Sondage

Vous avez sans doutes remarqué le petit sondage en bas à droite de votre écran sur la question existentielle de la force de frappe comparative du chevalier normand et du samurai de Kamakura (voir Samurais et chevaliers: même combat!).

On m’a fait plusieurs remarques depuis en me disant que les conditions ne sont pas réunies pour une bonne comparaison: environnement, armement, situation, météo, que sais-je…

Une seule chose: choisissez un filtre de lecture et imaginez!

Si vous êtes un expert en science des matériaux, je suis sûr qu’il y en a bien un ou deux qui doivent lire ce blog, votre regard pourra se porter sur la qualité des aciers utilisés de part et d’autres (saviez-vous que les katanas japonais étaient recherchés dans toute l’asie pendant le moyen-âge pour la qualité de leur hagane?).
Si votre regard se porte sur les armes de jet, vous regarderez peut-être la qualité de l’arc japonais comparé au long bow anglais pour savoir si les flèches de notre ami bushi peuvent percer la carapace de notre cobaye normand, un cavalier comparera les fiers destriers européens dociles et robustes aux petits chevaux nerveux du Japon (une des raisons, semble-t-il, expliquant l’absence de cavalerie digne de ce nom dans l’archipel), un iaijutsu-ka pourra même prétendre que le combat se terminera avant même que notre normand ne lève son espadon…

Bref, en sociologie on analyse les biais pour critiquer le manque d’objectivité des sujets. Mais parfois, les biais permettent de trouver un angle d’analyse à un problème trop général ou trop vague. Soyez biaisé. Votez!

Quartiers Tokyoites

Nouvelle série d’articles sur les quartiers tokyoites. Il y a pas mal de présentations de promenades urbaines faciles d’accès dans le commerce ou sur Internet. La plupart du temps, ça tourne autour de photos et de lieux touristiques sympas à visiter. Je vais pas en rajouter une couche par ce que le tourisme, c’est plus vraiment ce qui m’intéresse et que j’ai deux mains gauches quand il s’agit de photos (si vous voulez voir des photos de la métropole par quelqu’un qui sait de quoi il parle, allez sur Made in Tokyo).

Je vais donc passer ces promenades urbaines au filtre de l’histoire du quartier avec un sous filtre immobilier pour lier tout ça à des questions plus immédiates de prix des terrains et des loyers. Par ce que l’immobilier et le logement, c’est aussi l’histoire d’un lieu et du processus d’accumulation des populations dans celui-ci.

En plus de mes recherches personnelles et internet (un outil extraordinaire quand même… Je me demande comment faisaient les traducteurs avant pour faire des recherches de vocabulaires… Ils devaient perdre plus de temps entre leur bureau et la bibliothèque que sur leur document!), j’ai deux bons bouquins sous la main qui devraient donner quelques infos supplémentaires intéressantes: 東京のどこに住むのが幸せか de 山崎隆　et 江戸と東京の地理がわかる　de 井上泰夫.

Premier quartier qui sera traité, celui qui enregistre le plus de popularité à Tokyo depuis plus de 2 ans auprès des jeunes parents et DINKS tokyoites : Kichijouji, dans la ville de Musashino, à l’ouest de l’arrondissement de Setagaya…

Whisky et préjugés

Alors que je pendais mollement au bout de ma poignée dans une rame de train de la Yamanote ce matin, je tombe sur une affichette de pub pour Torys, le dernier highbowl de Suntory (un whisky soda un peu fadasse… Faut aimer).
Ce n’est pas la boisson qui m’a sorti de ma torpeur matinale mais la pub en elle-même.

Dans les bulles (pas dans celles-là, là haut, c’est la même structure mais le contenu du texte est différent), il y avait écrit, côté mâle « Hmmm, c’est bon après le travail! » et côté femelle « Hmm, c’est bon après s’être bien amusé ».

