L’immobilier UNIQLO

Posté par tokyomonamour le 27 août 2010

Comment faire pour vendre des appartements quand on est un promoteur dans un pays en déflation depuis 20 ans, qui se paupérise d’année en année, dont plus de 30% de la population est en emploi irrégulier (hiseikikoyo, freeters, CDD et autres intérimaires) et dont les banques ne peuvent plus étendre la durée des prêts, déjà fixés à 35 ans en moyenne?

Une seule solution: vendre toujours moins cher. Spirale déflationniste et trou noir de l’immobilier ne connaissent pas de fin.
Si dans les années 80 et 90, Toyota et sa gestion en flux tendu avait montré la voie à suivre, maintenant, c’est le groupe Fast Retailing et sa marque phare, UNIQLO, qui sont les maîtres à penser de l’époque. Un seul mot d’ordre: vendre des produits simples et de bonne qualité à bas prix.

Les « appartements optimisés pour la déflation » , une expression qui a fait son apparition en 2009 après la chute brutale du nombre de transactions et des prix (cf. les chiffres de l’immobilier japonais) dans la presse et les médias, prennent modèle sur les méthodes de la marque, d’où l’expression commune « appartements UNIQLO », et deux de ses concepts de production principaux: Réduction et simplicité.

La simplicité d’abord. Rien de superflu dans un appart UNIQLO, juste le strict nécessaire. Pas de double fenêtre, utilisation des mêmes matériaux pour toute les finitions, pas d’options, où si elles existent, chères…

La réduction ensuite qui touche d’abord la superficie des biens construits. Si jusqu’à maintenant, la superficie moyenne des biens familiaux tournait autour de 80m2, ce qui est déjà très faible comparé aux pays européens, sans parler des USA, l’appartement taillé pour la déflation en fera 70, mais avec le même nombre de pièce. Une méthode déjà éprouvée dans l’alimentation, où les distributeurs nippons ont fait face à la crise en réduisant les quantités sans toucher ou en baissant les prix (à la différence des distributeurs français qui augmentent les prix en ne touchant pas à la quantité…).
Le concept de réduction concerne aussi la durée des chantiers. Par l’introduction de méthodes de construction de préfabriqué à grande échelle, dans les appartements comme dans les maisons individuelles, la compression du temps des chantiers permet de limiter considérablement les coûts.

Cette réduction s’est également opéré dans les coûts de main d’oeuvre, à travers le type de contrat d’embauche. Il est possible qu’à l’avenir, les emplois non qualifiés dans le secteur de construction tenus par des japonais jusqu’à maintenant, soient remplacés par de la main d’oeuvre chinoises, suivant le même phénomène qui s’était produit en France avec la main d’oeuvre portugaise puis maghrébine. Le monde de la construction japonais étant cependant très fermé et formant des castes extrêmement rigidifiés (avec à leur tête les tobi, les ouvriers de haut vol), je doute que cela puisse se faire sans volonté politique forte, ce qui n’est pour le moment pas à l’ordre du jour.

Quoi qu’il en soit, il est probable que ces appartements, qui se construisent un peu partout dans l’archipel, se vendent bien car le neuf et la propriété ont encore le vent en poupe au Japon. Mais, gare! Un bien immobilier, même à 100 000 euros, n’est pas un polo acheté à la boutique d’Opéra pour 15 pièces. Don’t be a fool.

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Tokyo au 22ème siècle

Posté par tokyomonamour le 26 août 2010

L’avenir sera vert… Pas par ce que la conscience écologique des hommes se sera brutalement réveillée ou que, sensibilisés aux discours de prêcheurs de l’apocalypse industrielle, ils auront trouvé le chemin de la rédemption. Non, l’avenir sera vert par ce qu’il n’a pas d’autres choix. Nécessité fait loi.
Derrière les discours de Responsabilité Sociale des multinationales se cachent en fait des préoccupations bien matérielles: économie d’énergie pour réduire les coûts, dons aux ONG pour réduire les charges fiscales et améliorer l’image de la marque, nouvelles technologies « vertes » pour réduire l’utilisation de matières premières de plus en plus rares… Bref, le monde devient écolo par ce qu’il est obligé de l’être.

Cette tendance donne naissance à de nouvelles visions urbaines artistiques. Deux artistes voit la vie en vert pour Tokyo:
Tokyo Genso (Tokyo Chimère) et Green Island.

