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Ninja Star Wars

Posté par tokyomonamour le 18 septembre 2010

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Par tous les kamis du Yamato!? Mais comment étais-je passé à côté de ça jusqu’à maintenant!?
Un artiste du nom de Steve Bialik s’est chargé de rendre à César ce qui est à lui en remettant les personnages de Star Wars dans le cadre historique et culturel qui les a généralement inspiré: le Japon des samurais.
La version présentée est décorée de blasons façon Star Wars avec des faux kanjis en déco, mais sur le site de l’auteur, il utilise de vrais sceaux en kanji pour décorer. Une évolution artistique vers plus de réalisme je suppose.

Trouvé lors d’une visite sur le site de Myu no yume. Merci à elle.

Publié dans Personnel | 3 Commentaires »

Propriétaires bailleurs au Japon

Posté par tokyomonamour le 17 septembre 2010

Traditionnellement, il y a peu de petits propriétaires bailleurs individuels au Japon. Les immeubles de location, très souvent dédiés, sont en général gérés par un propriétaire unique, riche individuel ou entreprise. Les immeubles sont ainsi divisés en bien à usage de résidents propriétaires (bunjo) qui détiennent les droits de propriété de leur appartement et biens à usage locatif (chintai).
Les propriétaires d’appartements le devenaient en général de manière temporaire, en attendant de pouvoir s’acheter une maison individuelle, le rêve de toute famille japonaise (également partagé par la plupart des ménages français). S’ils pouvaient suffisamment épargner, ils revendaient ensuite leur appartement sur le marché de l’occasion à d’autres individus qui allaient eux aussi devenir propriétaires résidents, et utilisaient l’argent de la vente pour compléter leur apport.
La baisse des prix immobilier, le vieillissement des résidents et la concentration de populations à Tokyo modifient la donne :

Tout d’abord, les japonais qui ont acheté il y a 20 ans, au moment de la bulle, à des prix défiant l’entendement se sont retrouvés avec des prêts immobiliers supérieurs au prix du marché de leur appartement et se sont vus dans l’impossibilité de le revendre. Cet appartement, qui devait être une simple étape sur le chemin de la propriété d’une maison individuelle, devient un piège. Ils ne peuvent plus le quitter, ils y vieillissent et pour beaucoup, ils y meurent aussi. En province, dans des copropriétés vieilles de 30 ou 40 ans à l’écart des centre villes, il n’y n’existe quasiment pas de marché immobilier de la vente. Les héritiers laissent donc souvent l’appartement tel quel.

Ensuite, l’exode général des populations vers Tokyo contraint beaucoup de propriétaires d’appartements en province à abandonner leur bien lorsqu’ils montent à la capitale. Or, le marché immobilier étant atone depuis l’éclatement de la bulle en province, ils sont souvent contraints de le louer ou de le laisser vide eux aussi.

Ni les morts, ni les propriétaires absents, ni les propriétaires bailleurs ne participent à la vie de la copropriété, encore moins à la présidence tournante du conseil syndical. Or c’est là que l’on découvre les aspects contraignants de l’esprit de groupe japonais. En effet, la vie communauté comporte de nombreuses obligations dont il faut s’acquitter, même quand on est propriétaire de son lot de tantièmes individuels. Et c’est un devoir de participer à la présidence tournante du conseil…

Cet article du Tokyo Shimbun présente le cas de cette copropriété à Nagoya dont le conseil à décidé d’imposer des charges de « coopération » (kyoroku kin, toujours ces euphémismes…) aux propriétaires bailleurs ou absents qui ne peuvent remplir leurs obligations au conseil. La cour suprême du Japon a, dans une décision prise en janvier 2010, reconnu la légalité de ces nouvelles charges qui vont venir s’ajouter aux charges d’entretien(kanri hi), charges pour travaux (shuzen tsumitate kin), frais de parkings et autres frais d’entretien du quartier (chonaikai hi).

Avec la crise et les difficultés financières, les inconvénients des « devoirs » de la propriété (impôts, charges, mais aussi responsabilité civile et responsabilité envers les autres copropriétaires) sont peu à peu en train de rattraper les avantages des « droits » de la propriété (droits directs sur le bien, statut social)… Non décidément, je ne recommande vraiment pas l’achat d’un appartement au Japon. Pas plus qu’en France d’ailleurs en ce moment.

Publié dans Immobilier au Japon | 4 Commentaires »

Toilettes publiques à vendre

Posté par tokyomonamour le 16 septembre 2010

Déflation, accroissement du chômage, vieillissement… Tous ces facteurs contribuent à la baisse des revenus fiscaux des collectivités locales. En France, le seul moyen envisagé, c’est la hausse de l’impôt (je suis mauvaise langue, il y a bien des efforts faits dans la coopération privé/public avec les PPP mais on compte les succès sur les doigts de la main).

