Propriétaires bailleurs au Japon

Posté par tokyomonamour le 17 septembre 2010

Traditionnellement, il y a peu de petits propriétaires bailleurs individuels au Japon. Les immeubles de location, très souvent dédiés, sont en général gérés par un propriétaire unique, riche individuel ou entreprise. Les immeubles sont ainsi divisés en bien à usage de résidents propriétaires (bunjo) qui détiennent les droits de propriété de leur appartement et biens à usage locatif (chintai).
Les propriétaires d’appartements le devenaient en général de manière temporaire, en attendant de pouvoir s’acheter une maison individuelle, le rêve de toute famille japonaise (également partagé par la plupart des ménages français). S’ils pouvaient suffisamment épargner, ils revendaient ensuite leur appartement sur le marché de l’occasion à d’autres individus qui allaient eux aussi devenir propriétaires résidents, et utilisaient l’argent de la vente pour compléter leur apport.
La baisse des prix immobilier, le vieillissement des résidents et la concentration de populations à Tokyo modifient la donne :

Tout d’abord, les japonais qui ont acheté il y a 20 ans, au moment de la bulle, à des prix défiant l’entendement se sont retrouvés avec des prêts immobiliers supérieurs au prix du marché de leur appartement et se sont vus dans l’impossibilité de le revendre. Cet appartement, qui devait être une simple étape sur le chemin de la propriété d’une maison individuelle, devient un piège. Ils ne peuvent plus le quitter, ils y vieillissent et pour beaucoup, ils y meurent aussi. En province, dans des copropriétés vieilles de 30 ou 40 ans à l’écart des centre villes, il n’y n’existe quasiment pas de marché immobilier de la vente. Les héritiers laissent donc souvent l’appartement tel quel.

Ensuite, l’exode général des populations vers Tokyo contraint beaucoup de propriétaires d’appartements en province à abandonner leur bien lorsqu’ils montent à la capitale. Or, le marché immobilier étant atone depuis l’éclatement de la bulle en province, ils sont souvent contraints de le louer ou de le laisser vide eux aussi.

Ni les morts, ni les propriétaires absents, ni les propriétaires bailleurs ne participent à la vie de la copropriété, encore moins à la présidence tournante du conseil syndical. Or c’est là que l’on découvre les aspects contraignants de l’esprit de groupe japonais. En effet, la vie communauté comporte de nombreuses obligations dont il faut s’acquitter, même quand on est propriétaire de son lot de tantièmes individuels. Et c’est un devoir de participer à la présidence tournante du conseil…

Cet article du Tokyo Shimbun présente le cas de cette copropriété à Nagoya dont le conseil à décidé d’imposer des charges de « coopération » (kyoroku kin, toujours ces euphémismes…) aux propriétaires bailleurs ou absents qui ne peuvent remplir leurs obligations au conseil. La cour suprême du Japon a, dans une décision prise en janvier 2010, reconnu la légalité de ces nouvelles charges qui vont venir s’ajouter aux charges d’entretien(kanri hi), charges pour travaux (shuzen tsumitate kin), frais de parkings et autres frais d’entretien du quartier (chonaikai hi).

Avec la crise et les difficultés financières, les inconvénients des « devoirs » de la propriété (impôts, charges, mais aussi responsabilité civile et responsabilité envers les autres copropriétaires) sont peu à peu en train de rattraper les avantages des « droits » de la propriété (droits directs sur le bien, statut social)… Non décidément, je ne recommande vraiment pas l’achat d’un appartement au Japon. Pas plus qu’en France d’ailleurs en ce moment.

4 Réponses à “Propriétaires bailleurs au Japon”

  1. capray dit :

    « les japonais qui ont acheté il y a 20 ans, au moment de la bulle, à des prix défiant l’entendement se sont retrouvés avec des prêts immobiliers supérieurs au prix du marché de leur appartement et se sont vu dans dans l’impossibilité de le revendre. »

    Un agent immobilier m’avait dit que c’était pour cette raison que la tradition du « cadeau » au propriétaire était maintenue pour les locataires.

  2. tokyomonamour dit :

    C’est vrai qu’un propriétaire englué dans un prêt immobilier aura tendance à vouloir récupérer sur les mois « cadeaux » (c’est bien du reikin dont tu parles, n’est-ce pas?).
    Mais cette tradition remonte à l’après guerre quand les japonais venaient des campagnes par vague à Tokyo. Les familles s’en remettaient alors au propriétaire pour veiller sur leur rejeton et lui remettaient par avance un ou deux mois de loyer de « remerciement ». Cette tradition est restée (pas fous les proprio!) et perdurent encore de nos jours à Tokyo et dans de nombreuses régions du Japon.

    Ca fait toujours mal au portefeuille de se séparer d’un ou deux mois de loyer gratos, juste pour dire, « merci de me louer votre appart… ». Argg… Rien que d’y repenser!

  3. capray dit :

    C’est vrai qu’un propriétaire englué dans un prêt immobilier aura tendance à vouloir récupérer sur les mois “cadeaux”

    Oui, tout à fait, je faisais allusion au reikin. Et les proprios sont malins quand il s’agit aussi de garder l’argent de la caution pour les nettoyages (shikikin).

    Anecdote : pour mon premier appartement, je me suis fait viré car l’immeuble avait été racheté à sa propriétaire, par une entreprise qui en a fait un parking. Conséquences : 6 mois de loyer offerts (jusqu’à la date anniversaire du bail) et ma caution rendue (j’avais un peu abimé le revêtement de sol)!

Laisser un commentaire

 

Les anniversaires des stars |
FRANCESCA esprit Channeling |
Sénégal Junior Intelligence |
Unblog.fr | Créer un blog | Annuaire | Signaler un abus | Anglais pour non-spécialist...
| bobs3
| Hôtel le Renaissance