L’immobilier UNIQLO

Posté par tokyomonamour le 27 août 2010

Comment faire pour vendre des appartements quand on est un promoteur dans un pays en déflation depuis 20 ans, qui se paupérise d’année en année, dont plus de 30% de la population est en emploi irrégulier (hiseikikoyo, freeters, CDD et autres intérimaires) et dont les banques ne peuvent plus étendre la durée des prêts, déjà fixés à 35 ans en moyenne?

Une seule solution: vendre toujours moins cher. Spirale déflationniste et trou noir de l’immobilier ne connaissent pas de fin.
Si dans les années 80 et 90, Toyota et sa gestion en flux tendu avait montré la voie à suivre, maintenant, c’est le groupe Fast Retailing et sa marque phare, UNIQLO, qui sont les maîtres à penser de l’époque. Un seul mot d’ordre: vendre des produits simples et de bonne qualité à bas prix.

Les « appartements optimisés pour la déflation » , une expression qui a fait son apparition en 2009 après la chute brutale du nombre de transactions et des prix (cf. les chiffres de l’immobilier japonais) dans la presse et les médias, prennent modèle sur les méthodes de la marque, d’où l’expression commune « appartements UNIQLO », et deux de ses concepts de production principaux: Réduction et simplicité.

La simplicité d’abord. Rien de superflu dans un appart UNIQLO, juste le strict nécessaire. Pas de double fenêtre, utilisation des mêmes matériaux pour toute les finitions, pas d’options, où si elles existent, chères…

La réduction ensuite qui touche d’abord la superficie des biens construits. Si jusqu’à maintenant, la superficie moyenne des biens familiaux tournait autour de 80m2, ce qui est déjà très faible comparé aux pays européens, sans parler des USA, l’appartement taillé pour la déflation en fera 70, mais avec le même nombre de pièce. Une méthode déjà éprouvée dans l’alimentation, où les distributeurs nippons ont fait face à la crise en réduisant les quantités sans toucher ou en baissant les prix (à la différence des distributeurs français qui augmentent les prix en ne touchant pas à la quantité…).
Le concept de réduction concerne aussi la durée des chantiers. Par l’introduction de méthodes de construction de préfabriqué à grande échelle, dans les appartements comme dans les maisons individuelles, la compression du temps des chantiers permet de limiter considérablement les coûts.

Cette réduction s’est également opéré dans les coûts de main d’oeuvre, à travers le type de contrat d’embauche. Il est possible qu’à l’avenir, les emplois non qualifiés dans le secteur de construction tenus par des japonais jusqu’à maintenant, soient remplacés par de la main d’oeuvre chinoises, suivant le même phénomène qui s’était produit en France avec la main d’oeuvre portugaise puis maghrébine. Le monde de la construction japonais étant cependant très fermé et formant des castes extrêmement rigidifiés (avec à leur tête les tobi, les ouvriers de haut vol), je doute que cela puisse se faire sans volonté politique forte, ce qui n’est pour le moment pas à l’ordre du jour.

Quoi qu’il en soit, il est probable que ces appartements, qui se construisent un peu partout dans l’archipel, se vendent bien car le neuf et la propriété ont encore le vent en poupe au Japon. Mais, gare! Un bien immobilier, même à 100 000 euros, n’est pas un polo acheté à la boutique d’Opéra pour 15 pièces. Don’t be a fool.

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La déflation, c’est un peu comme le supplice du Pal…

Posté par tokyomonamour le 24 août 2010

Les français ne connaissent pas la déflation. Du moins, pas la génération active actuelle, ni celle de leur parent, ni même, celle de leur grands parents. La France connait une inflation, plus ou moins forte, mais régulière, depuis l’après guerre.

Suite à l’explosion de la bulle immobilière nippone, le Japon tente quant à lui, de relancer son économie et d’appliquer une politique de taux proche de 0% depuis 1992 (Ca vous rappelle certaines politiques européennes et US depuis 2008… C’est normal, ils font exactement ce qu’a fait le Japon en prétendant que, eux, vont mieux s’en sortir…). Depuis, les prix à la consommation baissent et, depuis 1995 sont dans le négatif. Il y a eu un bref sursaut en 2007 et 2008, puis repatatrac… Notez que l’indice de consommation des ménages (il s’agit en fait de l’indice des revenus, mais revenus et consommation sont eux aussi liés) suit, avec quelques années de décalage, les statistiques officielles des prix des terrains. Quand l’un monte, l’autre suit et inversement.
Pour ceux qui n’ont pas encore clairement cette relation de cause à effet en tête, allez immédiatement voir le site de Jacques Friggit et ses désormais célèbres graphiques. Vous comprendrez pourquoi les prix de l’immobilier français vont connaitre, à moyen terme, une baisse drastique. Mais c’est un autre problème.

