Quand les morts doivent payer le nettoyage… Suicide et immobilier

Posté par tokyomonamour le 6 octobre 2010

C’est connu, le Japon a un des taux de suicide les plus élevés au monde, en 9ème position selon l’OMS, derrière des pays d’Europe de l’est, Belarus en tête (à croire que vivre dans un pays pauvre, en dictature et avec un climat de merde donne pas envie de vivre…) , le Sri Lanka ou la Guyenne. Avec 31 000 suicides par an, un niveau à peu près stable stable depuis les années 2000, le Japon a donc proportionnellement plus de suicides que la France, qui tourne aux alentours de 11 000 par an.

Maintenant, quel rapport peut bien avoir ce phénomène social avec le marché immobilier?… Il se trouve que l’association nationale des familles des personnes suicidées a décidé de présenter prochainement une demande au Ministère des affaires intérieures et de la communication pour que celui-ci propose un projet de loi visant à protéger les héritiers de personnes suicidées des attaques des propriétaires des biens locatifs dans lesquels l’acte a eut lieu.

En effet, un bien « souillé » par un suicide perd immédiatement une grande partie de sa valeur locative, voir la totalité quand, dans les provinces, il est impossible de le relouer car tous les habitants du quartier font courir le bruit de la sinistre affaire. Certains propriétaires bailleurs profitent du désarroi des familles et demandent donc aux héritiers des dommages et intérêts pour la perte de valeur locative (sous forme de frais de « nettoyage » souvent…) qui peut parfois s’élever à plusieurs dizaines de millions de yens alors que d’autres incluraient même une clause de bail supplémentaire précisant que tout suicide entraînerait un dédommagement financier!

En 2008, dans le département de Kanagawa, un propriétaire à demandé 5 millions de yens à la veuve d’un suicidé (l’affaire s’est soldé par un compromis à 2 millions). Dans cet autre cas, dans le département de Miyagi, l’entreprise immobilière à fait irruption lors des funérailles pour menacer les héritiers et les contraindre à payer des dédommagements (ça pue les méthodes yakuzas qui pullulent encore dans le secteur immobilier nippon)… La plupart du temps, ces affaires se règlent à l’amiable mais occasionnellement, le conflit est porté devant les tribunaux.

Le site de prévention des suicides de Miyazaki présente le cas d’une décision du tribunal de Sendai ayant condamné, en mars 2010, le veuf d’une suicidée à payer 2 millions de yens car le suicide aurait causé une baisse estimée de 10% « de la valeur du terrain » et obligé le propriétaire à effectuer une opération de démolition-reconstruction pour « laver » la souillure occasionnée.

C’est vrai qu’un suicide, c’est une mauvaise nouvelle pour le loueur. Les japonais sont des gens très superstitieux malgré toute leur technologie et leurs gadgets high tech, et aucun de ceux à qui j’ai demandé ne voudrait habiter un de ces appartement même contre un bon rabais… Mais quand même, cette décision de justice fait froid dans le dos…

Jusqu’à quel point peut-on demander aux survivants de porter la responsabilité des morts? Le Japon est certes l’un des foyers du consumérisme individuel le plus débridé mais il conserve toujours, dans son système social et juridique, la prépondérance des liens familiaux sur les individus isolés. Si vous décidez d’en finir avec la vie, faites-le donc au fond des bois, vos héritiers vous remercieront…

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Festival de seto uchi, snobisme tokyoite et immobilier

Posté par tokyomonamour le 28 septembre 2010

Au centre des Routes commerciales reliant Kyushu, Shikoku et Osaka, la mer de Seto Uchi est parfois appelée la Méditerannée japonaise, toute proportion gardée bien sûr, tant son rôle de communication entre les différentes régions littorales et par extension, leur hinterland était important. Au 20ème, elle fut le centre d’accueil de nombreuses industries de minerais qui en ont extrait les matières premières nécessaires à l’effort de guerre dans un premier temps, puis à la croissance économique par la suite, en abrasant bon nombre des montagnes des îles la parsemant. Aujourd’hui, la région de Seto vit toujours de l’industrie, au niveau de reliquat cependant comparée à son dynamisme passée, de la pêche et de plus en plus, du tourisme…

