Kansai Revival?

Posté par tokyomonamour le 22 mars 2011

Vu dans WBS sur Tokyo TV hier.

La plupart des entreprises étrangères gardent leurs bureaux fermés à Tokyo et déplacent leurs sièges Japon dans le Kansai (H / M à Kobe par ex., la plupart des autres à Osaka). Ces réfugiés « radioactifs » (par ce que c’est bien ce risque qui les oblige à fuir Tokyo) vont augmenter car la situation va durer pendant encore plusieurs mois, voire plusieurs années.
Hier encore, le président de la chambre de la métropole d’Osaka a dit que le seisme du Tohoku était « un cadeau du ciel pour Osaka ». Il s’est immédiatement excusé et a semble-t-il été mal interprété mais bon… Il a pas tort et les descendants de Toyotomi Hideyoshi se frottent les mains.

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Nous allons peut-être assister, dans les années qui viennent, à un retournement historique de tendance: en effet, le centre de gravité du pouvoir est, traditionnellement, dans l’Ouest, entre Nara, Kyoto et la Mer Intérieure. Cette réalité est restée tangible malgré le bakufu de Kamakura au 13ème siècle. Au 17ème siècle, la victoire de Tokugawa fait basculer le centre politique dans l’Est, à Edo, une tendance confirmée à Meiji, avec le déplacement du palais impérial dans l’enceinte du château des Shoguns. Est-ce que 2011 sera le début d’un nouveau cycle d’alternance entre cet équilibre Est/Ouest?

Tout va se jouer sur le taux de radiation que l’on aura à Tokyo dans les semaines à venir (un taux de rad élevé va effrayer les élites qui ne voudront plus rester dans le Kanto) et sur la fréquence des black out (par ce que bosser sans électricité au 21ème siècle, c’est pas facile). La réaction des grandes entreprises et des institutions publiques sera déterminante. L’histoire se fait sous nos yeux.

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Des taux de rendements immobiliers en hausse… ne veulent pas dire qu’il faille investir

Posté par tokyomonamour le 7 mars 2011

Une étude effectuée par la société First Logic, PME spécialisée sur l’intermédiation de biens immobiliers de rapport sur internet, montre que les taux de rendements des biens à usage d’habitation sont en hausse au mois de février. Pour les bâtiments béton, on tourne à 10%, pour les apato en structure bois, on tourne à 11% en moyenne et pour les appartements individels, on tourne également autour de 11%.
Waouh! 10% de rendement pour l’immobilier au Japon! Banco! Vous dites-vous?… Si c’est le cas, surtout, surtout! N’investissez pas dans l’immobilier… par ce que ces chiffres ne veulent rien dire…

Pourquoi ?

Deux principaux facteurs affectent le rendement d’un bien immobilier : le loyer et le prix de vente. Il y en a d’autres (fiscalité, charges etc.) mais qui sont généralement secondaires par rapport à ces deux là. Le pourcentage est donc impacté par les variations de ces deux facteurs.

En période de croissance, comme c’est le cas en Chine, les loyers montent souvent plus vite que les prix de vente, accroissant le rendement locatif. Si les prix augmentent plus vite que les loyers, nous sommes peut-être en bulle, gare…

En période de décroissance, comme c’est le cas au Japon, les prix des biens baissent tandis que les loyers stagnent ou baissent légèrement, accroissant aussi le rendement locatif.

C’est bien évidemment ce second phénomène qui cause la hausse des rendements cette année. Le Japon est en plein trou noir de l’immobilier depuis près de 20 ans, un phénomène fascinant qui contribue, non pas à la baisse éternelle du marché immobilier du pays touché, mais à la fragmentation du marché national en une multitude de marchés locaux et donc, à la naissance de micro zones de croissances immobilières éparpillées dans un océan national de décroissance.

Les chiffres de cette étude ne font que décrire l’océan alors que l’investisseur lui, doit s’intéresser aux îles de croissances, c’est pour cela que cette étude ne sert à rien, sinon à confirmer que le Japon est en pleine période de baisse démographique et que des rendements de 11%, dans un contexte de déflation monétaire, aussi alléchants puissent-ils sembler, ne valent rien si on ne les associent pas aux taux de vacance locative. Par ce que pas de locataire, pas de chocolat!!! Et les régions nippones foisonnent de biens vides inlouables qui vantent des taux de 15% de rendement… Apprendre à lire et à déchiffrer le sens des statistiques est plus que nécessaire pour l’investisseur. C’est une question de survie! L’analyse statistique, c’est le bowie knife qui vous sauvera la peau lors du duel fatidique…

Par ailleurs, la moyenne des rendements locatifs des habitations à Tokyo, par ce qu’il existe une réelle demande locative, tourne elle autour de 6% bruts, ce qui est honorable compte tenu de l’inflation nulle. Par comparaison, les taux de rendements bruts à Paris sont globalement de 3% actuellement, soit, après déduction de l’inflation et autres charges fiscales de… plus ou moins… 0%. A méditer.

