du terrain « pur » (pas du terrain tantiémisé, ça c’est du terrain coupé, de la merde, un peu comme du foin mélangé à de la bonne herbe !) donc dans la maison individuelle. Si vous n’avez pas les moyens, faites comme moi, restez locataire, c’est nettement plus confortable et moins dangereux…

Immobilier et perception culturelle

L’immobilier… L’immobilier ! Que n’entend-on pas sur le sujet ?! La pierre chez les français, la brique chez les belges, le real estate chez les yankees préférant les expressions claires aux métaphores erronées (le béton étant désormais bien plus représentatif de l’immobilier que le granit ou la terre cuite…), tout y passe. Tant au niveau de l’immobilier comme bien d’investissement ou de consommation, que comme valeur sociale ou artistique lorsqu’on le mêle à l’architecture… Les rapports entre hommes et « immeubles » sont révélateurs de toutes les valeurs culturelles d’une société et de la philosophie de vie d’un individu.

Outre les clichés classiques du propriétaire, sédentaire, familial, respectant l’ordre et la communauté, et du locataire, nomade, individuel, ne s’intégrant pas vraiment là où il vit (je mets de côté ceux qui n’ont pas le choix financier, dans un sens comme dans l’autre), on trouve un tas de révélateurs culturels dans l’approche générale face à l’immobilier, et au logement en particulier.

Je commence ici une petite série d’articles sur l’immobilier et le logement au Japon en commençant par la plus grosse différence culturelle entre français (mais aussi européens de façon générale) et japonais sur ce point, à savoir:

La perception de la durée de vie du bâti.

En France, l’immobilier est un bien durable. Durée de vie envisagée : plusieurs siècles. Pas de durée de vie légale. Pas de destruction volontaire sauf en cas d’extrême nécessité (« Ha merde, on a construit en zone inondable ! » ou bien, « Ces cités de 10 000 unités d’habitations sans commerces ni espaces verts, c’était pas une très bonne idée en fait… »).
Au Japon, l’immobilier est un bien de consommation. La durée de vie légale envisagée sur laquelle se base le taux d’amortissement fiscal est de 25 ans pour un immeuble en bois, 38 ans pour un immeuble en briques ou pierres, entre 19 et 34 ans pour une structure métallique et 47 ans pour un immeuble en béton. Du coup, que font de nombreux propriétaires d’immeubles japonais ? Ils détruisent l’immeuble en place une fois sa durée de vie légale terminée et en reconstruisent un autre derrière pour bénéficier de réductions d’impôts et de la possession d’un bien neuf.

La construction immobilière au Japon suit, de manière générale même si les choses changent doucement (ça coute cher de faire reconstruire une fois par génération et le Japon est en train de se paupériser) des cycles courts de destruction et de reconstruction, tant au niveau des bâtiments commerciaux que des bâtiments d’habitation. Plusieurs raisons culturelles et économiques à cela : La plus importante tour d’abord, celle de qui tout découle, la géographie.

3 facteurs jouent de tout leur poids:

Matériaux traditionnellement disponible au japon pour la construction : le bois (putrescible et sensible aux incendies)
Conditions climatiques : été très humides, hivers très froids (le bois se prend des chocs thermiques de grosse amplitude tous les ans)
Désastres naturels : tremblements de terre, inondations, tsunamis (chaque génération connait au moins une catastrophe nationale)

La combinaison de ces facteurs géographiques n’encouragent pas, vous l’aurez compris, la durabilité du bâti.
A cela s’ajoute des facteurs religieux et culturels, le Shinto est un shamanisme primitif encourageant les cycles et la pureté sans cesse renouvelée (le sanctuaire d’Ise, le plus important au Japon puisqu’il est censée abritée la maman divine de l’actuel empereur, Mme Amaterasu Omikami, est ainsi détruit et reconstruit tous les 20 ans), et des facteurs économiques plus récents : soutenir le secteur du bâtiment et de la construction, l’un des plus important du pays par la mise en place de seuils fiscaux de durée de vie notamment.

Cette différence de perception de la durée de vie envisagée d’un bâtiment est source de nombreuses incompréhensions. Le bâtiment étant un bien de consommation, comme une voiture, il perd de la valeur avec le temps. Seul le foncier garde sa véritable valeur. Il peut donc arriver qu’un terrain sur lequel se trouve une bâtisse vieille de 50 ans, encore habitable mais sûrement pas aux critères actuels, ait moins de valeur qu’un terrain nu, puisqu’il faudra détruire la bâtisse pour pouvoir en construire une autre et que cela engendrera des frais ! Le bâtiment peut donc clairement être un fardeau par rapport au foncier… Un retournement de pensée assez surprenant non ?

« La pierre, c’est du solide ! »… Mouais… Peut-être sur les terres de France, mais surement pas de ce côté-ci du monde.