Etrangers et droit de propriété

Posté par tokyomonamour le 11 novembre 2010

Est-ce que n’importe qui peut acheter des biens immobiliers au Japon ? Est-ce que la vente de foncier ou de terres agricoles est entièrement libre dans ce pays ?
J’avoue que c’est une question ne m’avait jamais effleuré jusqu’à maintenant tant elle me paraissait évidente. Le Japon est une démocratie globalisée, intégrée dans la sphère occidentale depuis 60 ans, il existe des propriétaires étrangers à travers tout le pays, les transactions sont libres.
Oui mais… voilà que le 26 octobre dernier, à la faveur de la baston diplomatique sino-japonaise inaugurée par notre affaire de chalutier chinois kamikaze, notre PM, Mister Kan, nous dit soudainement que les étrangers rachetant les terres agricoles et sylvicoles commencent à se faire un peu trop nombreux et qu’il faudrait réglementer tout ça. Quoi donc ? Et de citer une loi de 1925, la gaikojin tochi ho (Loi sur les terrains et les étrangers), permettant de limiter la possession de foncier sous deux conditions :

1) Le principe de défense nationale. Limiter ou interdire la vente de foncier à des étrangers aux alentours des bases militaires ou des ports stratégiques par exemple.
2) Le principe de réciprocité internationale. Cette condition, si elle est invoquée, permet de limiter la possession foncière des étrangers dont le pays n’accorde pas les mêmes droits de propriété aux ressortissants japonais.

Cette loi est activée par décret. Tous les décrets en vigueur ont été nullifié en 1945 avec la défaite et, depuis cette date, aucun nouveau décret n’a été publié, même si la loi en tant que telle reste valide.

Or, en Chine, où tout le foncier appartient à l’état, il y a des restrictions d’achat qui n’existent pas au Japon, notamment dans le domaine des terres cultivables (ne pensez pas que la Chine va laisser des étrangers acheter ses lopins de « terre rare »). Alors un décret d’application de cette loi de 1925 sur la base du principe de réciprocité, pourrait être tout à fait envisageable. Pékin s’est lancé depuis plusieurs années déjà dans une politique d’achat massif de terres agricoles à l’étranger en Afrique notamment, une politique qui, selon certains, menacerait l’indépendance des pays concernés. Le principe de sécurité nationale, très souple, pourrait donc également être invoqué pour empêcher la vente de terres arables japonaises.

L’interdiction de la propriété immobilière aux minorités étrangères a toujours été la forme de discrimination sociale la plus voyante. Les juifs au Moyen-Âge en Europe ou dans certains pays musulmans en ont fait les frais au cours des siècles. Si les menaces du gouvernement japonais étaient mises à exécution, la conséquence sur les marchés immobiliers serait probablement désastreuse. Même en se limitant aux terres agricoles, il y aurait une perte de confiance des investisseurs étrangers qui décideraient probablement d’aller investir leurs actifs dans des pays plus hospitaliers.

Je doute donc fortement de la réalité des menaces de Kan. Cette attaque diplomatique était probablement plus une gesticulation populiste pour éviter de (trop) passer pour un faible dans cette histoire de conflit territorial, qu’une réelle invitation au débat. D’autant plus que le marché immobilier japonais ne pourra être sauvé, si c’est encore possible, que par des investissements étrangers et donc, chinois avant tout.

Quelle situation inconfortable de dépendre de son rival pour sa survie économique…

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Manga et immobilier

Posté par tokyomonamour le 10 novembre 2010

Tout passe en manga au Japon. Les sujets les plus anodins comme les plus sérieux, le cul, l’action, le sport, la SF, la guerre, l’histoire… Mais le manga est aussi une forme de « manuel » accessible au grand public. On trouve ainsi des mangas dans les domaines médicaux, juridiques ou comptables qui permettent une approche plus légère du thème.
L’immobilier n’échappe pas à la règle bien que le nombre de séries soit réduit. Les sociétés d’immobilier ou les constructeurs se servent cependant souvent de ce média dans leur publicité et dans les magazines et journaux gratuits à disposition dans les gares. La plupart des associations de professionnels, comme celle des real estate appraisers ont aussi recours à des mangas courts pour présenter leurs activités au public.

S’il y a une série que je vous recommande franchement, c’est Naniwa Kinyudo (l’art de la finance façon Naniwa). Extraordinaire!
Raconte l’histoire d’un groupe d’usuriers à Osaka dans l’après-bulle, au début des années 90. Humour, aspects juridiques très clairs, relations humaines décrites avec une extrême lucidité… Ça faisait longtemps que je n’avais pas lu un bon manga comme ça! Le rapport avec l’immobilier? La principale sécurité pour les prêts au Japon, c’est encore le foncier et l’hypothèque que l’on place dessus et près de la moitié des histoires tournent autour de l’immo. Un fan français a écrit un article sur Wiki… Pour les japonophones uniquement puisque l’oeuvre n’est pas traduite. Un film est même sorti en 2007. Je l’ai pas encore vu mais demain, je passe à mon vidéo store.

