Fukushima et immobilier: La prime de risque radioactivité

La semaine suivant le 11/3, lorsque j’ai commencé à récupérer suffisamment de sang froid pour regarder en face le futur du marché immobilier nippon, je me suis dit que les valeurs foncières des biens du département de Fukushima allaient dégringoler, et que le marché de la location allait plonger du nez suite à un fort exode de la population.

J’avais raison et tort. D’abord, oui, les prix immobilier ont fortement baisser car les acheteurs hors département sont désormais inexistants. Mais non, les loyers ne se sont pas effondrés car l’exode attendu n’a pas eu lieu.

Pourquoi? Par ce que le marché locatif est soumis à la géographie et aux facteurs socio-économiques des populations locales. Seules les « élites » économiques sont réellement libérées de cette contrainte imposée par l’espace, notamment grâce à l’utilisation d’internet et à la forte valeur ajoutée de leurs compétences sur le marché du travail leur permettant de changer de métier rapidement et de faire valoir leur mobilité.

Mais Fukushima n’est pas un département d’élites économiques, loin de là. La force de travail locale est enracinée dans l’espace: usines, terrains agricoles, écoles et autres services publics… Autant de fonctions fixées au lieu. Quitter la région signifie donc pour tous ces travailleurs, abandonner leur source de revenu sans espoirs d’en retrouver une facilement ailleurs. Les gens ont donc tendance à rester dans leur « zone traditionnelle de vie » car ils n’ont pas vraiment d’autres choix et ce, malgré le fort risque sanitaire causé par les dépôts de substances radioactives dans toute la région.

Le marché locatif des villes comme Koriyama ou Fukushima, qui connaissait de forts taux de vacance depuis plusieurs années, tant dans l’immobilier résidentiel que dans celui de bureaux, ne s’est donc jamais aussi bien porté depuis l’éclatement de la bulle de 1990!
En effet, des dizaines de milliers de personnes déplacées et un programme de reconstruction de logements qui trainent en longueur grâce au gouvernement le plus incompétent depuis 1994 et la première expérience socialiste japonaise, entraînent mécaniquement une hausse de la demande pour du locatif privé dans les zones de vie proches des lieux d’évacuation, que ces déplacements soient liés aux dégâts du tsunami ou à la quarantaine radioactive.

Pour mémoire…

5 mois après la catastrophe, certains propriétaires bailleurs profitent de l’occasion pour essayer de revendre des immeubles de rapport avec un faible taux de vacance pour maximiser leur profit. Alors… A quel taux de rendement un bien tournant presque à plein dans le centre de la ville de Fukushima, à 60 km de la centrale du même nom, trouve-t-il preneur?

En comparant le taux de rendement avant et après la catastrophe nucléaire, on peut voir à combien le marché (les investisseurs potentiels) estime la prime de risque radioactivité.

Exemple concret d’un immeuble de rapport récent en centre ville de Fukushima City, ayant bien résisté aux secousses : Taux de vacance de 5% environ (ayant fait un bond dans les mois suivants le séisme) et taux de rendement de 10% brut. Il s’agit d’un taux de rapport régional assez courant dans la zone compte tenu du bon emplacement du bien (très près de la gare Shinkansen).

Résultat des courses: Après 2 mois sur le marché, la meilleure offre demandait un rendement minimum de 16%. La prime de risque engendrée par le risque nucléaire lié à la centrale, tel qu’elle s’exprime à travers le marché, est donc de 1,6 fois le taux demandé par celui-ci avant l’incident.

Comment évaluer la prime de risque placée sur l’immobilier en cas de sinistre durable? Accident nucléaire, guerre, troubles civils, pollutions… Impossible de le savoir avant de tester le marché et sa fameuse main invisible! Pour le moment, nous sommes à un facteur multiplicateur de 1,6, ce qui me semble personnellement très insuffisant au vu des risques futurs (nouvelle hausse de la vacance, aggravation de la situation, nouveau séisme etc.). Mais après tout, qui suis-je pour juger? Le Dieu marché a parlé.

