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Quand les morts doivent payer le nettoyage… Suicide et immobilier

Posté par tokyomonamour le 6 octobre 2010

C’est connu, le Japon a un des taux de suicide les plus élevés au monde, en 9ème position selon l’OMS, derrière des pays d’Europe de l’est, Belarus en tête (à croire que vivre dans un pays pauvre, en dictature et avec un climat de merde donne pas envie de vivre…) , le Sri Lanka ou la Guyenne. Avec 31 000 suicides par an, un niveau à peu près stable stable depuis les années 2000, le Japon a donc proportionnellement plus de suicides que la France, qui tourne aux alentours de 11 000 par an.

Maintenant, quel rapport peut bien avoir ce phénomène social avec le marché immobilier?… Il se trouve que l’association nationale des familles des personnes suicidées a décidé de présenter prochainement une demande au Ministère des affaires intérieures et de la communication pour que celui-ci propose un projet de loi visant à protéger les héritiers de personnes suicidées des attaques des propriétaires des biens locatifs dans lesquels l’acte a eut lieu.

En effet, un bien « souillé » par un suicide perd immédiatement une grande partie de sa valeur locative, voir la totalité quand, dans les provinces, il est impossible de le relouer car tous les habitants du quartier font courir le bruit de la sinistre affaire. Certains propriétaires bailleurs profitent du désarroi des familles et demandent donc aux héritiers des dommages et intérêts pour la perte de valeur locative (sous forme de frais de « nettoyage » souvent…) qui peut parfois s’élever à plusieurs dizaines de millions de yens alors que d’autres incluraient même une clause de bail supplémentaire précisant que tout suicide entraînerait un dédommagement financier!

En 2008, dans le département de Kanagawa, un propriétaire à demandé 5 millions de yens à la veuve d’un suicidé (l’affaire s’est soldé par un compromis à 2 millions). Dans cet autre cas, dans le département de Miyagi, l’entreprise immobilière à fait irruption lors des funérailles pour menacer les héritiers et les contraindre à payer des dédommagements (ça pue les méthodes yakuzas qui pullulent encore dans le secteur immobilier nippon)… La plupart du temps, ces affaires se règlent à l’amiable mais occasionnellement, le conflit est porté devant les tribunaux.

Le site de prévention des suicides de Miyazaki présente le cas d’une décision du tribunal de Sendai ayant condamné, en mars 2010, le veuf d’une suicidée à payer 2 millions de yens car le suicide aurait causé une baisse estimée de 10% « de la valeur du terrain » et obligé le propriétaire à effectuer une opération de démolition-reconstruction pour « laver » la souillure occasionnée.

C’est vrai qu’un suicide, c’est une mauvaise nouvelle pour le loueur. Les japonais sont des gens très superstitieux malgré toute leur technologie et leurs gadgets high tech, et aucun de ceux à qui j’ai demandé ne voudrait habiter un de ces appartement même contre un bon rabais… Mais quand même, cette décision de justice fait froid dans le dos…

Jusqu’à quel point peut-on demander aux survivants de porter la responsabilité des morts? Le Japon est certes l’un des foyers du consumérisme individuel le plus débridé mais il conserve toujours, dans son système social et juridique, la prépondérance des liens familiaux sur les individus isolés. Si vous décidez d’en finir avec la vie, faites-le donc au fond des bois, vos héritiers vous remercieront…

Publié dans Immobilier au Japon | 8 Commentaires »

Takamatsu: Décadence à 3,5 Naoshima: Revitalisation réussie

Posté par tokyomonamour le 4 octobre 2010

Petit rappel de l’ « Echelle empirique de décadence urbaine des villes moyennes au Japon ».

