Tokyo: baisse de population en 2020

Tokyo reste encore la mégopole la plus peuplée du monde mais plus pour très longtemps.

La capitale continue de croitre d’année en année mais uniquement en vampirisant les autres régions de l’archipel. Si le Japon perd déjà de la population depuis 2005, Tokyo devrait suivre aux alentours de 2015-2020 selon les estimations et décroître après un pic à 35 millions d’habitants.

Le Nikkei d’hier présente une analyse de la banque de Tama sur l’évolution démographique de la région de Tama, cad tout l’ouest de Tokyo se trouvant hors des 23 arrondissements. Avec un pic atteint cet année à 4,07 millions, la région devrait perdre 500 000 habitants d’ici 2035 et la population de plus de 65 ans passer à 1/3 du total. C’est dans cette zone que se trouve Kichijouji notamment, le quartier que j’avais présenté la semaine dernière. L’étude de la banque précise que la ville de Musashino, où se trouve le quartier, sera la moins touchée même si elle subira malgré tout une baisse démographique. Cela veut dire que même les zones urbaines les plus populaires de Tokyo commencent à être touchées par la dépopulation et que les opérations de promotion (tours gratte ciel d’habitations) réalisées dans les arrondissements centraux depuis les années 2000 attirent les nouveaux ménages aux dépens de la périphérie.

La région de Tama couvrant toutes les villes hors arrondissements de la métropole

Cela veut aussi dire que la vacance immobilière, qui lèpre déjà toutes les villes de province, va peu à peu s’installer à Tokyo dans la prochaine décennie. De nombreuses opportunités devraient se faire jour, avec tous les risques que comportent un investissement en zone de décroissance (il faudra avoir l’oeil averti!).

Le Japon est à la croisée des chemins. Tokyo avait pris le relais de la croissance des provinces décadentes dans les années 1990, mais la capitale s’achemine elle-même peu à peu sur le même chemin.

Les futurs gouvernements devront donc faire face à une question cruciale qui décidera de l’avenir du pays durant le prochain siècle: accepter le déclin et les répercussions qu’il entraînera sur le niveau de vie de tous les japonais, ou ouvrir les frontières à une immigration de peuplement pour enrayer la chute. Pour l’instant, le pays tente le compromis en encourageant le tourisme étranger et les emplois qualifiés spécifiques. Mais cette politique de pis aller ne saurait durer. Bientôt le Japon devra choisir: sakoku ou globalisation.

Japoninfos.com

J’ai commencé à publier des articles sur l’immobilier au Japon sur le site Japoninfos.com dans la rubrique en direct du Japon, sous les catégories Urbanisme et Immobilier.
J’y publierai probablement un article original par semaine, selon mes disponibilités.

Neuf/Ancien: Perte de valeur

Une édition spéciale du magazine Diamond consacré à l’immobilier ancien est sortie le 16 octobre dernier. Même s’il s’agit pour une bonne moitié de propagande immo visant à convaincre ceux qui n’ont pas assez de fonds pour acheter du neuf de se reporter sur l’ancien, sous l’oeil bienveillant des sponsors publicitaires of course, il y a quand même quelques infos intéressantes comme ce graphique présentant la perte de valeur entre neuf et ancien de plusieurs immeubles d’habitation à Tokyo après une dizaine d’années (les flèches oranges: à gauche prix d’achat neuf, à droite prix de vente désiré dans 3 cas). Entre 10 et 50% de perte en fonction des cas, en incluant une marge de négociation puisqu’il s’agit du prix affiché et non réellement négocié. Facteurs culturels et géographiques obligent, le bâti perd inévitablement de la valeur avec le temps.

Moralité: n’achetez jamais un appartement neuf au Japon. Sauf, bien sûr, si vous êtes suffisamment riche pour vous foutre complètement du prix de revente…

Construction et Superstition

Je tombe aujourd’hui sur un article du Courrier International présentant les relations entre Feng Shui et immobilier à Hong Kong.
Il semblerait que dans l’ancienne colonie britannique qui a obtenue, lors de son rattachement à la RPC, le maintien des traditions et coutumes spécifiques du territoire, on puisse poursuivre un architecte ou un maître d’ouvrage pour une conception « anti Feng Shui » qui porterait malheur et désastre à l’occupant du bâtiment. Les mauvaises énergies pourraient ainsi être compensées par une grosse liasse de billets, ce qui à mon avis, ne tient pas vraiment la route… Mais après tout, qui suis-je pour juger? Le jugement d’un guailo, ça vaut pas plus que celui d’un gaijin.

Au Japon, point de Feng Shui. Les kamis locaux suffisent amplement à assurer la protection spirituelle du bâtiment. Lors d’une cérémonie appellée Jotoshiki, qui a lieu généralement à la fin de la construction de la structure, le prêtre shinto procède à une bénédiction pour chasser les éventuels mauvais esprits et assurer une protection surnaturelle à la bâtisse (contre toute catastrophe naturelle comme les séisme notamment mais aussi pour que les propriétaires s’enrichissent comme il se doit!). Si vous avez parcouru un tant soit peu les terrasses des gratte ciel nippons ou que vous êtes déjà monté à la Tokyo Tower, vous avez peut-être déjà remarqué cet autel shinto, généralement complété d’ un torii. Il s’agit souvent de l’emplacement devant lequel on fait cette cérémonie. Dans les bâtiments plus petits ou les maisons individuelles, la cérémonie se fait au sol même si on place un symbole au faîte du toit mais il n’y a pas de règles précises et les méthodes varient en fonction des sanctuaires et des régions.