Et on retrouve le stéréotype « Homme-portefeuille », « Femme au foyer dépensière » qui a le don de m’énerver régulièrement… Le Japon est un pays extrêmement développé à de nombreux niveaux, technologie, mode, tendances sociales (essayer de vous habiller ou de vous comporter comme un groupe de Gyaru à Paris…), mais au niveau du mariage et du travail, ça reste un peu le moyen-âge. Et c’est surprenant! Par ce qu’il y a quand même 1 divorce pour 3 mariages au niveau annuel, et par ce que les freeters (emplois précaires) composent désormais plus de 35% de la population active.

Le paradoxe n’est pas simple à expliquer mais je pense que le phénomène repose essentiellement sur trois facteurs: Inertie, décalage et pouvoir d’achat. Même si la réalité sociale change, les moeurs et les coutumes qui ont été modelées dans le passé perdurent (inertie) un certains temps après la disparition de leurs fondements sociaux (décalage). Et puis, en général, ceux qui sont les tenants des anciennes coutumes, les conservateurs, tiennent aussi souvent le nerf de la guerre de la consommation, l’argent. Du coup, les stratégies commerciales continuent à se concentrer sur cette frange de plus en plus minoritaire mais détenant, proportionnellement, de plus en plus de capital (facteur pouvoir d’achat).

Les japonais eux-mêmes sont victimes de ce conservatisme qui a pourtant de moins en moins de raison d’être.
Il y a quelques mois, j’avais eu un commentaire vécu très pertinent sur les rapports argent/couple que je reproduis ici. J’espère que depuis, ça se passe un peu mieux…

« Lorsque les revenus ne répondent pas aux espérances de l’épouse, tout est prétexte pour devenir dispute et cela peut aller très loin pour pas grand chose, par contre, lorsque l’argent coule à flot, alors là, paradoxalement, tout passe comme une lettre à la poste, même les comportements qui donnaient lieu à des remontrances. J’en suis arrivé à la conclusion que les différences culturelles ou d’éducation, et les problèmes sentimentaux, c’est bien peu de choses.
Dans ces conditions, mener une introspection méditative ne sert à rien. Autant gagner du temps en sortant un peu d’argent du porte monnaie »

Décidément, pas toujours facile les rapports de couple et le travail au Japon.

La France restructure son foncier à Tokyo

Ma première visite à  l’ambassade de France me laissa coi. 2,5 hectares de terrains boisés à  Hiroo près de Roppongi, des bâtiments séparés pour les services de l’ambassade et du consulat, la résidence de l’ambassadeur sur une petite colline, une piscine… Impossible d’imaginer ne serait-ce qu’une seule seconde que tout ça se trouve en plein coeur de la mégapole la plus peuplée du monde.

L’ambassade de France au Japon a ouvert ses portes sur cet emplacement en 1933. Elle se trouvait précédemment au nord du jardin impérial, mais le séisme de 1923 avait réduit en cendres tous les bâtiments et c’est après négociations avec l’Etat japonais que le transfert s’opéra sur les terrains actuels. Les bâtiments qui étaient utilisés jusqu’à  l’an dernier dataient de 1957. Ils avaient un petit air soviétique façon blockhaus mais le porche en pseudo style de torii shinto du consulat avait son charme désuet… Bref, tout ça n’existe plus puisqu’en 2009, la nouvelle ambassade a été inauguré sur le même terrain, et que les anciens services de chancellerie sont passés sous les pelleteuses d’un consortium de promoteurs nippons mené par les Groupes Mitsui et Nomura. Environ 0,5 hectares ont été loué au consortium pour la construction d’un immeuble d’habitation de luxe, avec vue sur le petit parc boisé attenant. Le site de l’ambassade se vante d’avoir réussit l’opération sans que cela ne coûte un sou au contribuable, puisque le nouveau bâtiment a été construit par les promoteurs japonais dans le cadre du contrat, qui a été signé en octobre 2007, au plus fort de la mini bulle immo tokyoite. On peut donc raisonnablement penser que l’ambassade a effectivement fait une bonne affaire et que Mitsui & co doivent se mordre les kintama d’avoir signé juste avant l’effondrement des prix du foncier (probablement aux alentours de 20%). He, he… On ne peut pas gagner à  tous les coups… La nouvelle ambassade est plutôt bien faites. Allez y faire un tour un jour si vous avez l’occasion.

