La France restructure son foncier à Tokyo

Ma première visite à  l’ambassade de France me laissa coi. 2,5 hectares de terrains boisés à  Hiroo près de Roppongi, des bâtiments séparés pour les services de l’ambassade et du consulat, la résidence de l’ambassadeur sur une petite colline, une piscine… Impossible d’imaginer ne serait-ce qu’une seule seconde que tout ça se trouve en plein coeur de la mégapole la plus peuplée du monde.

L’ambassade de France au Japon a ouvert ses portes sur cet emplacement en 1933. Elle se trouvait précédemment au nord du jardin impérial, mais le séisme de 1923 avait réduit en cendres tous les bâtiments et c’est après négociations avec l’Etat japonais que le transfert s’opéra sur les terrains actuels. Les bâtiments qui étaient utilisés jusqu’à  l’an dernier dataient de 1957. Ils avaient un petit air soviétique façon blockhaus mais le porche en pseudo style de torii shinto du consulat avait son charme désuet… Bref, tout ça n’existe plus puisqu’en 2009, la nouvelle ambassade a été inauguré sur le même terrain, et que les anciens services de chancellerie sont passés sous les pelleteuses d’un consortium de promoteurs nippons mené par les Groupes Mitsui et Nomura. Environ 0,5 hectares ont été loué au consortium pour la construction d’un immeuble d’habitation de luxe, avec vue sur le petit parc boisé attenant. Le site de l’ambassade se vante d’avoir réussit l’opération sans que cela ne coûte un sou au contribuable, puisque le nouveau bâtiment a été construit par les promoteurs japonais dans le cadre du contrat, qui a été signé en octobre 2007, au plus fort de la mini bulle immo tokyoite. On peut donc raisonnablement penser que l’ambassade a effectivement fait une bonne affaire et que Mitsui & co doivent se mordre les kintama d’avoir signé juste avant l’effondrement des prix du foncier (probablement aux alentours de 20%). He, he… On ne peut pas gagner à  tous les coups… La nouvelle ambassade est plutôt bien faites. Allez y faire un tour un jour si vous avez l’occasion.

De l’autre côté, nous avons le lycée Franco-japonais dont l’éclatement sur deux sites, l’un dont l’établissement est propriétaire, celui de Fushimi qui accueille la filière primaire et l’autre dont il est locataire qui accueille le collège et le lycée et qui était à l’origine une école japonaise (encore un cas de conversion), l’augmentation du nombre d’élèves et la vétusté rendaient l’emploi malaisé. Un projet d’achat immobilier était en cours depuis 2009 pour l’achat d’un lycée professionnel métropolitain désaffecté dans l’arrondissement de Kita, au nord de Tokyo. Je viens de lire un article dans le nikkei le 16 septembre dernier précisant que l’opération s’était faite avec la bénédiction du gouvernement tokyoite pour un montant de 4 milliards de yens. Une grosse somme qui sera couverte par la vente du terrain de Fushimi, par l’Etat français et par une hausse de 15% des frais de scolarité (l’inscription vous coutera la modique somme de 10 000 euros par an si vous êtes francais et 15 000 si vous êtes juste francophone, tant pis pour les africains et autres japonais!).

Deux exemples de rationalisation foncière, un qui rapporte de l’argent, l’autre qui en coûte. Cherchez l’erreur.

Il serait temps de créer, sur le modèle de France domaine, une agence foncière pour les biens de l’Etat à  l’étranger qui pourra également proposer ses services aux institutions para-publiques afin d’éviter les gabegies et les dépenses inutiles conduisant à des hausses d’impôts qui se répercutent, non seulement sur les français de la métropole mais aussi sur ceux de l’étranger. Pourquoi des modèles de gestion aussi évidents dans les entreprises privées ne sont-ils donc pas appliquer par les services de l’Etat ?! Ha, j’avais oublié… Ils ne jouent pas avec leur argent. Forcément, les conseilleurs ne sont pas les payeurs…

Investissez dans du solide: choisissez les bases US d’Okinawa

Okinawa, c’est 635 000 touristes par an, des plages de rêve, du soleil, des spots de snorkeling et de plongée magnifiques, mais c’est aussi 75% des bases américaines du Japon et 10 % de la superficie du département occupé physiquement par des installations militaires US.