Au début, la déflation, c’est cool. Les prix des biens de consommation sont en baisse, les hamburgers de chez Mc Do sont à 50 yens l’unité (oui, vous m’avez bien compris! Vous pouviez, dans les années 2004, 2005 je crois, bouffer 3 hamburgers pour 150 yens, soit grosso modo, 1,50 euros au taux actuel), les prix de l’immobilier baissent de 30% et votre salaire ne bouge pas. Du coup, vous gagnez en pouvoir d’achat. Les salaires au Japon, basés sur le système de promotion à l’ancienneté, ont continué à augmenter jusqu’en 1998. Les japonais ont donc profité de cette déflation pendant 5 ou 6 ans à peu près.

Mais voilà, la déflation, c’est pervers, surtout quand ça dure. Et il se trouve qu’au Japon, ça dure depuis maintenant près de 20 ans… Une génération. La première génération de la crise arrive donc sur le marché avec 20 ans de retard par rapport à la France (fin des 30 glorieuses début des années 1970, crise accompagnée d’inflation) et dans un contexte plus difficile encore que le contexte français de l’époque. Car le monde industrialisé est désormais dans son ensemble, en déflation, ou proche, et les parents de ces jeunes nippons font face à d’importantes compressions de salaires. Conséquences inattendues (ou pas…) de ces tendances, le taux de syndicalisation augmente pour la première fois depuis 34 ans.
L’entreprise dans laquelle je travaille a, pour faire face à la baisse de son CA et augmenter les ventes, décidé de baisser ses prix de 20 à 30%. Evidemment, les administrateurs baissent leur salaire et coupent les bonus des employés (oui, moi aussi…). Le choc de la « nouvelle spirale déflationniste nippone » fait donc sentir ses effets, vicieusement, en décalage de quelques années.

Ha… La déflation… C’est un peu comme le Pal: « Ce supplice qui commence si bien et qui finit si mal »…

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Les chiffres de l’immobilier japonais II

Posté par tokyomonamour le 23 août 2010

Quelques autres chiffres utiles à connaitre pour comprendre la situation tokyoite en particulier. Intéressons-nous aux prix cette fois.
La plupart des données sont tirées du rapport de l’indice des marchés du logement du Japan Real Estate Institute du deuxième semestre 2009.

La métropole de Tokyo (que l’on appelle souvent préfecture mais c’est une erreur. Il n’y a pas de préfet au Japon, ni à Tokyo (To) ni ailleurs (do fu ken). Il y a des gouverneurs élus au suffrage universel. En province, il vaut donc mieux parler de département) couvre une superficie énorme, de 2187 km2, alors que Paris ne fait que 105 km2… Il faut donc considérer Tokyo comme une Métropole-région, composée de 23 arrondissements et de tout un chapelet de villes qui se concentrent sur la partie ouest, en coulée vers les terres intérieures, qui serait l’équivalent de la ville de Paris et d’une partie de l’île de France. Il est donc normal que les prix varient énormément à l’intérieur de ses limites.
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C’est dans les 5 arrondissements centraux (qui correspondent, en superficie, aux 2 tiers de Paris à peu près) que les prix sont les plus élevés. Prix moyens au mètre carré dans le neuf: 1 200 000 yens, soit environ 12 000 euros (pour faire simple, et comme les taux de change s’en approche: je fais 100 yens pour 1 euro) pour les appartements de plus de 80 m2. 900 000 yens pour les appartements petits et médians (moins 80 m2). Un appartement neuf de 80 m2 dans le centre de Tokyo vous couterait la rondelette somme de 960 000 euros, sans les frais d’achat évidemment…
Pour l’ancien, on est à 600 000 yens en moyenne dans tout Tokyo, tout appart confondus, soit 480 000 euros en moyenne pour un appartement de 80 m2.

La moyenne dans les 23 arrondissements est plus « abordable » avec un m2 de 900 000 yens pour les grands appartements et de 800 000 pour les autres.
Il y a des écarts de 200 000 à 350 000 yens par m2 entre le neuf et l’ancien. L’immobilier neuf a donc une prime moyenne de 20 à 30% sur l’ancien.

Les prix ont baissé entre 2007 et 2009 et ont brutalement remonté fin 2009… Comme pour Paris.

