Investissement immobilier au Japon: Qui, Où, Quoi et Comment?

Posté par tokyomonamour le 29 novembre 2010

Quelques données brutes de décoffrage sur les formes d’investissement immobilier au Japon.
Les tableaux sont extraits d’un rapport du Ministère de l’aménagement du territoire datant de juillet 2010.

Qui?

lesacteursdelinvestissement.jpg

Les principaux acteurs du marché, par ordre d’importance:
1) Les entreprises qui gèrent les fonds de retraite de leurs employés (type « fonds de pension »)
2) Les fonds J-Reit et autres fonds privés
3) Les sociétés d’assurances et les banques
4) Les entreprises de vente de biens réels

H20, c’est Heisei 20 soit 2008, H21, c’est 2009. La ligne du haut, c’est le total, les lignes suivantes, la division par acteur de marché.
En rose, c’est la catégorie « Non merci, je n’investis plus dans l’immobilier » et en gris, c’est la catégorie, « oui, j’en veux plus! ». Après, entre les deux, c’est oui mais, un peu, beaucoup… 42% des acteurs du marché (la ligne du haut) ont donc abandonné toute idée d’investissement. C’est moins important que l’année précédente, l’année du Choc, mais ça reste conséquent. Seuls les fonds d’investissement, dont c’est quand même le métier, restent fortement acheteurs.

Quoi et Comment?

tableauinvestissementimmo.jpg

Le tableau est intéressant car il comprend trois lignes pour chaque catégorie. Vert: situation actuelle, bleu: situation il y a 3 ans, rose: situation probable dans 3 ans.

On voit que les investissements futurs devraient se concentrer sur les 3 premières principales catégories.
Bureaux et Logement arrivent en tête à 36% chacun. Peu de variations dans le temps. Suivent les installations commerciales à 29%, grosse baisse prévue dans les prochaines années, et les hôtels à 19% pour lesquels on s’attend aussi à une belle dégringolade des investissements… Dans les 2 cas, les projets de construction lancés pendant le mini bulle 2004-2008, arrivent à terme en 2010-2012, dans une mauvaise période et on s’attend à une sur-offre. Rien que de très normal donc.
Les installations de logistique devraient rester stables à 13%, de même que les projets mixtes.

Avec 24% de l’ensemble des investissements, c’est l’immobilier physique qui tient fermement la première place du classement des formes d’investissement.
Suivent les fonds d’investissements privés avec 21%, le J-Reit, qui est le marché japonais public des titres immobiliers avec 17%, puis plus loin les autres fonds d’investissement à 10% et les prêts immobiliers à 8,3%.

Personnellement, je trouve que le véritable avantage des investissements « matériels » (Or et Immobilier notamment), c’est, quand c’est possible, d’en avoir la propriété physique directe. En cas de merde, vous savez exactement ce que vous avez et n’êtes pas à la merci de la faillite du fonds dans lequel vous aviez mis toutes vos billes. Pour jouer avec des lignes de codes, les actions, les indices ou les devises me semblent plus appropriés.

Où?

investissementsimmoselonlesregions1.jpg

Pas de surprise ici. Tokyo… ou aire métropolitaine de Tokyo… ou départements limitrophes de Tokyo. A noter tout de même que la seule autre zone de croissance se trouve être la dernière catégorie du tableau: L’étranger. Mega city ou marché global, les deux vecteurs de croissance future.

Toutes les autres régions sont en baisse. On a donc un marché tokyoite qui reste le seul marché important au niveau quantité. En province, nous sommes dans un marché de niches et ces statistiques globales ne donnent aucune information pertinente.

Les facteurs de décision.

lesfacteursdinvestissement.jpg

Les investisseurs japonais privilégient deux variables au moment d’investir: les données sur le taux de vacance de la zone ou du bâtiment, et le rendement. Rien que de très normal… Bons derniers, les facteurs de vie: environnement agréable, paysage et harmonie avec l’eco-système.

2 Réponses à “Investissement immobilier au Japon: Qui, Où, Quoi et Comment?”

  1. tokyomonamour dit :

    Yep, Tokyo n’a pas encore dit son dernier mot. Même si la ville et le pays sont dans une mauvaise passe, il reste encore un potentiel qui n’est pas encore mobilisé. Et quand il sera réellement mis à profit, la capitale jouera à égalité avec ses rivales asiatiques. Alors, on verra vraiment ce qu’elle a dans le ventre.

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