Alors évidemment, les terrains et les biens immobiliers en bordure des bases valent autant que les maisons construites en zone inondable du littoral vendéen balayées par la tempête Xinthia: pétzouille.

Alors, non, je ne vous conseille pas d’investir dans ces baraques malheureusement (pour les habitants) devenues sans valeur ni même dans des hôtels en bord de plage (bien trop chers). Non, aujourd’hui, nous allons investir directement dans les terrains des bases militaires américaines et japonaises de la région, c’est nettement plus sympa non? En effet, la plupart des terrains utilisés pour les installations militaires sont possédées légalement par des propriétaires fonciers individuels ou des sociétés. Le gouvernement japonais, dans le cadre de son budget de « reconnaissance » (prise en charge des frais de maintien des bases US sur le territoire japonais), loue tous ces terrains et paye donc un loyer foncier aux propriétaires sur une base annuelle.

Ces terrains rapportent en moyenne 3% par an. Alors vous me direz c’est pas énorme mais dans un pays ou les obligations d’Etat rapportent 1% par an, c’est pas si mal que ça. Intéressé? Allez voir ce site.

Des agents immobiliers se sont spécialisés dans la revente de ces terrains auprès d’investisseurs qui veulent avoir la garantie de paiement du meilleur locataire possible: l’Etat. Ces terrains sont l’objet de toutes les attentions depuis 1 an avec l’arrivée du nouveau gouvernement du PD qui voulait « alléger » la charge des okinawaiens en dégageant certaines bases US hors du département ou en les déplacant au sein de celui-ci. Je rappelle, pour les absents, que le cabinet Hatoyama est tombé cette année car il n’a pas su trouver de solution au problème. Imaginez la spéculation foncière et les luttes entre propriétaires qui ont dues se dérouler en coulisse… En immobilier comme en stratégie, même devise : Si vis pacem, para bellum.

Propriétaires bailleurs au Japon

Traditionnellement, il y a peu de petits propriétaires bailleurs individuels au Japon. Les immeubles de location, très souvent dédiés, sont en général gérés par un propriétaire unique, riche individuel ou entreprise. Les immeubles sont ainsi divisés en bien à usage de résidents propriétaires (bunjo) qui détiennent les droits de propriété de leur appartement et biens à usage locatif (chintai).
Les propriétaires d’appartements le devenaient en général de manière temporaire, en attendant de pouvoir s’acheter une maison individuelle, le rêve de toute famille japonaise (également partagé par la plupart des ménages français). S’ils pouvaient suffisamment épargner, ils revendaient ensuite leur appartement sur le marché de l’occasion à d’autres individus qui allaient eux aussi devenir propriétaires résidents, et utilisaient l’argent de la vente pour compléter leur apport.
La baisse des prix immobilier, le vieillissement des résidents et la concentration de populations à Tokyo modifient la donne :

Tout d’abord, les japonais qui ont acheté il y a 20 ans, au moment de la bulle, à des prix défiant l’entendement se sont retrouvés avec des prêts immobiliers supérieurs au prix du marché de leur appartement et se sont vus dans l’impossibilité de le revendre. Cet appartement, qui devait être une simple étape sur le chemin de la propriété d’une maison individuelle, devient un piège. Ils ne peuvent plus le quitter, ils y vieillissent et pour beaucoup, ils y meurent aussi. En province, dans des copropriétés vieilles de 30 ou 40 ans à l’écart des centre villes, il n’y n’existe quasiment pas de marché immobilier de la vente. Les héritiers laissent donc souvent l’appartement tel quel.

Ensuite, l’exode général des populations vers Tokyo contraint beaucoup de propriétaires d’appartements en province à abandonner leur bien lorsqu’ils montent à la capitale. Or, le marché immobilier étant atone depuis l’éclatement de la bulle en province, ils sont souvent contraints de le louer ou de le laisser vide eux aussi.

