Des taux de rendements immobiliers en hausse… ne veulent pas dire qu’il faille investir

Une étude effectuée par la société First Logic, PME spécialisée sur l’intermédiation de biens immobiliers de rapport sur internet, montre que les taux de rendements des biens à usage d’habitation sont en hausse au mois de février. Pour les bâtiments béton, on tourne à 10%, pour les apato en structure bois, on tourne à 11% en moyenne et pour les appartements individels, on tourne également autour de 11%.
Waouh! 10% de rendement pour l’immobilier au Japon! Banco! Vous dites-vous?… Si c’est le cas, surtout, surtout! N’investissez pas dans l’immobilier… par ce que ces chiffres ne veulent rien dire…

Pourquoi ?

Deux principaux facteurs affectent le rendement d’un bien immobilier : le loyer et le prix de vente. Il y en a d’autres (fiscalité, charges etc.) mais qui sont généralement secondaires par rapport à ces deux là. Le pourcentage est donc impacté par les variations de ces deux facteurs.

En période de croissance, comme c’est le cas en Chine, les loyers montent souvent plus vite que les prix de vente, accroissant le rendement locatif. Si les prix augmentent plus vite que les loyers, nous sommes peut-être en bulle, gare…

En période de décroissance, comme c’est le cas au Japon, les prix des biens baissent tandis que les loyers stagnent ou baissent légèrement, accroissant aussi le rendement locatif.

C’est bien évidemment ce second phénomène qui cause la hausse des rendements cette année. Le Japon est en plein trou noir de l’immobilier depuis près de 20 ans, un phénomène fascinant qui contribue, non pas à la baisse éternelle du marché immobilier du pays touché, mais à la fragmentation du marché national en une multitude de marchés locaux et donc, à la naissance de micro zones de croissances immobilières éparpillées dans un océan national de décroissance.

Les chiffres de cette étude ne font que décrire l’océan alors que l’investisseur lui, doit s’intéresser aux îles de croissances, c’est pour cela que cette étude ne sert à rien, sinon à confirmer que le Japon est en pleine période de baisse démographique et que des rendements de 11%, dans un contexte de déflation monétaire, aussi alléchants puissent-ils sembler, ne valent rien si on ne les associent pas aux taux de vacance locative. Par ce que pas de locataire, pas de chocolat!!! Et les régions nippones foisonnent de biens vides inlouables qui vantent des taux de 15% de rendement… Apprendre à lire et à déchiffrer le sens des statistiques est plus que nécessaire pour l’investisseur. C’est une question de survie! L’analyse statistique, c’est le bowie knife qui vous sauvera la peau lors du duel fatidique…

Par ailleurs, la moyenne des rendements locatifs des habitations à Tokyo, par ce qu’il existe une réelle demande locative, tourne elle autour de 6% bruts, ce qui est honorable compte tenu de l’inflation nulle. Par comparaison, les taux de rendements bruts à Paris sont globalement de 3% actuellement, soit, après déduction de l’inflation et autres charges fiscales de… plus ou moins… 0%. A méditer.