Etrangers et droit de propriété

Posté par tokyomonamour le 11 novembre 2010

Est-ce que n’importe qui peut acheter des biens immobiliers au Japon ? Est-ce que la vente de foncier ou de terres agricoles est entièrement libre dans ce pays ?
J’avoue que c’est une question ne m’avait jamais effleuré jusqu’à maintenant tant elle me paraissait évidente. Le Japon est une démocratie globalisée, intégrée dans la sphère occidentale depuis 60 ans, il existe des propriétaires étrangers à travers tout le pays, les transactions sont libres.
Oui mais… voilà que le 26 octobre dernier, à la faveur de la baston diplomatique sino-japonaise inaugurée par notre affaire de chalutier chinois kamikaze, notre PM, Mister Kan, nous dit soudainement que les étrangers rachetant les terres agricoles et sylvicoles commencent à se faire un peu trop nombreux et qu’il faudrait réglementer tout ça. Quoi donc ? Et de citer une loi de 1925, la gaikojin tochi ho (Loi sur les terrains et les étrangers), permettant de limiter la possession de foncier sous deux conditions :

1) Le principe de défense nationale. Limiter ou interdire la vente de foncier à des étrangers aux alentours des bases militaires ou des ports stratégiques par exemple.
2) Le principe de réciprocité internationale. Cette condition, si elle est invoquée, permet de limiter la possession foncière des étrangers dont le pays n’accorde pas les mêmes droits de propriété aux ressortissants japonais.

Cette loi est activée par décret. Tous les décrets en vigueur ont été nullifié en 1945 avec la défaite et, depuis cette date, aucun nouveau décret n’a été publié, même si la loi en tant que telle reste valide.

Or, en Chine, où tout le foncier appartient à l’état, il y a des restrictions d’achat qui n’existent pas au Japon, notamment dans le domaine des terres cultivables (ne pensez pas que la Chine va laisser des étrangers acheter ses lopins de « terre rare »). Alors un décret d’application de cette loi de 1925 sur la base du principe de réciprocité, pourrait être tout à fait envisageable. Pékin s’est lancé depuis plusieurs années déjà dans une politique d’achat massif de terres agricoles à l’étranger en Afrique notamment, une politique qui, selon certains, menacerait l’indépendance des pays concernés. Le principe de sécurité nationale, très souple, pourrait donc également être invoqué pour empêcher la vente de terres arables japonaises.

L’interdiction de la propriété immobilière aux minorités étrangères a toujours été la forme de discrimination sociale la plus voyante. Les juifs au Moyen-Âge en Europe ou dans certains pays musulmans en ont fait les frais au cours des siècles. Si les menaces du gouvernement japonais étaient mises à exécution, la conséquence sur les marchés immobiliers serait probablement désastreuse. Même en se limitant aux terres agricoles, il y aurait une perte de confiance des investisseurs étrangers qui décideraient probablement d’aller investir leurs actifs dans des pays plus hospitaliers.

Je doute donc fortement de la réalité des menaces de Kan. Cette attaque diplomatique était probablement plus une gesticulation populiste pour éviter de (trop) passer pour un faible dans cette histoire de conflit territorial, qu’une réelle invitation au débat. D’autant plus que le marché immobilier japonais ne pourra être sauvé, si c’est encore possible, que par des investissements étrangers et donc, chinois avant tout.

Quelle situation inconfortable de dépendre de son rival pour sa survie économique…

4 Réponses à “Etrangers et droit de propriété”

  1. Dindon dit :

    Je ne regardes pas la tele japonaise (hormis le week-end chez ma copine) donc je ne sais pas trop quelles sont les reactions face a cette declaration de Kan, mais en France c’est le genre de propos ou l’on crierait au fascisme. Ici, bah, c’est plutot le genre de truc dont tout le monde se fout.
    Apres moi ca ne me touche pas plus que ca. Deja j’ai pas les moyens d’etre proprio (hop, probleme evacue), et quand j’aurais assez pour l’etre, je prefere 1000 fois investir dans la bonne vieille pierre francaise. La peur de Godzilla et des tremblements de terre je pense.

  2. tokyomonamour dit :

    Le regard des japonais envers la Chinois est très ambivalent. D’abord, ils leur doivent une bonne partie de leur culture, religieuse, linguistique, philosophique, et en même temps ils éprouvent un fort sentiment de supériorité (relativement récent d’ailleurs: 19ème siècle avec la colonisation, début 20ème avec l’occupation du pays et après guerre avec la croissance économique) mis à mal par le brusque sursaut économique chinois… En tout cas, la façon dont les japonais décideront de « traiter » la chine décidera de l’avenir de l’archipel, pas de doute.

    La location, c’est très bien aussi! Surtout avec le loyer que tu as :)
    Un achat immobilier, ça doit se faire dans le cadre d’un programme de vie et surtout pas parce que « les voisins l’ont fait » ou que les médias font du lavage de cervelle pour les promoteurs.
    Perso, j’aime bien l’investissement locatif. Ça permet de dégager du cash flow supplémentaire, de jouer sur l’effet de levier du prêt, tout en restant locataire soi-même.

    Méfie toi quand même de la « bonne vieille pierre française ». En immobilier, ce n’est pas le bâti qui compte, c’est l’emplacement (demande aux sinistrés de Xinthia). Au Japon, c’est un peu spécial certes, avec Godzilla et les tremblements de terre, y vaut mieux quand même avoir des fondations solides. C’est pourquoi avant tout achat, il faut demander une certification réalisée par un architecte afin de vérifier les normes antisismiques. Si tu a ça en poche, tu peux quand même être rassuré.

  3. shinmanga dit :

    Je me posais petite une question par rapport au droit de propriété des terres. Avant 45 tout appartenait à l’empereur et l’empereur louait aux habitants ou les habitants étaient déjà directement propriétaires de leurs terres?

  4. tokyomonamour dit :

    Excellente question cher Shinmanga.
    Jusqu’à Meiji, la terre appartient aux nobles et aux seigneurs féodaux mais le gouvernement Meiji inscrit dans la constitution le droit de propriété individuel, sur le modèle des puissances occidentales qui furent prises en exemple (USA, France…). C’est en 1872/1873 qu’il reconnait, pour la première fois dans l’histoire du Japon, la propriété individuelle sur la terre, en mettant également en place un système de taxe foncière et en autorisant les hypothèques (les premiers pas vers le capitalisme, la consommation et l’investissement par la dette…)

    http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9C%B0%E7%A7%9F%E6%94%B9%E6%AD%A3

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