Ni les morts, ni les propriétaires absents, ni les propriétaires bailleurs ne participent à la vie de la copropriété, encore moins à la présidence tournante du conseil syndical. Or c’est là que l’on découvre les aspects contraignants de l’esprit de groupe japonais. En effet, la vie communauté comporte de nombreuses obligations dont il faut s’acquitter, même quand on est propriétaire de son lot de tantièmes individuels. Et c’est un devoir de participer à la présidence tournante du conseil…

Cet article du Tokyo Shimbun présente le cas de cette copropriété à Nagoya dont le conseil à décidé d’imposer des charges de « coopération » (kyoroku kin, toujours ces euphémismes…) aux propriétaires bailleurs ou absents qui ne peuvent remplir leurs obligations au conseil. La cour suprême du Japon a, dans une décision prise en janvier 2010, reconnu la légalité de ces nouvelles charges qui vont venir s’ajouter aux charges d’entretien(kanri hi), charges pour travaux (shuzen tsumitate kin), frais de parkings et autres frais d’entretien du quartier (chonaikai hi).

Avec la crise et les difficultés financières, les inconvénients des « devoirs » de la propriété (impôts, charges, mais aussi responsabilité civile et responsabilité envers les autres copropriétaires) sont peu à peu en train de rattraper les avantages des « droits » de la propriété (droits directs sur le bien, statut social)… Non décidément, je ne recommande vraiment pas l’achat d’un appartement au Japon. Pas plus qu’en France d’ailleurs en ce moment.

Tokyo et le désert japonais II

Je tombe aujourd’hui sur un article de courrier International traitant du thème du vieillissement et de la dépopulation urbaine au Japon: « Une bombe démographique prête à exploser » (numéro 1036). La ville de Kanna, dans le département de Nagano compte 50% de personnes âgées, 1285 sur 2532. A ce rythme la population tombera à 920 en 2035 avec 650 habitants de plus de 65 ans.

On m’a demandé quelques chiffres alors, je poursuis un peu sur le thème…

Ces problèmes de dépopulation touchent de plein fouet les communes rurales mais commencent, depuis les années 2000, à toucher les villes moyennes de province, et c’est ça la véritable nouveauté. Je dis ville moyenne, selon les critères japonais, bien sûr. L’exemple d’Okayama dont j’ai traité hier est une ville moyenne de 700 000 habitants quand même… Ce phénomène affecte évidemment directement les prix de l’immobilier avec des maisons bradées non loin du centre ville.
Le blog Immobilier Japon présente des chiffres et des exemples précis de la baisse des prix de l’immobilier dans les zones touchées avec des cas extrêmes comme cette maison à 11 000 euros dans la ville de Nagasaki. Il s’agit là d’ordre de prix que l’on connaissait aussi en France lors de l’exode rural, quand Paris drainait toutes les forces économiques nationales.

Tokyo connaît depuis quelques années le même phénomène que la capitale française. Les effets de la dépression causée par l’éclatement de la bulle au début des années 90 ont été le facteur déclencheur. Les provinces ont été touchées par la baisse progressive des subventions de l’Etat, notamment dans le secteur du BTP, les entreprises japonaises ont alors ouverts des filiales à Tokyo pour y compenser leur manque à gagner qui sont peu à peu devenues, dans de nombreux cas, plus importantes que les sièges en province.
Les populations suivent l’emploi et les infrastructures scolaires: les actifs ayant perdu leur emploi, les étudiants souhaitant obtenir la meilleure éducation dans un marché en crise, mais aussi les personnes âgées qui viennent à Tokyo pour bénéficier de services gériatriques de qualité dont ils ne peuvent plus bénéficier dans leurs villages ou leur villes… Toutes les catégories d’âges et d’origine géographiques se concentrent à Tokyo, sans parler des étrangers qui viennent évidemment s’y installer prioritairement (environ 800 000 sur 2,2 millions au total).