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Le critère de définition adopté pour la définition d’une île est simple: un bout de terre émergé de plus de 0,1 km de circonférence. Selon cette définition, on compte 727 îles, si on inclut les « gros rochers », on avoisine alors les 3000…

Le festival de Seto Uchi se terminera fin octobre et c’est déjà un succès. Les organisateurs espéraient 300 000 visiteurs, on en est déjà à 400 000 d’après les évaluations du directeur publiées sur le site officiel. Les 7 îles participant au festival appartiennent au département de Kagawa, s’étendant principalement sur l’île de Shikoku, et forment un réseau original dédié à l’art moderne. Tout à commencé en 1992, lorsque l’entreprise Benesse, qui propose des prestations de « vie », éducatives et scolaires notamment (Berlitz) et dont le siège est à Okayama (on en à déjà parlé), sur le littoral de la mer de Seto, lance un programme d’art moderne ambitieux sur l’île de naoshima, avec l’aide de l’architecte Ando Tadao. Peu à peu, musées et hôtels (la particularité du site étant que l’hôtel est dans le musée.. ou inversement…) se construisent, Benesse en profite pour racheter des maisons dans le village proche et les transformer en oeuvre d’art contemporaine. Le projet fait des petits sur l’île de Inujima toute proche sur le site d’une ancienne usine reconvertie et sur celle de Teshima (en projet), le tout ayant abouti à ce premier festival en 2010. Vous y trouverez même un artiste français sponsorisé par Notre Ambassade (allez donc goûter le discours magnifiquement pompeux du plénipotentiaire, c’est un régal).

Je regardais une émission d’art l’autre jour, un dimanche matin (d’habitude je vais à la messe mais là, j’avais décidé de glandouiller bêtement…), dans laquelle le présentateur et ses acolytes parcouraient les îles du festival en glosant sur la magnifique fusion des arts modernes, des paysages naturels préservés et des habitants d’origine toujours présents.
Ces tokyoites, l’air mi condescendants mi admiratifs, m’ont causé un petit coup de nostalgie: j’avais l’impression de voir des parisiens faire un tour dans la campagne polissée d’une province embellie à leur intention.
L’art remplit un vide. Longtemps, il remplit le besoin esthétique des hommes car pendant plusieurs siècles, les belles choses étaient rares… Désormais, l’art tente de combler ce qui nous manque le plus: le sens. Je ne vois décidément dans toutes ces créations modernes que le reflet de la perte de repères des citadins. Moi même, admiratif de ces paysages naturels aménagés du confort et des contrastes de la « modernité », je suis obligé de faire face à ma nature résolument urbaine… Une nature universelle, car le parisien a bien plus de choses en commun avec le tokyoite, malgré toutes les différences de race et de religion, qu’avec le paysan cultivant son lopin de terre au fin fond des volcans d’Auvergne.

Alors l’immobilier dans tout ça? D’abord la région est en baisse démographique structurelle (sur Naoshima, on passe de 5302 habitants en 1980 à 3538 en 2005 and counting). A la différence de la France, le littoral nippon est avant tout une plateforme pour l’industrie et les transports. Il y a peu de zones littorales préservées, les prix des terrains à usage d’habitation n’ont donc jamais été très élevé. En outre, la nature même de la zone, mer de passage, fait que les accidents industriels ont pendant longtemps été un vrai repoussoir. Le procès des habitants de l’île de Shodoshima, dont une partie des terrains étaient utilisée comme zones de déchets industriels, en est un bon exemple. Tous ces éléments ne concourent pas à la hausse des prix de l’immobilier. Mais nous avons notre afflux de tokyoites qui vient changer la donne et l’effet Benesse se fait sentir…