Les loyers, eux, continuent de baisser depuis 2007 par contre, comme en France encore, avec une moyenne dans le neuf de 5000 yens au m2 dans les 5 arrondissements centraux et de 4500 yens dans l’ensemble pour les grands appartements. Le loyer tourne autour de 3 500 yens le m2 en pour les plus petits appartements. Notez, à la différence de Paris, que les grands appartements ont un m2 carré plus élevé que les petits. Cette situation tient surement au manque d’investisseurs individuels au Japon qui ne tirent pas les prix des studios vers le haut. Dans l’ancien, là on est à 4000 yens pour les grands appart et un peu moins de 3 500 yens pour les autres.

Pour finir, jetons un oeil à la rentabilité moyenne de l’investissement à Tokyo.
Si vous êtes propriétaire bailleur d’un appartement neuf dans les quartiers centraux, vous bénéficierez d’une rentabilité moyenne de 6,8%. La moyenne globale tourne autour de 5,5%. Si vous louez un appartement ancien, la rentabilité moyenne monte à 7 ou 8%.

Comme vous pouvez le constater, la fracture entre neuf et ancien est très forte. En France, cette distinction s’est peu à peu estompée depuis la fin des années 90 et les prix ont fini par se valoir. Le Grenelle de l’environnement risque cependant de ré-inverser la tendance, les mises aux normes de l’ancien imposant des travaux très couteux dans un proche avenir, vont surement faire baisser les prix de l’ancien et donc, de fait, faire comparativement remonter ceux du neuf.
Au Japon par contre, et même si l’appauvrissement général et l’importance de la localisation favorise le marché ancien depuis 3 ans, le neuf garde encore son statut supérieur. Deux raisons principales:
1) « Faire construire » pour sa famille est symbole de statut social.
2) Les normes anti-sismiques renforcées de 1981 dévalorisent l’immobilier qui a été construit avant cette date.

Mais plus encore que cette distinction neuf/ancien, l’immobilier nippon est en train, comme en France d’ ailleurs, de perdre son segment principal, celui de la classe moyenne. Nous verrons donc deux segments immobiliers qui vont régir le marché: L’immobilier « UNIQLO », simple, pas cher et de relativement bonne qualité (du moins espérons-le) et l’immobilier CHANEL, qui va faire la différence par des prestations et des emplacements qui draineront tous les consommateurs fortunés.

La fin de la classe moyenne, phénomène d’ampleur mondial qui touche tous les anciens pays développés, va également se lire dans l’évolution du marché immobiler des années 2010 et 2020…

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Les chiffres de l’immobilier japonais

Posté par tokyomonamour le 21 août 2010

INSEE, FNAIM, les notaires… La France foisonne de chiffres sur les transactions immobilières dans le pays.
Forcément, comme les principaux auteurs de ces chiffres ont des intérêts directs dans l’immobilier, il est légitime de douter de l’objectivité générale des publications. Mais laissons-là la France et son chaos statistique, d’autres en ont déjà très bien parlé, pour nous occuper du Japon.

Le livre blanc des terrains du ministère de l’aménagement du territoire, en anglais ici, présente tous les chiffres officiels, de prix, de mises en chantier et de transactions, dans l’archipel. Résumé, cela donne ça:

Prix des terrains en baisse pour la deuxième année consécutive, -4% sur le pays, avec une baisse plus importante dans les grandes villes, – 8,7% à Tokyo, et dans l’immobilier commercial.
Entre 2004 et 2008, grâce notamment aux dérégulations du gouvernement Koizumi, il y a eut une mini bulle immo dans les grandes zones métropolitaines durant laquelle les prix des transactions a brutalement remonté (avec des 10 ou 15% par an à Tokyo), c’était la première remontée au Japon depuis l’éclatement de la bulle dans les années 90. Et puis, patatrac, choc Leeman… L’économie réelle a repris le dessus depuis 2 ans.

780 000 logements mises en chantier en 2009, 25% de moins que l’année précédente. (France : 341 000 en 2008)

1 117 000 transactions en 2009, 8,6% de moins que l’année précédente (France, de tête, environ 600 000 pour 2009)

Un total de 57 759 000 logements pour 49 997 000 foyers, soit un surplus, sur papier, de 7 610 000 logements… Environ 13% des logements. Enorme!!! Evidemment, la plupart de ces logements sont concentrés en province et en banlieue éloignée de Tokyo.

Le pourcentage de propriétaires de leur propre logement est, sur l’ensemble du pays, de 61,1% en 2008, en très légère baisse par rapport à la précédente enquête de l’agence des statistiques (l’INSEE locale) et de 44,6% à Tokyo. Forcément, plus c’est cher moins il y a de propriétaires… Ce qui n’est pas nécessairement plus mal.
Dans une grande ville internationale, la mobilité des habitants est un atout primordial, tant pour la métropole que pour les individus qui peuvent se déplacer, changer de quartiers selon leurs besoins et leurs envies, voire de pays. La location est, me semble-t-il, le modèle le mieux adapté aux cités globales du 21ème siècle, du moins pour les personnes qualifiées qui peuvent trouver facilement un emploi hors cadre géographique. La propriété devrait être réservé à l’investissement locatif et au « petit plaisir supplémentaire ». Car je le rappelle, la résidence principale n’est pas un actif! Lisez cet excellent article à ce sujet.