Et comme rien ne se perd et rien ne se créé, tout ce que Tokyo gagne, les villes de provinces le perdent, et elles périclitent à mesure que la capitale s’enrichit. Celle-ci bénéficie d’un solde migratoire positif en provenance des autres régions du Japon (413 000 entrées contre 357 000 sorties en 2009) et, selon les estimations démographiques, devrait préserver sa population jusqu’en 2035 malgré la baisse générale du nombre d’habitants au Japon. Désormais, tous les chemins mènent à Tokyo…

Tokyo et le désert japonais

Lorsque le géographe Jean-François Gravier écrit son ouvrage Paris et le désert Français en 1947, il accuse la capitale de vampiriser le territoire français en drainant toutes les forces vives et la valeur du pays. Depuis, le rééquilibrage en faveur de la province a commencé, notamment grâce aux lois sur la décentralisation, à la création de villes nouvelles et à la revitalisation de nombreux centres urbains de province. Même si Paris conserve encore, et de loin, sa prédominance démographique, politique et économique, Lyon, Marseille et Lille, les suivantes traditionnelles, mais aussi, Nantes, Toulouse, Montpellier ou Bordeaux, prennent peu à peu de l’importance alors que le solde migratoire de la région île de France est déficitaire.

Le Japon a suivi le chemin exactement inverse. Durant l’après guerre et jusqu’au milieu des années 90, Tokyo a globalement suivi la croissance démographique des autres villes régionales du pays, avec un léger avantage mais pas énorme. Cependant depuis la mi 90, La région capitale (Tokyo, Saitama, Kanagawa et Chiba) draine de plus en plus de populations jeunes de province et, la population globale déclinant, gagne donc en importance. En 2009, la région capitale est la seule zone, avec Aichi et Okinawa, a avoir eu une croissance démographique positive. La région capitale compte actuellement près d’1/3 de la population japonaise, soit environ 34 millions d’habitants.

Le résultat? La désertification progressive des provinces.
J’étais ce WE en visite à Okayama, le chef lieu du département du même nom dans l’ouest de Honshu, entre Kobe et Hiroshima. J’ai profité de mon après midi pour visiter la ville et améliorer mes critères de repérage des villes en déclin (critères purement empiriques développés durant mes promenades urbaines).

1. Le nombre de personnages âgées dans les rues.
Les vieux, ça consomme mais ça ne produit pas. Leur nombre est l’indice le plus sûr de repérage avancé de déclin urbain.
2. Le nombre de panneaux à louer
Dans un marché immobilier dynamique, dans une ville qui attire des actifs, les panneaux à louer à vendre n’existent pas. On a pas le temps de les poser que déjà les locataires se pressent au portillon.
3. Le nombre de parkings extérieurs en centre ville
Un immeuble, ça coute cher en entretien et en impôts fonciers. Si il n’y a pas de locataires, mieux vaut détruire le bâti pour en réduire les frais et transformer le terrain en parkings. Ça ne rapporte pas beaucoup mais ça permet de ne pas être en trou.
4. Le nombre de bâtiments abandonnés
Les propriétaires n’ayant même plus les ressources financières nécessaires pour détruire leur immeuble et convertir le terrain en parking, le laisse tomber en ruine. Des quartiers entiers se transforment en ville fantôme façon Détroit.

Okayama en est au stade 3. Enormément de parkings extérieurs à moins de 15mn à pied de la gare centrale (qui est une gare shinkansen), même sur des terrains en intersection de rue (les meilleurs car il y a le plus de fréquentations). Quelques bâtiments abandonnés mais pas trop visibles encore. Des studios en location à partir de 300 euros et des maisons individuelles en vente à partir de 70 000 euros. A Détroit, au stade 4 de la décadence urbaine, vous pouvez rachetez des maisons pour 1000 dollars… Au Japon aussi vous pourrez bientôt acheter des appartements et des maisons dans des villes de province de taille moyenne pour une bouchée de pain. Avis aux amateurs.