Les prix sont moins chers aux alentours de Takamatsu, la capitale de Kagawa, que sur les ports des zones entourant Naoshima. Ainsi on trouve des maisons à 4,2 millions de yens (42 000 euros, balladez-vous sur le seloger.com local, ils ont un service de géolocalisation très bien fait: Home’s) en banlieue de Takamatsu alors que sur le seul site immobilier de Shodoshima, la plus grande île du projet, on ne trouve pas de terrains nus à moins de 5 millions de yens et que des promoteurs individuels proposent même des maison neuves à bâtir pour 28 millions (Ha, l’appât du gain!).
Un blog sur Naoshima précise que, malgré la baisse de population, les héritiers conservent souvent les biens comme maison secondaire. C’est plausible… Cette « coutume », très répandue chez nous, n’est réservée qu’aux classes le plus aisées au Japon qui se concentrent sur quelques régions alpines principalement, style Karuizawa dans le département de Nagano. La situation perdure encore en ces temps de paupérisation et le cas des îles de cette zone demeurerait globalement une exception dans l’hypothèse où le phénomène serait avéré.
Même s’il faudrait comparer avec les données immobilières des années 2000, et même en considérant la situation particulière d’un marché immobilier îlien extrêmement réduit et donc sujet à forte volatilité au moindre impact extérieur, la situation semble montrer que l’effet Benesse sur le marché immobilier est bien réel.

Cette initiative va-t-elle pour autant enrayer la chute démographique de la région ? Probablement pas. Comme en France et dans ses stations balnéaires pour riches, on aura une forte affluence en été et une ambiance de mort en hiver.
Mais bon, c’est pas ça qui va m’empêcher d’aller passer quelques nuits dans un chambre designée par Tadao ce WE…

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Recentrage

Posté par tokyomonamour le 27 septembre 2010

Le temps qui passe est l’ennemi du blogueur dilettante. Tant de choses à dire, à partager, à apprendre aussi. La véritable différence entre un blog et un journal intime, c’est l’interaction bien sûr, qui multiplie les potentialités, la pertinence des informations et les opportunités en tout genre. Mais chaque seconde passée nous rapproche de la mort, et il faut savoir choisir!

Le Japon, ce n’est pas qu’un pays de plus à expérimenter. C’est un défi envers soi-même, une remise en question de ses connaissances et de son système de valeur. C’est l’apprentissage du relativisme culturel avec tous ses côtés désagréables et agressifs. En apparence, la vie est facile, les habitants sympathiques, le service extraordinaire… Mais dès que vous sortez du cadre socialement admis de votre état, tout change. La période intermédiaire, celle ou vous découvrez cet état de fait, et celle ou vous êtes suffisamment compétent, tant linguistiquement que professionnellement, pour pouvoir dire merde sans complexe d’infériorité, peut être extrêmement difficile. Après, ça va mieux.

M’enfin! Les lamentations c’est bon pour les victimes à tendance paranoïaque. Tout immigré (et je me considère comme tel) doit, à l’égard de son pays d’accueil, faire sienne la devise yankee du Love or Leave it ! L’immigré qui reste dans un pays en le maudissant chaque jour que dieu fait, creuse lui-même la tombe de son malheur. Le monde ne changera pas, même si on lui crache à la gueule tous les matins en se levant.

Certains blogs parlent déjà très bien de ces aspects « société », les bons comme les mauvais, au sens large du Japon (Pour un deep insight dans les entrailles de la vie nipponne, allez voir Drink Cold. Uniquement pour les plus accrochés) et je ne vais pas en rajouter une couche…

Je vais donc recentrer mes articles sur les aspects immobilier, logement et urbanisme au Japon en général, et à Tokyo en particulier.
Bossant actuellement pour obtenir la licence professionnelle de transaction immobilière indigène et constatant le flagrant manque d’informations disponibles en français sur le net, je pense pouvoir apporter ma pierre, ou mon parpaing pour rester dans la thématique, dans ce domaine et partager quelques expériences et informations à « valeur ajoutée ».

Comprendre l’immobilier et l’approche à l’espace d’une société, c’est en comprendre les mécanismes profond de vie et de fonctionnement. C’est à travers cette grille de lecture que présenterai désormais le Japon tel que je le perçois.