1. Le nombre de personnages âgées dans les rues.
Les vieux, ça consomme mais ça ne produit pas. Leur nombre est l’indice le plus sûr de repérage avancé de déclin urbain.
2. Le nombre de panneaux à louer
Dans un marché immobilier dynamique, dans une ville qui attire des actifs, les panneaux à louer à vendre n’existent pas. On a pas le temps de les poser que déjà les locataires se pressent au portillon.
3. Le nombre de parkings extérieurs en centre ville
Un immeuble, ça coute cher en entretien et en impôts fonciers. Si il n’y a pas de locataires, mieux vaut détruire le bâti pour en réduire les frais et transformer le terrain en parkings. Ça ne rapporte pas beaucoup mais ça permet de ne pas être en trou.
4. Le nombre de bâtiments abandonnés
Les propriétaires n’ayant même plus les ressources financières nécessaires pour détruire leur immeuble et convertir le terrain en parking, le laisse tomber en ruine. Des quartiers entiers se transforment en ville fantôme façon Détroit.
5 et plus. La ville perd le peu de substance urbaine qu’il lui restait et devient peu à peu, une authentique ghost town

Comme j’avais une nuit de transit à Takamatsu sur mon voyage vers Naoshima, j’ai profité pour faire une promenade urbaine de mon goût et établir une grille de décadence du lieu. Takamatsu (419 000 habitants, une population en hausse mais dont le taux de croissance ne cesse de décroître depuis 1985. Devrait se stabiliser avant de se réduire dans les prochaines années) est une ville industrielle au littoral bordé de nombreux hangars qui, avec le recul industriel progressif de l’archipel et la concentration des secteurs manufacturiers à haute valeur ajoutée dans la région du Tokai commencent à être peu à peu abandonnés ou convertis (en magasins jeunes ou en cafés). On trouve donc de vastes terrains ou bâtiments à quelques pas du port et de la gare, abandonnés ou en passe de l’être.

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La rue commerciale principale de la ville est surprenante, alternant magasins Chanel et Hermès avec des terrains vagues et des magasins fermées aux rideaux rouillés par les sels marins. Le phénomène de bipolarisation des classes sociales, riches et pauvres, entraîne la disparition progressive des magasins médians au profit des deux extrêmes qui finissent par se côtoyer en centre ville… Une structure urbaine assez inattendue issue de la paupérisation du pays mais sûrement temporaire en attendant une réelle réorganisation de l’espace en accord avec les nouvelles tendances démographiques et économiques qui se mettent en place.

Takamatsu à donc déjà un pied dans le niveau 4 même si elle fait tout pour ne pas s’y laisser happer (Participation au festival de Seto, Avantages fiscaux pour attirer les investisseurs, Chanel et Vuitton en tête je suppose etc.). A mon avis, c’est pas gagner… Contrairement à l’île voisine de Naoshima qui elle, est sur les rails de la revitalisation. Car comme je l’avais écrit dans un article la semaine dernière, Naoshima est effectivement en train de se « balnéairiser ». La puissance financière de Benesse et sa stratégie d’englobement des résidents îliens paye. En effet, l’entreprise fournit, avec la municipalité, des aides à tous les habitants qui souhaitent embellir leur maison et la rendre plus « traditionnelle ». Dans la plupart des cas, il s’agit juste de quelques planches de bois noircies au charbon sur des parpaings mais l’effet est remarquable. Les maisons ainsi maquillées se cachent parmi les vraies et authentiques maisons traditionnelles et il est impossible de les reconnaître lors d’une ballade touristique basique.

Il y a aussi pas mal de constructions neuves sur l’île, résidences secondaires ou habitations principales de locaux dont les revenus ont augmenté grâce à l’afflux de tokyoites en quête de nature et d’art moderne. Tout en profitant de ces embellissements, les indigènes reconvertissent de plus en plus leur résidence en café ou en magasin de souvenir pour profiter de la manne touristique, mais sans excès… Benesse veille. Naoshima, qui était encore une île parmi d’autre, perdue dans la mer de Seto, en proie à la dépopulation et au vieillissement, a su, sous la houlette d’une entreprise dotée d’une vision stratégique de long terme et en dépit de l’administration publique locale qui ne voyait pas d’un bon l’oeil l’arrivée de cette multinationale, se revitaliser, retrouver une valeur économique et acquérir une nouvelle identité régionale. Un succès donc… Mais au service de qui?

Avant de quitter l’hôtel Benesse, j’ai passé la tête derrière le comptoir pour y voir le registre de réservations. A côté des noms de chaque client, il y avait la rubrique « adresse ». La colonne de la double page de l’énorme registre était remplies des mêmes kanji qui se répétaient tout du long : Tokyo, Tokyo,Tokyo, Tokyo, Tokyo, Tokyo, Tokyo, Tokyo…

Publié dans Urbanisme et architecture | 2 Commentaires »

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