Le premier est un artiste individuel un peu narcissique, du moins au vue de son blog, mais ayant une vision urbaine de Tokyo extraordinaire. Pour lui, le Tokyo de demain sera vert… Et en ruine. Avenir écologique sombre pour l’humanité qui verra disparaître la civilisation industrielle.
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Reconnaissez-vous le Rainbow Bridge, le kabuki-za et Shibuya?

Pour Green Island, un groupe de créateurs assez positif, à en juger par leur site, le Tokyo Eco de demain offre une image conciliant développement économique et conscience de l’environnement ( Il me semble que le Groupe avait été présenté à Paris lors d’une expo ville eco organisée par EDF en 2010…).
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Roppongi et Akihabara.

Deux visions radicalement opposée du « retour » à une Terre plus naturelle. Le développement économique des sociétés humaines, notamment le développement urbain, a toujours été parcouru par des courants de pensées opposées sur le futur. La science peut-elle tout régler? L’homme peut-il devenir dieu et se libérer des contraintes de son environnement par ses créations technologiques?La croissance est-elle éternelle?

Personnellement, je ne mettrais pas ma main a couper, ni d’un côté ni de l’autre. Qui peut prévoir les aléas de l’histoire? En tant que tokyoite et ayant l’intention de le rester encore quelques temps, j’avoue préferer la vision de Green Island. Mais en tant qu’admirateur de Tyler Durden, je dois dire que la vision de Genso ne manque pas de charme…

In the world I see – you are stalking elk through the damp canyon forests around the ruins of Rockefeller Center. You’ll wear leather clothes that will last you the rest of your life. You’ll climb the wrist-thick kudzu vines that wrap the Sears Tower. And when you look down, you’ll see tiny figures pounding corn, laying strips of venison on the empty car pool lane of some abandoned superhighway.

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La France perd son statut de grande puissance « pâtissière »

Posté par tokyomonamour le 25 août 2010

Les clichés sont le lot commun des peuples envers les autres peuples. Quelques mots concentrent rapidement et pratiquement (trop, bien sûr) les quelques notions que l’on peut avoir glanées de ci, de là, sur tel ou tel pays.
Quand ont dit « Japon », les occidentaux moyens penseront sûrement « geishas, samouraïs, technologie de pointe et tremblements de terre … ». Pour les japonais, le champ lexical de la France pourrait être le suivant : « cuisine, pâtisserie, produits de luxe et culture ».
Ces raccourcis, pas toujours très précis, sont néanmoins bien utiles pour stocker des connaissances un peu brouillon. Ils sont également révélateurs de la conscience collective d’un peuple, subjective bien entendu, à l’égard d’un autre.

Lorsqu’il y a intégration d’un partie d’une autre culture, sa qualité « étrangère » baisse avec le temps. C’est ce qui s’est passé pour le Judo par exemple : un sport d’origine et d’esprit japonais, qui s’est peu à peu internationalisé pour perdre sa connotation nippone. Le professeur de Judo japonais, qui était tel Dieu descendant sur les terres de Gaulle auparavant, a été remplacé désormais par un professeur français, ou américain ou allemand, moins exotique, mais qui gagne autant de compétitions internationales.

Ce qui s’est passé pour le Judo en France est en train de se passer au Japon pour la pâtisserie. J’effectuais l’autre jour une mission d’interprétariat pour une société française du secteur de la pâtisserie, dont le représentant passait au Japon pour visiter ses importateurs. Lors que celui-ci a proposé de faire un peu d’événementiel en invitant un pâtissier célèbre français pour faire une démonstration, les japonais lui ont dit, de façon abrupte, que c’était inutile. Que cela couterait cher et qu’il y avait d’excellents pâtissiers japonais qui pourraient parfaitement faire l’affaire. Le représentant français, diplomate, pris plutôt bien la chose, mais la question n’est pas là.

Le pâtissier français, comme le cuisiner français d’ailleurs, bénéficiait jusque là d’un statut, d’une aura qui dépassait souvent la nature de ses compétences. Cette aura est en train de s’estomper peu à peu. Elle ne disparaitra pas tout de suite : les jeunes pâtissiers et cuisiniers japonais faisant leurs stages à Lyon ou à Strasbourg pour se perfectionner sont encore très nombreux. Mais il est clair que l’augmentation du nombre de japonais et d’asiatiques gagnant les concours internationaux et la baisse relative du niveau français (je dis relative par rapport à la montée des autres pays ayant intégrer notre culture culinaire) est la preuve que la France est en train de perdre son statut international de soft power culinaire (qui est je le rappelle, est un élément important de puissance indirecte… Le secteur de la restauration étant souvent un vecteur économiques très importants pour les immigrants notamment).
Qui pense à l’origine du Golf, ou du football ? Les éléments culturels évidents, et les intérêts indirects, qu’en retirait le Royaume-Uni ont disparu depuis bien longtemps. Le même phénomène se produit au Japon actuellement pour la France.