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Se Loger pas cher au Japon

Posté par tokyomonamour le 24 septembre 2010

Le Japon c’est beau, mais c’est cher. Tokyo, indétronable dans sa position de ville la plus chère du monde nous le rappelle chaque année. Ce n’est pas tant la bouffe qui est si coûteuse, on peut manger, pour 280 yens, d’excellents bols de riz recouverts de fines tranches de boeuf dans un fast food local (Rien ne vaut Yoshinoya! L’assaisonnement n’a pas son pareil et les Matsuya et autres Sukiya ne valent pas grand chose! Enfin, passons les querelles de clochers) et ressortir repus. Non, ce qui coûte, comme partout, c’est le logement.

N’y allons pas par quatre chemins: la clé du logement, c’est les relations. Si vous avez un bon ami sur place pour vous héberger, une copine japonaise (ou un copain) qui partagera son futon avec vous, ou encore, un gentil propriétaire local prêt à vous louer son studio dans le centre de Roppongi sans caution à moitié prix dans votre répertoire, la vie est belle.

Vous n’avez pas de relations mais vous avez de l’argent, un visa et un contrat de travail? Faites votre choix! A part quelques propriétaires qui n’osent pas encore (plus par peur des impayés que par réel racisme) louer aux étrangers, la quasi totalité du marché de la location nippon s’offre à vous.

Vous avez de l’argent, mais malheureusement, toujours pas de relations ni le sésame de l’immigration. C’est toujours jouable à l’aise.

Pour les sédentaires, vous pouvez aussi essayer les appartements meublés (monthly mansions) qui proposent des studios tout confort à partir de 60 000 par mois en banlieue tokyoite. Ce site propose des tarifs dégressifs en fonction de la durée du contrat. 3000 yens par jours pour moins d’un mois, 2500 pour mois de 3 mois etc. Ça vous évite l’achat de tout l’équipement ménager et vous restez libre de vos mouvements.

Pour les nomades, vous pouvez vous la jouer hôtel pendant tout le séjour. Entre l’Impérial de Hibiya et les business hotel qui proposent des tarifs cassés à 3500 yens la nuit, le choix est vaste.
Vous pouvez aussi vous la jouer mystique avec les shukubo, ce système de d’hôtellerie dans les temples. J’ai fait une fois, c’est cool. Environ 3000 yens la nuit en moyenne, seulement en province.

Vous n’avez pas d’argent, pas de relations et pas de visa… Là, c’est un peu moins funky. Mais bon, vous ne venez pas non plus pour bouffer! La Guest house chez Sakura House (je le met pas en lien, ils font de la pub sur ce blog sans que j’ai mon mot à dire), c’est ce qu’il y a sûrement de plus pratique et de moins cher… Je ne cautionne pas cependant! Vous n’avez tout de même pas fait 10 000 km, quitter votre patrie natale, votre famille et vos amis pour venir découvrir ce pays étrange et fascinant, pour vous retrouver entouré de français et d’un tas d’autres gaijin… Si vous êtes jeune étudiant, essayez l’immersion pendant un mois ou deux avec une famillle d’accueil. Mon premier séjour s’est déroulé à Kanagawa de cette façon et j’ai découvert plein de trucs utiles. Vous avez aussi la Youth Hostel dans le même genre qui permet une immersion par ce que beaucoup de japonais les utilisent.

Mais tout ça, ce sont les plans basiques (je me demande même pourquoi j’en fait la liste, c’est disponible partout sur le net). Le vrai plan, il est à chercher dans les niches. Non, je ne vous demande pas d’aller coucher avec Hachiko et ses frères canins, mais de porter votre regard sur les possibilités de tous ces petits mondes qui touchent au Japon et qui peuvent avoir des liens avec vous.
Vous êtes un budoka? Pourquoi ne pas chercher à vous faire loger dans un dojo?
Vous êtes étudiant en japonais ou en religion, pourquoi ne pas essayer une bourse de la Soka gakkai?
Vous vous y connaissez en agriculture et la culture du daikon vous botte, pourquoi de ne pas essayer de prendre contact avec des coopératives japonaises régionales en manque de main d’oeuvre?
Vous êtes prof et vous voulez essayez la province, pourquoi ne pas tenter le programme JET?