Die Hard

Whaaaaa… Le temps passe si vite quand on bosse 12 heures par jour.
3 mois que je n’avais pas pris le clavier et entre temps, beaucoup d’évolutions.

L’apocalypse économique n’a finalement pas eu lieu. L’économie nippone s’asphyxie lentement, une mort lente entrecoupée de soubresauts violents, mais tel un John McClane criblé de plombs et crachant ses poumons tout en jouant du poing contre un Simon Gruber énervé, elle ne meurt pas. Et le marché immobilier, support indispensable de toute activité, non plus. Il souffre, il gueule, il se débat sous les baisses de prix, les demandes de normes parasismiques plus élevées, les centres logistiques abandonnés et les loyers de bureaux en dégringolade… Mais il ne meurt pas.

Le Japon a accumulé une telle richesse après guerre, et a su mettre en place une telle diversité d’activités économiques, tant dans le secteur industriel que dans celui des services, que son « trésor de guerre » mettra bien une ou deux générations avant de disparaître, siphonné par la baisse de la population, les services sociaux aux personnes âgées, le manque d’ouverture culturelle, les coûts phénoménaux engendrés par le seisme et surtout, les conséquences à long terme de Fukushima, au niveau de la santé publique mais surtout de la politique énergétique.

Mais pour l’instant, toutes les entreprises du secteur immobilier ne pensent qu’à une chose: survivre.
Le trou d’air dans les chiffres d’affaire des mois de mars et d’avril a causé une prise de conscience déjà en gestation depuis plusieurs années mais qui s’est brutalement renforcée avec la crise. Au Japon, point de salut. Les Oote japonaises tentent par tous les moyens d’attirer les capitaux étrangers sur le marché japonais (inbound strategy) ou au contraire, de profiter de la croissance des marchés étrangers à travers des M&A ou des ventures en Chine et ailleurs (outbound strategy).

Mais voilà… Les investisseurs ne se bousculent pas au portillon pour placer leur argent dans un marché foncier nippon avec, certes des revenus conséquents (on trouve des biens à 9 ou 10% de rendement brut à Tokyo dans les arrondissements périphériques) et des taux de prêt très bas, mais des risques de vacance importants et aucun gain de capital à espérer… Quant aux stratégies de développement extérieur; Mitsubishi et Mitsui s’y sont déjà essayé en Chine et s’en mordent les doigts en cherchant comment expliquer à leurs actionnaires pourquoi leur projet de promotion immobilière a été stoppé par ce que le gouvernement de RPC a brutalement décidé de changer les règles du jeu (pas facile de gagner de l’argent au pays des coco capitalistes).

Tokyo reste toujours l’un des marchés immobiliers les plus actifs de la planète mais clairement, le nombre de transactions est sur une tendance baissière de long terme, et alors que la plupart des sièges des multinationales se relocalisent à HK et Singapoure, les clients à valeur ajoutée se font de plus en plus rares.

Je comprends maintenant pourquoi le Japon a raté le coche. Dans les années 90, Tokyo aurait pu devenir le centre globalisé de l’Asie, mais il s’est vu ravir la place par les chinese cities du sud. Pourquoi? Sur les 250 collègues travaillant dans mon département, il n’y en a pas 10 qui baragouinent l’anglais et pas plus de 3 qui le parlent correctement.

La langue n’est pas une connaissance nécessaire en soi pour développer sa curiosité intellectuelle ou son ouverture d’esprit. Mais c’est un outil qui multiplie les sources d’informations et les opportunités. La plupart des entreprises du secteur immobilier japonaises se sont elles mêmes coupées du monde en se tournant uniquement vers le marché domestique depuis plus d’un demi siècle. Et maintenant qu’elles ont besoin de l’argent frais des économies émergentes, elles sont bien dépourvues en ressources humaines compétentes pour gérer des deals avec des clients qui ont d’autres standards que ceux appliqués dans l’archipel.