Viendra le temps où japonais et chinois dégusteront une tarte tatin ou un gâteau poire amandine en se disant « c’est bon ce truc là, ça vient d’Europe, c’est ça ? »…

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La déflation, c’est un peu comme le supplice du Pal…

Posté par tokyomonamour le 24 août 2010

Les français ne connaissent pas la déflation. Du moins, pas la génération active actuelle, ni celle de leur parent, ni même, celle de leur grands parents. La France connait une inflation, plus ou moins forte, mais régulière, depuis l’après guerre.

Suite à l’explosion de la bulle immobilière nippone, le Japon tente quant à lui, de relancer son économie et d’appliquer une politique de taux proche de 0% depuis 1992 (Ca vous rappelle certaines politiques européennes et US depuis 2008… C’est normal, ils font exactement ce qu’a fait le Japon en prétendant que, eux, vont mieux s’en sortir…). Depuis, les prix à la consommation baissent et, depuis 1995 sont dans le négatif. Il y a eu un bref sursaut en 2007 et 2008, puis repatatrac… Notez que l’indice de consommation des ménages (il s’agit en fait de l’indice des revenus, mais revenus et consommation sont eux aussi liés) suit, avec quelques années de décalage, les statistiques officielles des prix des terrains. Quand l’un monte, l’autre suit et inversement.
Pour ceux qui n’ont pas encore clairement cette relation de cause à effet en tête, allez immédiatement voir le site de Jacques Friggit et ses désormais célèbres graphiques. Vous comprendrez pourquoi les prix de l’immobilier français vont connaitre, à moyen terme, une baisse drastique. Mais c’est un autre problème.

Au début, la déflation, c’est cool. Les prix des biens de consommation sont en baisse, les hamburgers de chez Mc Do sont à 50 yens l’unité (oui, vous m’avez bien compris! Vous pouviez, dans les années 2004, 2005 je crois, bouffer 3 hamburgers pour 150 yens, soit grosso modo, 1,50 euros au taux actuel), les prix de l’immobilier baissent de 30% et votre salaire ne bouge pas. Du coup, vous gagnez en pouvoir d’achat. Les salaires au Japon, basés sur le système de promotion à l’ancienneté, ont continué à augmenter jusqu’en 1998. Les japonais ont donc profité de cette déflation pendant 5 ou 6 ans à peu près.

Mais voilà, la déflation, c’est pervers, surtout quand ça dure. Et il se trouve qu’au Japon, ça dure depuis maintenant près de 20 ans… Une génération. La première génération de la crise arrive donc sur le marché avec 20 ans de retard par rapport à la France (fin des 30 glorieuses début des années 1970, crise accompagnée d’inflation) et dans un contexte plus difficile encore que le contexte français de l’époque. Car le monde industrialisé est désormais dans son ensemble, en déflation, ou proche, et les parents de ces jeunes nippons font face à d’importantes compressions de salaires. Conséquences inattendues (ou pas…) de ces tendances, le taux de syndicalisation augmente pour la première fois depuis 34 ans.
L’entreprise dans laquelle je travaille a, pour faire face à la baisse de son CA et augmenter les ventes, décidé de baisser ses prix de 20 à 30%. Evidemment, les administrateurs baissent leur salaire et coupent les bonus des employés (oui, moi aussi…). Le choc de la « nouvelle spirale déflationniste nippone » fait donc sentir ses effets, vicieusement, en décalage de quelques années.

Ha… La déflation… C’est un peu comme le Pal: « Ce supplice qui commence si bien et qui finit si mal »…

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Les chiffres de l’immobilier japonais II

Posté par tokyomonamour le 23 août 2010

Quelques autres chiffres utiles à connaitre pour comprendre la situation tokyoite en particulier. Intéressons-nous aux prix cette fois.
La plupart des données sont tirées du rapport de l’indice des marchés du logement du Japan Real Estate Institute du deuxième semestre 2009.