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Le pouls du marché

Posté par tokyomonamour le 27 février 2011

J’avais jusque là abordé principalement le marché immobilier japonais sous l’angle de l’analyse statistique et réglementaire. Aujourd’hui, je fais une incursion dans le domaine de l’intuition et de l’humain.
Après 3 mois de rencontres et de discussions avec des professionnels de terrain, tant japonais qu’étrangers, voici le « pouls » du marché immobilier japonais tel qu’il est vécu par ces derniers. Et en un mot, c’est pas la joie…

Si à la fin des années 90 et au début des années 2000, les faillites bancaires nippones avaient conduits celles-ci à se débarrasser de plusieurs de leurs biens immobiliers en urgence, causant une ultime baisse des prix du foncier qui atteignit son plus bas en 2001 (soit 10 ans après l’éclatement de la bulle. Gardez ça en tête lorsque vous considérez la situation française), les survivantes ont elles, les reins désormais bien plus solides. Malgré le choc Lehmann, malgré des bénéfices parfois divisés par 10 et une insolvabilité croissante de leurs clients, les établissements financier japonais tiennent le coup car ils ont nettoyé leur bilan de la plupart des créances pourries et ont maintenant des réserves a faire exploser leurs coffres (en 2010, les banques japonaises ont atteint le record historique d’achat de bonds du trésor japonais, renforçant ainsi la tendance naturelle de financement du budget de l’Etat avant tout par des investisseurs japonais). Alors elles ne vendent pas. Ni leurs biens immobilier, ni ceux de leurs clients insolvables, préférant les soutenir et les refinancer plutôt que de les acculer à la vente forcée et de provoquer une brutale baisse des prix par un afflux soudain d’affaires.

Même la faillite de la Incubator Bank of Japan en septembre 2010, la première depuis 2003, n’a pas eu l’effet attendu sur le marché et les biens immobiliers qui auraient du se retrouver en vente pour rembourser les créanciers ont été « sanctuarisés » et ne sont pas arrivés dans les salles des ventes.

Moralité, le marché immobilier de bureau est amorphe et les acteurs font le dos rond. Ils sonnent néanmoins tous à l’unisson sur la voie de sortie: Au Japon, point de salut. Les acheteurs potentiels n’ont pas les fonds car le Japon lui aussi, et même si le rythme est beaucoup plus lent qu’en France, se paupérise. Alors, la vérité est ailleurs… Globalisation, globalisation, globalisation. Toute la stratégie de croissance de ce secteur est désormais tournée vers l’extérieur, Asie du Sud-Est et Chine en tête. Lorsque les propriétaires institutionnels ne pourront plus tenir où lorsqu’ils se décideront à vendre, alors la prochaine vague de globalisation touchera le Japon de plein fouet. Alea jacta est.

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Investissement immobilier au Japon: Qui, Où, Quoi et Comment?

Posté par tokyomonamour le 29 novembre 2010

Quelques données brutes de décoffrage sur les formes d’investissement immobilier au Japon.
Les tableaux sont extraits d’un rapport du Ministère de l’aménagement du territoire datant de juillet 2010.

Qui?

lesacteursdelinvestissement.jpg

Les principaux acteurs du marché, par ordre d’importance:
1) Les entreprises qui gèrent les fonds de retraite de leurs employés (type « fonds de pension »)
2) Les fonds J-Reit et autres fonds privés
3) Les sociétés d’assurances et les banques
4) Les entreprises de vente de biens réels

H20, c’est Heisei 20 soit 2008, H21, c’est 2009. La ligne du haut, c’est le total, les lignes suivantes, la division par acteur de marché.
En rose, c’est la catégorie « Non merci, je n’investis plus dans l’immobilier » et en gris, c’est la catégorie, « oui, j’en veux plus! ». Après, entre les deux, c’est oui mais, un peu, beaucoup… 42% des acteurs du marché (la ligne du haut) ont donc abandonné toute idée d’investissement. C’est moins important que l’année précédente, l’année du Choc, mais ça reste conséquent. Seuls les fonds d’investissement, dont c’est quand même le métier, restent fortement acheteurs.

Quoi et Comment?

tableauinvestissementimmo.jpg

Le tableau est intéressant car il comprend trois lignes pour chaque catégorie. Vert: situation actuelle, bleu: situation il y a 3 ans, rose: situation probable dans 3 ans.

