L’immobilier UNIQLO

Posté par tokyomonamour le 27 août 2010

Comment faire pour vendre des appartements quand on est un promoteur dans un pays en déflation depuis 20 ans, qui se paupérise d’année en année, dont plus de 30% de la population est en emploi irrégulier (hiseikikoyo, freeters, CDD et autres intérimaires) et dont les banques ne peuvent plus étendre la durée des prêts, déjà fixés à 35 ans en moyenne?

Une seule solution: vendre toujours moins cher. Spirale déflationniste et trou noir de l’immobilier ne connaissent pas de fin.
Si dans les années 80 et 90, Toyota et sa gestion en flux tendu avait montré la voie à suivre, maintenant, c’est le groupe Fast Retailing et sa marque phare, UNIQLO, qui sont les maîtres à penser de l’époque. Un seul mot d’ordre: vendre des produits simples et de bonne qualité à bas prix.

Les « appartements optimisés pour la déflation » , une expression qui a fait son apparition en 2009 après la chute brutale du nombre de transactions et des prix (cf. les chiffres de l’immobilier japonais) dans la presse et les médias, prennent modèle sur les méthodes de la marque, d’où l’expression commune « appartements UNIQLO », et deux de ses concepts de production principaux: Réduction et simplicité.

La simplicité d’abord. Rien de superflu dans un appart UNIQLO, juste le strict nécessaire. Pas de double fenêtre, utilisation des mêmes matériaux pour toute les finitions, pas d’options, où si elles existent, chères…

La réduction ensuite qui touche d’abord la superficie des biens construits. Si jusqu’à maintenant, la superficie moyenne des biens familiaux tournait autour de 80m2, ce qui est déjà très faible comparé aux pays européens, sans parler des USA, l’appartement taillé pour la déflation en fera 70, mais avec le même nombre de pièce. Une méthode déjà éprouvée dans l’alimentation, où les distributeurs nippons ont fait face à la crise en réduisant les quantités sans toucher ou en baissant les prix (à la différence des distributeurs français qui augmentent les prix en ne touchant pas à la quantité…).
Le concept de réduction concerne aussi la durée des chantiers. Par l’introduction de méthodes de construction de préfabriqué à grande échelle, dans les appartements comme dans les maisons individuelles, la compression du temps des chantiers permet de limiter considérablement les coûts.

Cette réduction s’est également opéré dans les coûts de main d’oeuvre, à travers le type de contrat d’embauche. Il est possible qu’à l’avenir, les emplois non qualifiés dans le secteur de construction tenus par des japonais jusqu’à maintenant, soient remplacés par de la main d’oeuvre chinoises, suivant le même phénomène qui s’était produit en France avec la main d’oeuvre portugaise puis maghrébine. Le monde de la construction japonais étant cependant très fermé et formant des castes extrêmement rigidifiés (avec à leur tête les tobi, les ouvriers de haut vol), je doute que cela puisse se faire sans volonté politique forte, ce qui n’est pour le moment pas à l’ordre du jour.

Quoi qu’il en soit, il est probable que ces appartements, qui se construisent un peu partout dans l’archipel, se vendent bien car le neuf et la propriété ont encore le vent en poupe au Japon. Mais, gare! Un bien immobilier, même à 100 000 euros, n’est pas un polo acheté à la boutique d’Opéra pour 15 pièces. Don’t be a fool.

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