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Un bail de 999 ans

Posté par tokyomonamour le 4 novembre 2010

En 1858, le Japon signe le traité de Ansei qui ouvre les ports de Hakodate, Kobe, Nagasaki, Niigata et Yokohama aux puissances occidentales du moment. Les occidentaux arrivent alors en masse dans l’archipel accompagnés, selon la stratégie coloniale classique depuis la découverte des Amériques, de groupes de missionnaires. Ces traités inégaux seront révisés en 1899, quand le Japon impérial aura démontré sa puissance militaire à Taiwan et en Corée. Mais les missionnaires eux, restèrent bien sûr…

Et les missionnaires aiment leur confort. On pourrait croire comme ça, que la plupart des soldats de l’évangile partant prêcher en terre étrangère recherchent le martyr de la main des païens, encornés par un taureau, dévorés par un lion, criblés de flèches saucissonés à un arbre… Mais ceux dont nous allons parler aujourd’hui n’étaient pas du genre hard boiled.

Tous ceux qui ont passé un été au Japon connaissent la moiteur pénible de l’été. Transpiration, chemise collante, indolence, perte d’énergie, autant de phénomènes doublement ressentis par les occidentaux, surtout ceux du nord. Le pasteur canadien EH. Jones est le premier évangéliste à s’être installé dans la région du Tohoku en 1884, à Miyagi. Il ouvrira une école de théologie à Sendai en 1886, ancêtre de la faculté du Tohoku. Puis en 1888, un professeur de la mission part chasser dans des terres un peu éloignées et découvre les plages de Takayama. L’air marin, frais et pur du Tohoku, a du le convaincre immédiatement puisqu’il loue des terrains en bordure de plage pour 10 ans (l’anecdote dit qu’il a du utiliser un prête-nom japonais car on ne louait pas aux étrangers… Il y a des choses qui ne changent jamais). Des missionnaires de Sendai se joignent à lui et y construisent des résidences secondaires pour y passer l’été.

Les baux sont renouvelés régulièrement mais en 1905, la guerre Russo-japonaise fait craindre des mouvements anti-occidentaux dans le pays. Nos missionnaires, ainsi que les autres occidentaux qui sont venus s’ajouter sur place, réclament un bail emphytéotique de longue durée. Ils l’obtiendront en 1907 pour presque 1000 ans! Jusqu’en 2906… Et ce pour la modique somme de 1 154 yens.

La Takayama Reclamation Joint Stock Company (Takayama beach company) est alors créée pour gérer les lots. Peu à peu, des terrains sont ajoutés, certains selon les mêmes conditions, d’autres non. En 1942, en pleine Guerre du Pacifique, sur la pression des villageois et des autorités, les terrains sont vendus (pour 60 000 yens) aux autorités, mais ils seront rétrocédés en 1951 sur ordre de l’administration d’occupation américaine qui jugera la vente illégale (c’est toujours fascinant de voir comment, en temps de guerre, le droit est avancé pour justifier les arguments de la force).
L’Evangelical Free Church of America semble administrer une partie du domaine maintenant encore.
On peut réserver certaines résidences qui sont détenues par des particuliers, et les plus avertis des américains semblent toujours profiter de ce lieu de villégiature à l’histoire originale en ce début de 21ème siècle.

Malgré deux guerres mondiales et une suspension de droit de 9 ans, le bail a fêté son premier siècle il y a 3 ans. Validité restante: 896 ans. Je me demande si le contrat ira à son terme…

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Hikone: Désurbanisation organisée, niveau 3

Posté par tokyomonamour le 1 novembre 2010

Je suis allé à  Hikone ce WE, dans le département de Shiga, sur le lac Biwa. C’est une ville que je suis depuis déjà 4 ans et dans laquelle je me rends une fois tous les trois mois environ. Moitié plaisir, moitié boulot. Dotée d’un château classé trésor national (ils ne sont que 4 au Japon: Himeji, Inuyama, Matsumoto et Hikone) qui attire les foules, d’une bonne position géograhique à  une station de la gare shinkansen de Maibara, entre Nagoya et Kyoto, et de plusieurs entreprises spécialisées dans la niche des valves industrielles, la ville a des atouts indéniables. La population plafonne à 111 000 depuis 2006 et la ville fait face comme partout ailleurs au vieillissement de ses habitants.

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Le département a une forme très originale, joliment lové autour du lac Biwa

Afin de limiter la casse, la municipalité a signé en 2009 une convention avec le ministère des affaires intérieures pour encourager la « création d’une zone de peuplement autonome durable » (teiju jiritsuken koso). Une initiative lancée en 2008 par l’Etat pour tenter de stopper l’hémorragie dans les provinces et qui consiste à  fixer une ville centre et à  y regrouper toutes les fonctions nécessaires de vie pour les villages alentours, en créant des transports adéquats pour les personnes âgées et des hôpitaux afin d’éviter que celles-ci fuient vers les villes, mieux équipées en équipements de soins.