On voit que les investissements futurs devraient se concentrer sur les 3 premières principales catégories.
Bureaux et Logement arrivent en tête à 36% chacun. Peu de variations dans le temps. Suivent les installations commerciales à 29%, grosse baisse prévue dans les prochaines années, et les hôtels à 19% pour lesquels on s’attend aussi à une belle dégringolade des investissements… Dans les 2 cas, les projets de construction lancés pendant le mini bulle 2004-2008, arrivent à terme en 2010-2012, dans une mauvaise période et on s’attend à une sur-offre. Rien que de très normal donc.
Les installations de logistique devraient rester stables à 13%, de même que les projets mixtes.

Avec 24% de l’ensemble des investissements, c’est l’immobilier physique qui tient fermement la première place du classement des formes d’investissement.
Suivent les fonds d’investissements privés avec 21%, le J-Reit, qui est le marché japonais public des titres immobiliers avec 17%, puis plus loin les autres fonds d’investissement à 10% et les prêts immobiliers à 8,3%.

Personnellement, je trouve que le véritable avantage des investissements « matériels » (Or et Immobilier notamment), c’est, quand c’est possible, d’en avoir la propriété physique directe. En cas de merde, vous savez exactement ce que vous avez et n’êtes pas à la merci de la faillite du fonds dans lequel vous aviez mis toutes vos billes. Pour jouer avec des lignes de codes, les actions, les indices ou les devises me semblent plus appropriés.

Où?

investissementsimmoselonlesregions1.jpg

Pas de surprise ici. Tokyo… ou aire métropolitaine de Tokyo… ou départements limitrophes de Tokyo. A noter tout de même que la seule autre zone de croissance se trouve être la dernière catégorie du tableau: L’étranger. Mega city ou marché global, les deux vecteurs de croissance future.

Toutes les autres régions sont en baisse. On a donc un marché tokyoite qui reste le seul marché important au niveau quantité. En province, nous sommes dans un marché de niches et ces statistiques globales ne donnent aucune information pertinente.

Les facteurs de décision.

lesfacteursdinvestissement.jpg

Les investisseurs japonais privilégient deux variables au moment d’investir: les données sur le taux de vacance de la zone ou du bâtiment, et le rendement. Rien que de très normal… Bons derniers, les facteurs de vie: environnement agréable, paysage et harmonie avec l’eco-système.

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Immigration: le facteur clef

Posté par tokyomonamour le 24 novembre 2010

Quand on parle d’immobilier, on est obligé de s’intéresser à la question de la démographie. Le fameux « manque de logements », dont on nous rabâche les oreilles pour justifier la hausse des prix en France, est une question précisément liée à la démographie et à la répartition des populations sur le territoire.

Or, il est impossible de parler de démographie sans parler d’immigration. C’est pourquoi j’aborde souvent le sujet et c’est pourquoi je m’intéresse à la politique d’immigration du Japon. Le pays est, je le répète, à la croisée des chemins. Il s’ouvre de façon rétive à l’extérieur, tout en maintenant une politique d’immigration très stricte et contrôlée. Il est donc très difficile de lire clairement où tout ça nous mène : plus (en prononçant le « s ») de visas pour les nurses philippines et assouplissement des critères d’obtention de visas touristiques pour les chinois et les indiens d’un côté, mais refus d’accorder les bénéfices sociaux aux étrangers et ambiance politique globalement peu ouverte sur le sujet de l’autre.
Je me casse donc la tête depuis pas mal de temps pour déterminer le facteur à suivre pour prédire l’évolution de la situation…

Et l’autre jour, en lisant, le nikkei, j’ai eu l’illumination, le satori, la grande lumière perçant les nuages de l’obscurantisme ! Un dossier spécial sur les difficultés de recherche d’emploi des nouveaux diplômés et la concurrence des étudiants étrangers… L’article disait que de plus en plus d’entreprises japonaises élargissaient leur recrutement à des étrangers, non pas pour combler un manque de main d’œuvre, mais pour préparer leur globalisation. Ainsi, une entreprise du secteur de la restauration rapide engageait des chinois et des coréens pour préparer, d’ici 2 à 3 ans, son implantation dans ces pays.

Le facteur clef, celui qui décidera de l’avenir de l’archipel et de sa politique d’immigration, ce n’est pas le gouvernement, ni même les électeurs. Ce sera les entreprises et leur degré de globalisation. Quand celles-ci décideront d’embaucher du personnel étranger en masse, alors et seulement alors, la politique d’immigration se desserrera naturellement et, sans haro ni prise de décision tonitruante, le Japon s’internationalisera pour de bon.

Suivez les orientations stratégiques des ressources humaines des grandes sociétés, et vous devinerez dans quel sens penche la balance.

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