Au contraire, au Japon, la force du secteur privé et la responsabilité qu’il assume dans la société et le bien être public, permet des réussites PP parfois très originales. Ainsi, l’arrondissement de Shibuya a décidé de déléguer la gestion des toilettes publics de son territoire à des sociétés privées. Si à Paris, il fallait payer pour pisser jusqu’en 2006, au Japon, toutes les toilettes publiques sont gratuites et bien entretenues depuis aussi longtemps que je m’en souvienne. Mais les frais d’entretien grèvent le budget de la mairie. Qu’à cela ne tienne! Un appel d’offre et quelques mois plus tard, deux sociétés obtiennent le marché. Les toilettes restent gratuites et leur maintenance est à la charge des entreprises. En échange, elles obtiennent le droit de nommer les points toilettes (naming rights) de leur nom et de faire de la pub à l’intérieur. Une société de traitement des eaux usées et une société de gestion technique du bâtiment vont avoir de nouveaux centres de pub dans les meilleurs spots de l’arrondissement et toucher ainsi les milliers de tokyoites qui y passent chaque jour.

A quand des toilettes Vinci, Bouygues ou Véolia en France? Si cela permet d’abaisser les impôts locaux et que le service est strictement contrôlé, il faudrait s’y mettre! Depuis 2008, JC Decaux assure l’exploitation des toilettes publiques de Paris.

En tout cas, dès que je les aurais essayé, je vous dirais quel effet ça fait de se soulager en regardant des schémas techniques de maintenance des égouts …

Publié dans Urbanisme et architecture | 3 Commentaires »

Cimetières High Tech

Posté par tokyomonamour le 15 septembre 2010

Image de prévisualisation YouTube

 

Et pour finir cette petite série vieillesse et décadence urbaine, une petite touche de joie et de Geek attitude (cliquer sur la vidéo pour la visualiser directement sur You tube en cas de besoin).

Faites toujours confiance au génie technologique nippon pour vous émerveiller et vous faire entrevoir un futur cyberpunk entre ténébres et espoirs. De ce côté-là, le Japon déçoit rarement.

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Conversions urbaines: des Ecoles transformées en Maisons de retraite

Posté par tokyomonamour le 15 septembre 2010

Décidemment, cette semaine les infos me tombent sous le nez.
Je poursuis donc l’article de la semaine dernière sur les reconversions d’établissements scolaires.
Le Nikkei Shimbun d’hier présente un article sur les reconversions de terrains d’écoles et de collèges à Tokyo en maisons pour «personnes âgées atteinte de troubles de la cognition» (les « vieux séniles » pour faire clair et se débarrasser des expressions obscures). Les exemples présentés suivent toutes les méthodes de destruction-reconstruction et seul le terrain est « converti ». Pour favoriser l’installation de centres pour personnages âgées en centre ville, les municipalités mettent en effet des terrains publics à disposition des groupes privées spécialisées en gériatrie en bail emphytéotique de 50 ans à un prix inférieur à celui du marché (environ 50%).

Un centre d’hébergement pour instituteurs (he oui, le système éducatif utilise énormément de bâtiments, pas seulement les écoles en tant que telles) dans l’arrondissement de Nakano, et le collège de Higashi koyama dans l’arrondissement de Shinkjuku, ont ainsi été détruits et les terrains loués au groupe Moth qui se chargera de construire les immeubles qui abriteront les centres de soin.

Selon des données un peu anciennes mais assez précises datant de 2004, sur les reconversions d’écoles abandonnées suite à des fusions entre établissements dans les 23 arrondissements de Tokyo, on voit que :

Sur 19 arrondissements ciblés, 7 n’avaient pas effectués d’abandon d’établissements scolaires, et il y avait 47 cas dans les 12 arrondissements restants. Dans 14 cas, les bâtiments ont été détruit ou reste à l’abandon. Dans les 33 cas de réutilisation, 13 sont des cas d’utilisation en maison de quartier et 20 de reconversion urbaine. Parmi ces 20 cas, on trouve des conversions en maison de retraites, en bâtiment universitaire, en centre pour enfant, en salle polyvalente, en centre artistique et en crèche. Cette étude présente les coûts de la reconversion, ce qui est intéressant : on voit que la reconversion en centre médicalisé coûte le plus cher, et de loin, avec un exemple à 800 millions de yens. Les autres suivent à moins de 300 millions. Le coût de la reconversion en centre médicalisé pour personnes âgées est si élevé que cela explique probablement la préférence pour du neuf et la destruction des bâtiments anciens. Par contre, des maisons de retraites avec peu d’équipement ou des crêches sont des exemples plus courants.

Les écoles disparaissent, remplacées par des hospices modernes, et les rues se remplissent peu à peu de visages ridées, de corps courbés, appuyés sur des cannes, ou de fauteuils roulants poussés par des nurses philippines… Et Tokyo est pourtant l’une des villes les plus jeunes de l’archipel ! C’est triste.
Je prends mesure de la décadence économique japonaise au nombre de vieillards croisés dans la journée…

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