Ce nouveau job est décidément riche d’enseignements.
Positifs: découvrir le fonctionnement du marché immobilier au niveau de professionnels, fonds, banques et sociétés de gestion d’actifs.
Négatifs: de grandes déceptions devant le fonctionnement internes des grandes sociétés japonaises. Rien n’a changé depuis les années 80, Black rain et Mr Baseball…

Le nippocentrisme aussi, « dies hard ». Mais c’est aussi pour ça qu’on aime le Japon je suppose…

Morning Quake

Des séismes de 3 ou 4 quasi quotidiens, c’est rarement bon pour les structures et les fondations des immeubles.
Si les bâtiments de moins de 30 ans, construits après les nouvelles normes parasismiques de 1982 semblent plutôt bien résister, il n’en va pas de même pour les autres.

Normal me direz-vous, mais si les gens concernés par la question, comme je le suis, font attention à la date de construction de l’immeuble dans lequel ils vivent (la norme parasismique avait constitué l’un de mes critères de choix lors de ma recherche d’appartement locatif, et je ne le regrette pas puique mon immeuble en béton armé datant de 1984 en haut d’une colline a parfaitement résisté au premier seisme et aux répliques suivantes), force est de constater que la plupart des gens s’en foutent et je dirais même plus! La forte décote existant sur l’immobilier ancien avait contribué à en faire l’un des points centraux de la politique de « recyclage » (visant à doubler les transactions dans l’ancien d’ici 2020) pronée par le gouvernement PDJ depuis 2010. Or, cette politique ne s’accompagnait pas nécessairement d’une remise aux normes. Cependant, le risque sismique est désormais dans tous les esprits, et ce critère va devenir déterminant dans l’achat de biens anciens. Tous les immeubles des années 60 et 70 vont subir une très forte décote sauf travaux parasismiques effectués.

De même, les risques de glissements de terrain vont être reconsidérés à la hausse. Pareil pour les terrains poldérisés qui ont été victimes des phénomènes de liquéfaction (voyez donc ces vidéos mises en ligne par le gars d’Edogawa). Les « risques » naturels, clairement sous évalués jusqu’à maintenant, vont prendre un coup de balancier dans l’autre sens et nous verrons probablement une surévaluation du risque dans le marché.

Une autre victime de ce changement de conscience sera probablement l’engouement pour les tours de grande hauteurs, principalement construites sur les terrains gagnées sur la baie, dans les arrondissements de Shinagawa, Chuo ou Koto. Non seulement le risque de liquéfaction sera pris en compte mais les conséquences secondaires d’éventuels futurs séismes, notamment le risque de coupure d’électricité (bon nombre de personnes agées ayant achetés au 20ème ou au 25ème étages de tours se sont retrouvés fort dépourvus lorsque TEPCO a coupé la grille électrique de leur quartier…) va en arréter plus d’un (Remerciement à Clarence pour le lien).

Bref, grandes mutations en perspective… Il faudra quelques mois pour voir lesquelles de ces nouvelles tendances vont s’enraciner mais une chose est sûre: Ces « morning quake » à répétion, comme aime à les appeler un de mes amis, vont changer la vie de beaucoup de gens, notammment de ceux travaillant dans l’immobilier, moi le premier…

Kansai Revival?

Vu dans WBS sur Tokyo TV hier.

La plupart des entreprises étrangères gardent leurs bureaux fermés à Tokyo et déplacent leurs sièges Japon dans le Kansai (H / M à Kobe par ex., la plupart des autres à Osaka). Ces réfugiés « radioactifs » (par ce que c’est bien ce risque qui les oblige à fuir Tokyo) vont augmenter car la situation va durer pendant encore plusieurs mois, voire plusieurs années.
Hier encore, le président de la chambre de la métropole d’Osaka a dit que le seisme du Tohoku était « un cadeau du ciel pour Osaka ». Il s’est immédiatement excusé et a semble-t-il été mal interprété mais bon… Il a pas tort et les descendants de Toyotomi Hideyoshi se frottent les mains.