Malgré tout ça, la ville a un bon niveau 3 sur mon échelle de décadence. Des vieux partout (c’est normal, on veut qu’ils restent aussi…), des pancartes à  louer tous les 50 m., des terrains vides près de la gare et l’immense tour de 16 étages (pour la région, c’est énorme) en face de la rue principale sur laquelle pendouille le drapeau « model room », appartements disponibles, depuis 3 ans… Les prix restent dans la moyenne des villes de province, équivalents à  Okayama: des studios dispo à  partir de 30 000 par mois (et des 4 pièces dans du quasi neuf près de la gare à  98 000 yens), des maisons anciennes de qualité dispo près de la gare à  partir de 14 000 000 yens, des terrains de 150 m2 constructible à partir de 6 000 000 yens.

Hikone fait partie de la région du Kansai, le berceau du Japon, le fameux Yamato. Dans ces régions historiques, on trouve souvent un réseau de petites villes à  forte personnalité qui survivent à  travers le temps, un peu comme dans notre sud-ouest (Carcassonne, Narbonne, Béziers…). Le maillage de temples, très dense (La ville est aussi connue pour son industrie de fabrication d’autels bouddhiques… Quand on sait combien coûtent les funérailles, on comprend que ça puisse aussi aider à  gérer les fins de mois difficiles), contribue à renforcer les liens communautaires: une des raisons pour laquelle je n’ai sans doute aperçu aucune ruine durant ma ballade. Les terrains vagues sont clairement délimités, nettoyés, les herbes folles taillées. Ces liens communautaires anciens font que les enfants ont plus tendance qu’ailleurs à  rester ou à  revenir par la suite. L’attachement aux racines régionales limite la désurbanisation sauvage et on trouve même des nouveaux lotissements à une dizaine de minutes à pied de la gare ou vers Minami Hikone. La ville procède donc à  une véritable restructuration urbaine: les quartiers autour du château sont classifiés au patrimoine (zone de paysage urbain préservé) et des lotissements créées un peu plus loin pour accueillir les familles qui reviennent ou décident de s’installer.

Hikone, et dans l’ensemble, la région du Kansai, me semble plus apte à  gérer l’immense crise démographique qui s’annonce. Son histoire, sa géographie, ses ressources touristiques potentielles lui laissent quelques armes pour lutter. Non pas que je pense que la guerre contre la dépopulation en province puisse être gagnée en l’état actuel des choses! Non, il n’y a pas de victoire possible avant deux ou trois générations… Mais l’important, c’est de ne pas perdre.

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Tokyo: baisse de population en 2020

Posté par tokyomonamour le 29 octobre 2010

Tokyo reste encore la mégopole la plus peuplée du monde mais plus pour très longtemps.

La capitale continue de croitre d’année en année mais uniquement en vampirisant les autres régions de l’archipel. Si le Japon perd déjà de la population depuis 2005, Tokyo devrait suivre aux alentours de 2015-2020 selon les estimations et décroître après un pic à 35 millions d’habitants.

Le Nikkei d’hier présente une analyse de la banque de Tama sur l’évolution démographique de la région de Tama, cad tout l’ouest de Tokyo se trouvant hors des 23 arrondissements. Avec un pic atteint cet année à 4,07 millions, la région devrait perdre 500 000 habitants d’ici 2035 et la population de plus de 65 ans passer à 1/3 du total. C’est dans cette zone que se trouve Kichijouji notamment, le quartier que j’avais présenté la semaine dernière. L’étude de la banque précise que la ville de Musashino, où se trouve le quartier, sera la moins touchée même si elle subira malgré tout une baisse démographique. Cela veut dire que même les zones urbaines les plus populaires de Tokyo commencent à être touchées par la dépopulation et que les opérations de promotion (tours gratte ciel d’habitations) réalisées dans les arrondissements centraux depuis les années 2000 attirent les nouveaux ménages aux dépens de la périphérie.

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La région de Tama couvrant toutes les villes hors arrondissements de la métropole

Cela veut aussi dire que la vacance immobilière, qui lèpre déjà toutes les villes de province, va peu à peu s’installer à Tokyo dans la prochaine décennie. De nombreuses opportunités devraient se faire jour, avec tous les risques que comportent un investissement en zone de décroissance (il faudra avoir l’oeil averti!).

Le Japon est à la croisée des chemins. Tokyo avait pris le relais de la croissance des provinces décadentes dans les années 1990, mais la capitale s’achemine elle-même peu à peu sur le même chemin.

Les futurs gouvernements devront donc faire face à une question cruciale qui décidera de l’avenir du pays durant le prochain siècle: accepter le déclin et les répercussions qu’il entraînera sur le niveau de vie de tous les japonais, ou ouvrir les frontières à une immigration de peuplement pour enrayer la chute. Pour l’instant, le pays tente le compromis en encourageant le tourisme étranger et les emplois qualifiés spécifiques. Mais cette politique de pis aller ne saurait durer. Bientôt le Japon devra choisir: sakoku ou globalisation.

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