Associez votre recherche de logement à un projet consistant de vie sur place et vous verrez de nouvelles portes s’ouvrir devant vous…

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La France restructure son foncier à Tokyo

Posté par tokyomonamour le 21 septembre 2010

Ma première visite à  l’ambassade de France me laissa coi. 2,5 hectares de terrains boisés à  Hiroo près de Roppongi, des bâtiments séparés pour les services de l’ambassade et du consulat, la résidence de l’ambassadeur sur une petite colline, une piscine… Impossible d’imaginer ne serait-ce qu’une seule seconde que tout ça se trouve en plein coeur de la mégapole la plus peuplée du monde.

L’ambassade de France au Japon a ouvert ses portes sur cet emplacement en 1933. Elle se trouvait précédemment au nord du jardin impérial, mais le séisme de 1923 avait réduit en cendres tous les bâtiments et c’est après négociations avec l’Etat japonais que le transfert s’opéra sur les terrains actuels. Les bâtiments qui étaient utilisés jusqu’à  l’an dernier dataient de 1957. Ils avaient un petit air soviétique façon blockhaus mais le porche en pseudo style de torii shinto du consulat avait son charme désuet… Bref, tout ça n’existe plus puisqu’en 2009, la nouvelle ambassade a été inauguré sur le même terrain, et que les anciens services de chancellerie sont passés sous les pelleteuses d’un consortium de promoteurs nippons mené par les Groupes Mitsui et Nomura. Environ 0,5 hectares ont été loué au consortium pour la construction d’un immeuble d’habitation de luxe, avec vue sur le petit parc boisé attenant. Le site de l’ambassade se vante d’avoir réussit l’opération sans que cela ne coûte un sou au contribuable, puisque le nouveau bâtiment a été construit par les promoteurs japonais dans le cadre du contrat, qui a été signé en octobre 2007, au plus fort de la mini bulle immo tokyoite. On peut donc raisonnablement penser que l’ambassade a effectivement fait une bonne affaire et que Mitsui & co doivent se mordre les kintama d’avoir signé juste avant l’effondrement des prix du foncier (probablement aux alentours de 20%). He, he… On ne peut pas gagner à  tous les coups… La nouvelle ambassade est plutôt bien faites. Allez y faire un tour un jour si vous avez l’occasion.

De l’autre côté, nous avons le lycée Franco-japonais dont l’éclatement sur deux sites, l’un dont l’établissement est propriétaire, celui de Fushimi qui accueille la filière primaire et l’autre dont il est locataire qui accueille le collège et le lycée et qui était à l’origine une école japonaise (encore un cas de conversion), l’augmentation du nombre d’élèves et la vétusté rendaient l’emploi malaisé. Un projet d’achat immobilier était en cours depuis 2009 pour l’achat d’un lycée professionnel métropolitain désaffecté dans l’arrondissement de Kita, au nord de Tokyo. Je viens de lire un article dans le nikkei le 16 septembre dernier précisant que l’opération s’était faite avec la bénédiction du gouvernement tokyoite pour un montant de 4 milliards de yens. Une grosse somme qui sera couverte par la vente du terrain de Fushimi, par l’Etat français et par une hausse de 15% des frais de scolarité (l’inscription vous coutera la modique somme de 10 000 euros par an si vous êtes francais et 15 000 si vous êtes juste francophone, tant pis pour les africains et autres japonais!).

Deux exemples de rationalisation foncière, un qui rapporte de l’argent, l’autre qui en coûte. Cherchez l’erreur.

Il serait temps de créer, sur le modèle de France domaine, une agence foncière pour les biens de l’Etat à  l’étranger qui pourra également proposer ses services aux institutions para-publiques afin d’éviter les gabegies et les dépenses inutiles conduisant à des hausses d’impôts qui se répercutent, non seulement sur les français de la métropole mais aussi sur ceux de l’étranger. Pourquoi des modèles de gestion aussi évidents dans les entreprises privées ne sont-ils donc pas appliquer par les services de l’Etat ?! Ha, j’avais oublié… Ils ne jouent pas avec leur argent. Forcément, les conseilleurs ne sont pas les payeurs…

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