 

Nous allons peut-être assister, dans les années qui viennent, à un retournement historique de tendance: en effet, le centre de gravité du pouvoir est, traditionnellement, dans l’Ouest, entre Nara, Kyoto et la Mer Intérieure. Cette réalité est restée tangible malgré le bakufu de Kamakura au 13ème siècle. Au 17ème siècle, la victoire de Tokugawa fait basculer le centre politique dans l’Est, à Edo, une tendance confirmée à Meiji, avec le déplacement du palais impérial dans l’enceinte du château des Shoguns. Est-ce que 2011 sera le début d’un nouveau cycle d’alternance entre cet équilibre Est/Ouest?

Tout va se jouer sur le taux de radiation que l’on aura à Tokyo dans les semaines à venir (un taux de rad élevé va effrayer les élites qui ne voudront plus rester dans le Kanto) et sur la fréquence des black out (par ce que bosser sans électricité au 21ème siècle, c’est pas facile). La réaction des grandes entreprises et des institutions publiques sera déterminante. L’histoire se fait sous nos yeux.

Des taux de rendements immobiliers en hausse… ne veulent pas dire qu’il faille investir

Une étude effectuée par la société First Logic, PME spécialisée sur l’intermédiation de biens immobiliers de rapport sur internet, montre que les taux de rendements des biens à usage d’habitation sont en hausse au mois de février. Pour les bâtiments béton, on tourne à 10%, pour les apato en structure bois, on tourne à 11% en moyenne et pour les appartements individels, on tourne également autour de 11%.
Waouh! 10% de rendement pour l’immobilier au Japon! Banco! Vous dites-vous?… Si c’est le cas, surtout, surtout! N’investissez pas dans l’immobilier… par ce que ces chiffres ne veulent rien dire…

Pourquoi ?

Deux principaux facteurs affectent le rendement d’un bien immobilier : le loyer et le prix de vente. Il y en a d’autres (fiscalité, charges etc.) mais qui sont généralement secondaires par rapport à ces deux là. Le pourcentage est donc impacté par les variations de ces deux facteurs.

En période de croissance, comme c’est le cas en Chine, les loyers montent souvent plus vite que les prix de vente, accroissant le rendement locatif. Si les prix augmentent plus vite que les loyers, nous sommes peut-être en bulle, gare…

En période de décroissance, comme c’est le cas au Japon, les prix des biens baissent tandis que les loyers stagnent ou baissent légèrement, accroissant aussi le rendement locatif.

C’est bien évidemment ce second phénomène qui cause la hausse des rendements cette année. Le Japon est en plein trou noir de l’immobilier depuis près de 20 ans, un phénomène fascinant qui contribue, non pas à la baisse éternelle du marché immobilier du pays touché, mais à la fragmentation du marché national en une multitude de marchés locaux et donc, à la naissance de micro zones de croissances immobilières éparpillées dans un océan national de décroissance.

Les chiffres de cette étude ne font que décrire l’océan alors que l’investisseur lui, doit s’intéresser aux îles de croissances, c’est pour cela que cette étude ne sert à rien, sinon à confirmer que le Japon est en pleine période de baisse démographique et que des rendements de 11%, dans un contexte de déflation monétaire, aussi alléchants puissent-ils sembler, ne valent rien si on ne les associent pas aux taux de vacance locative. Par ce que pas de locataire, pas de chocolat!!! Et les régions nippones foisonnent de biens vides inlouables qui vantent des taux de 15% de rendement… Apprendre à lire et à déchiffrer le sens des statistiques est plus que nécessaire pour l’investisseur. C’est une question de survie! L’analyse statistique, c’est le bowie knife qui vous sauvera la peau lors du duel fatidique…

Par ailleurs, la moyenne des rendements locatifs des habitations à Tokyo, par ce qu’il existe une réelle demande locative, tourne elle autour de 6% bruts, ce qui est honorable compte tenu de l’inflation nulle. Par comparaison, les taux de rendements bruts à Paris sont globalement de 3% actuellement, soit, après déduction de l’inflation et autres charges fiscales de… plus ou moins… 0%. A méditer.