Un chiffre m’avait frappé il y a quelques mois. Je suis tombé sur les chiffres de l’INSEE et parmi ces derniers une catégorie avait attirée mon attention: les gens locataires de leur résidence principale mais bailleur ou propriétaire de leur résidence secondaire… Le concept me semble intéressant et même assez pertinent…

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Une maison au Japon, un appart en France

Posté par tokyomonamour le 30 juillet 2010

Acheter, pour vivre ou pour investir qu’importe, est un acte lourd. Mieux vaut donc ne pas se tromper dans ses calculs et peser soigneusement le pour et le contre avant de se lancer, surtout si vous achetez en pays étranger. Outre les lois et les règlements locaux, il vous faudra comprendre les mécanismes de pensée plus profond qui régissent l’immobilier dans le pays en question. C’est valable au Japon, comme ailleurs. Pour évitez les impairs, un peu de recherche s’impose donc…

Si vous négligez cet aspect, vous pourriez par exemple, acheter un appartement « semi-récent » (années 50-70) à Tokyo en 2010, à bon prix, et vous retrouver en 2012 devant une décision (prise légalement au 4 /5ème des voix, donc sans vous) de l’assemblée générale des copropriétaires ordonnant la destruction de l’immeuble puis, sa reconstruction, le tout aux frais des copropriétaires, vous compris ! Pourquoi ? Par ce qu’un immeuble vieux de 50 ans, c’est plus aux normes, c’est moches, c’est pas pratique, ou que sais-je d’autres… Et que le concept de destruction-reconstruction est bien établi dans les mentalités et dans les lois sur l’immobilier.
L’autre jour mon collègue me disait encore, « et si je faisais reconstruire ma maison ? », « pourquoi », lui demandais-je curieux, « par ce qu’elle est vieille et que j’aimerai bien avoir ma maison à moi… ». Le bâti avait 27 ans à peine…

Bref, comprendre l’esprit du lieu ! La copropriété au Japon, c’est dangereux financièrement et c’est lourd au niveau des relations humaines : les relations de voisinage entre propriétaires sont très pesantes, les charges d’entretien 管理費sont plus conséquentes qu’en France et il y a en outre, des charges pour travaux 修繕積立金qui sont mises en place de façon mensuelle selon des plans de travaux lourds sur 10 ou 15 ans (la plupart de ces travaux n’étant pas effectués en France par ailleurs). Qui plus est, le bâti perdant inéluctablement sa valeur avec le temps (voir article précédent), malgré tous les frais d’entretien qu’il vous coûte, vous perdez de l’argent chaque année, et surtout, vous ne possédez qu’une infime partie de la seule chose qui conserve sa valeur hors spéculation, le foncier (quand vous avez un 60m² dans une tour de surface de 15 000m² sur un terrain de, disons, 3750 m², vous n’avez que 15m² de terrain).

Ne vous laissez donc pas tenter par ces appartements anciens à 70 000 ou 80 000 euros en proche banlieue de Tokyo, c’est un attrape-couillon ! Par ce ce que même avec des taux de rendement de 10% brut, ce qu’on trouve assez souvent, vous n’arriverez jamais à rentrer dans vos frais car le prix de vente sera certainement inférieur (hors inflation) à votre prix d’achat et, de toute évidence, un bien de 30 ans acheter maintenant, amorti en 15 ans et revendu à 45 ans d’existence n’aura que la valeur du terrain sauf si vous avez fait des travaux lourds entre temps, qui vous auront alors fait passer votre taux de rendement dans le négatif.

Au Japon, si vous voulez absolument acheter et 1) évitez les frais inutiles (charges très lourdes) 2) évitez les problèmes de copropriété (ceux que l’on rencontre en France mais aussi ceux spécifiques au Japon, genre le coup de la destruction-reconstruction de l’immeuble) et 3) maintenir la valeur de votre bien…Evitez les appartements, investissez dans du terrain « pur » (pas du terrain tantiémisé, ça c’est du terrain coupé, de la merde, un peu comme du foin mélangé à de la bonne herbe !) donc dans la maison individuelle. Si vous n’avez pas les moyens, faites comme moi, restez locataire, c’est nettement plus confortable et moins dangereux…

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