De l’autre côté, nous avons le lycée Franco-japonais dont l’éclatement sur deux sites, l’un dont l’établissement est propriétaire, celui de Fushimi qui accueille la filière primaire et l’autre dont il est locataire qui accueille le collège et le lycée et qui était à l’origine une école japonaise (encore un cas de conversion), l’augmentation du nombre d’élèves et la vétusté rendaient l’emploi malaisé. Un projet d’achat immobilier était en cours depuis 2009 pour l’achat d’un lycée professionnel métropolitain désaffecté dans l’arrondissement de Kita, au nord de Tokyo. Je viens de lire un article dans le nikkei le 16 septembre dernier précisant que l’opération s’était faite avec la bénédiction du gouvernement tokyoite pour un montant de 4 milliards de yens. Une grosse somme qui sera couverte par la vente du terrain de Fushimi, par l’Etat français et par une hausse de 15% des frais de scolarité (l’inscription vous coutera la modique somme de 10 000 euros par an si vous êtes francais et 15 000 si vous êtes juste francophone, tant pis pour les africains et autres japonais!).

Deux exemples de rationalisation foncière, un qui rapporte de l’argent, l’autre qui en coûte. Cherchez l’erreur.

Il serait temps de créer, sur le modèle de France domaine, une agence foncière pour les biens de l’Etat à  l’étranger qui pourra également proposer ses services aux institutions para-publiques afin d’éviter les gabegies et les dépenses inutiles conduisant à des hausses d’impôts qui se répercutent, non seulement sur les français de la métropole mais aussi sur ceux de l’étranger. Pourquoi des modèles de gestion aussi évidents dans les entreprises privées ne sont-ils donc pas appliquer par les services de l’Etat ?! Ha, j’avais oublié… Ils ne jouent pas avec leur argent. Forcément, les conseilleurs ne sont pas les payeurs…

Investissez dans du solide: choisissez les bases US d’Okinawa

Okinawa, c’est 635 000 touristes par an, des plages de rêve, du soleil, des spots de snorkeling et de plongée magnifiques, mais c’est aussi 75% des bases américaines du Japon et 10 % de la superficie du département occupé physiquement par des installations militaires US.

Alors évidemment, les terrains et les biens immobiliers en bordure des bases valent autant que les maisons construites en zone inondable du littoral vendéen balayées par la tempête Xinthia: pétzouille.

Alors, non, je ne vous conseille pas d’investir dans ces baraques malheureusement (pour les habitants) devenues sans valeur ni même dans des hôtels en bord de plage (bien trop chers). Non, aujourd’hui, nous allons investir directement dans les terrains des bases militaires américaines et japonaises de la région, c’est nettement plus sympa non? En effet, la plupart des terrains utilisés pour les installations militaires sont possédées légalement par des propriétaires fonciers individuels ou des sociétés. Le gouvernement japonais, dans le cadre de son budget de « reconnaissance » (prise en charge des frais de maintien des bases US sur le territoire japonais), loue tous ces terrains et paye donc un loyer foncier aux propriétaires sur une base annuelle.

Ces terrains rapportent en moyenne 3% par an. Alors vous me direz c’est pas énorme mais dans un pays ou les obligations d’Etat rapportent 1% par an, c’est pas si mal que ça. Intéressé? Allez voir ce site.

Des agents immobiliers se sont spécialisés dans la revente de ces terrains auprès d’investisseurs qui veulent avoir la garantie de paiement du meilleur locataire possible: l’Etat. Ces terrains sont l’objet de toutes les attentions depuis 1 an avec l’arrivée du nouveau gouvernement du PD qui voulait « alléger » la charge des okinawaiens en dégageant certaines bases US hors du département ou en les déplacant au sein de celui-ci. Je rappelle, pour les absents, que le cabinet Hatoyama est tombé cette année car il n’a pas su trouver de solution au problème. Imaginez la spéculation foncière et les luttes entre propriétaires qui ont dues se dérouler en coulisse… En immobilier comme en stratégie, même devise : Si vis pacem, para bellum.