Le sanctuaire shinto du grand magasin Mitsukoshi à Shinbashi, Tokyo

Une cérémonie sur le toit d’un sanctuaire, une autre dans un bâtiment de petite taille

Paupérisation oblige, cette pratique tend à se raréfier. On fait souvent la cérémonie entre ouvriers, maître d’oeuvre et d’ouvrage, sans appeler de prêtres ou bien, dans les lotissements, le constructeur fait une cérémonie pour une maison qui sera valable pour toutes les autres… Les frais ne sont pas clairement établis et peuvent aller de la simple distribution de gâteaux pour une simple maison avec cérémonie sans prêtre, à plusieurs dizaines de milliers de yens si on appelle un officiant shinto. Evidemment, les prix montent lorsque l’on passe à des bâtiments de bureau que l’on place sous la protection d’un kami « forte valeur ajoutée ». Les dieux eux aussi, ont un prix…

En Europe, ce genre de traditions existent encore. Les bénédictions de bâtiments par le prêtre local sont encore très courantes dans les institutions scolaires catholiques (ici, dans le nord de la France) ou dans certains cercles de pratiquants (ici, sur un forum yahoo… On trouve vraiment de tout sur le net).

La sacralité s’inscrit toujours dans l’espace. L’homogénéité des japonais permet à ces rites religieux de perdurer, naturellement sous forme de coutumes, en dépit de la perte du sentiment religieux. Dans les pays européens très ouverts à l’immigration et au mélange des cultures, ce glissement de la « religion » à la « tradition » ou « sécularisation » comme disent les sociologues, ne s’est fait que dans certains cas relativement isolés comme Noel ou la Saint Valentin par exemple. Mais pas ici. Les Japonais restent un objet d’études à part pour les passionnés d’ethnologie car, principalement du fait de leur homogénéité raciale et culturelle, ils conservent des comportement de tribus… Alors qu’ils sont plus de 125 millions et qu’ils se sont hissés au rang de puissance mondiale! Ce pays et ses habitants ne cesseront décidément jamais de me surprendre.

Campus de Komaba, Université de Tokyo

En 1873, le nouveau gouvernement de Meiji décide d’importer les technologies agricoles de l’occident et programme la création de rizières expérimentales sur le site de Komaba. Actuellement situées sur la ligne Inokashira à 2 stations de Shibuya, on peut encore voir ces rizières expérimentales, toujours en activité, désormais situées dans le parc de Komabano le long de la voie ferrée.

L’année suivante, un laboratoire d’agronomie est crée et en 1878 l’école d’agronomie de Komaba voit le jour. En 1890 celle-ci est intégrée à l’université impériale (teikoku daigaku). En 1935, la faculté d’agriculture déménage un peu plus loin, dans la ville de Fuchu où elle se trouve encore, et laisse la place à un lycée supérieur (kyuseidaiichi koto gakko) d’élite doté d’un système d’internat à l’anglaise intégré dans la filière de l’université impériale depuis 1894. En 1949, le lycée disparaît et s’intègre à l’université. Le portail d’entrée du Campus, datant de 1938, porte encore le blason de l’école. Le contraste pierre/bois et verdure en fond est assez classe, il faut le reconnaître.

Après guerre, en 1947, l’université perd un adjectif et devient simplement Université de Tokyo. Même si elle n’est plus impériale, occupation américaine oblige, Todai continue d’être la première université nippone, formant la plupart des élites politiques et économiques du pays. Le Campus de Komaba accueille désormais la faculté des sciences, la faculté d’enseignement général et le centre de recherche aérospatiale. Très vaste, plutôt joli avec ses bâtiments de style néogothiques classés au patrimoine et ses espaces verts relaxants, plus jeune j’aurais bien aimé y étudier… Mais à l’époque, je m’étais bêtement fait recaler aux examens de sélection. Nobody’s perfect.

Alors aujourd’hui, c’était un peu la revanche. Des centaines de candidats répartis dans les différentes annexes, des vieux en costard faisant des révisions de dernières minute sous les arbres, des jeunes filles en mini-jupe et talons hauts tapotant sur leur portable, des types en tongues, des retraités en vadrouille… Un spectacle reflétant parfaitement l’hétérogénéité du public intéressé par le secteur de l’immobilier. Une fois assis, le téléphone portable scellé dans une enveloppe kraft et les sujets sur la table, il restait juste à se souvenir de ces quelques centaines de pages de règlements de droit et d’urbanisme. La forme de l’examen, en QCM, aide quand même… 2 heures de grattage de papier plus tard, je retrouvais la lumière du jour. Le temps d’enfourner un big mac et de passer à la civette de Shibuya où j’ai mes habitudes pour faire le plein de D4, je me retrouvais sur les bancs de ma juku, à assister en live avec mes camarades de classe, à la correction vidéo du test.

Bilan des courses: 46 réponses correctes sur 50. Le seuil de réussite se trouvant probablement autour de 37, et même si tout ça reste provisoire puisque les résultats définitifs ne seront communiqués qu’en décembre, je devrais normalement recevoir mes collants jaunes et ma cape de super agent immobilier dans un très proche avenir!!!

Well, well, well… Ne reste donc plus qu’à réfléchir un peu à quoi je vais utiliser ces nouveaux super pouvoirs…