La métropole de Tokyo (que l’on appelle souvent préfecture mais c’est une erreur. Il n’y a pas de préfet au Japon, ni à Tokyo (To) ni ailleurs (do fu ken). Il y a des gouverneurs élus au suffrage universel. En province, il vaut donc mieux parler de département) couvre une superficie énorme, de 2187 km2, alors que Paris ne fait que 105 km2… Il faut donc considérer Tokyo comme une Métropole-région, composée de 23 arrondissements et de tout un chapelet de villes qui se concentrent sur la partie ouest, en coulée vers les terres intérieures, qui serait l’équivalent de la ville de Paris et d’une partie de l’île de France. Il est donc normal que les prix varient énormément à l’intérieur de ses limites.
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C’est dans les 5 arrondissements centraux (qui correspondent, en superficie, aux 2 tiers de Paris à peu près) que les prix sont les plus élevés. Prix moyens au mètre carré dans le neuf: 1 200 000 yens, soit environ 12 000 euros (pour faire simple, et comme les taux de change s’en approche: je fais 100 yens pour 1 euro) pour les appartements de plus de 80 m2. 900 000 yens pour les appartements petits et médians (moins 80 m2). Un appartement neuf de 80 m2 dans le centre de Tokyo vous couterait la rondelette somme de 960 000 euros, sans les frais d’achat évidemment…
Pour l’ancien, on est à 600 000 yens en moyenne dans tout Tokyo, tout appart confondus, soit 480 000 euros en moyenne pour un appartement de 80 m2.

La moyenne dans les 23 arrondissements est plus « abordable » avec un m2 de 900 000 yens pour les grands appartements et de 800 000 pour les autres.
Il y a des écarts de 200 000 à 350 000 yens par m2 entre le neuf et l’ancien. L’immobilier neuf a donc une prime moyenne de 20 à 30% sur l’ancien.

Les prix ont baissé entre 2007 et 2009 et ont brutalement remonté fin 2009… Comme pour Paris.

Les loyers, eux, continuent de baisser depuis 2007 par contre, comme en France encore, avec une moyenne dans le neuf de 5000 yens au m2 dans les 5 arrondissements centraux et de 4500 yens dans l’ensemble pour les grands appartements. Le loyer tourne autour de 3 500 yens le m2 en pour les plus petits appartements. Notez, à la différence de Paris, que les grands appartements ont un m2 carré plus élevé que les petits. Cette situation tient surement au manque d’investisseurs individuels au Japon qui ne tirent pas les prix des studios vers le haut. Dans l’ancien, là on est à 4000 yens pour les grands appart et un peu moins de 3 500 yens pour les autres.

Pour finir, jetons un oeil à la rentabilité moyenne de l’investissement à Tokyo.
Si vous êtes propriétaire bailleur d’un appartement neuf dans les quartiers centraux, vous bénéficierez d’une rentabilité moyenne de 6,8%. La moyenne globale tourne autour de 5,5%. Si vous louez un appartement ancien, la rentabilité moyenne monte à 7 ou 8%.

Comme vous pouvez le constater, la fracture entre neuf et ancien est très forte. En France, cette distinction s’est peu à peu estompée depuis la fin des années 90 et les prix ont fini par se valoir. Le Grenelle de l’environnement risque cependant de ré-inverser la tendance, les mises aux normes de l’ancien imposant des travaux très couteux dans un proche avenir, vont surement faire baisser les prix de l’ancien et donc, de fait, faire comparativement remonter ceux du neuf.
Au Japon par contre, et même si l’appauvrissement général et l’importance de la localisation favorise le marché ancien depuis 3 ans, le neuf garde encore son statut supérieur. Deux raisons principales:
1) « Faire construire » pour sa famille est symbole de statut social.
2) Les normes anti-sismiques renforcées de 1981 dévalorisent l’immobilier qui a été construit avant cette date.

Mais plus encore que cette distinction neuf/ancien, l’immobilier nippon est en train, comme en France d’ ailleurs, de perdre son segment principal, celui de la classe moyenne. Nous verrons donc deux segments immobiliers qui vont régir le marché: L’immobilier « UNIQLO », simple, pas cher et de relativement bonne qualité (du moins espérons-le) et l’immobilier CHANEL, qui va faire la différence par des prestations et des emplacements qui draineront tous les consommateurs fortunés.

La fin de la classe moyenne, phénomène d’ampleur mondial qui touche tous les anciens pays développés, va également se lire dans l’évolution du marché immobiler des années 2010 et 2020…

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