Une maison au Japon, un appart en France

Posté par tokyomonamour le 30 juillet 2010

Acheter, pour vivre ou pour investir qu’importe, est un acte lourd. Mieux vaut donc ne pas se tromper dans ses calculs et peser soigneusement le pour et le contre avant de se lancer, surtout si vous achetez en pays étranger. Outre les lois et les règlements locaux, il vous faudra comprendre les mécanismes de pensée plus profond qui régissent l’immobilier dans le pays en question. C’est valable au Japon, comme ailleurs. Pour évitez les impairs, un peu de recherche s’impose donc…

Si vous négligez cet aspect, vous pourriez par exemple, acheter un appartement « semi-récent » (années 50-70) à Tokyo en 2010, à bon prix, et vous retrouver en 2012 devant une décision (prise légalement au 4 /5ème des voix, donc sans vous) de l’assemblée générale des copropriétaires ordonnant la destruction de l’immeuble puis, sa reconstruction, le tout aux frais des copropriétaires, vous compris ! Pourquoi ? Par ce qu’un immeuble vieux de 50 ans, c’est plus aux normes, c’est moches, c’est pas pratique, ou que sais-je d’autres… Et que le concept de destruction-reconstruction est bien établi dans les mentalités et dans les lois sur l’immobilier.
L’autre jour mon collègue me disait encore, « et si je faisais reconstruire ma maison ? », « pourquoi », lui demandais-je curieux, « par ce qu’elle est vieille et que j’aimerai bien avoir ma maison à moi… ». Le bâti avait 27 ans à peine…

Bref, comprendre l’esprit du lieu ! La copropriété au Japon, c’est dangereux financièrement et c’est lourd au niveau des relations humaines : les relations de voisinage entre propriétaires sont très pesantes, les charges d’entretien 管理費sont plus conséquentes qu’en France et il y a en outre, des charges pour travaux 修繕積立金qui sont mises en place de façon mensuelle selon des plans de travaux lourds sur 10 ou 15 ans (la plupart de ces travaux n’étant pas effectués en France par ailleurs). Qui plus est, le bâti perdant inéluctablement sa valeur avec le temps (voir article précédent), malgré tous les frais d’entretien qu’il vous coûte, vous perdez de l’argent chaque année, et surtout, vous ne possédez qu’une infime partie de la seule chose qui conserve sa valeur hors spéculation, le foncier (quand vous avez un 60m² dans une tour de surface de 15 000m² sur un terrain de, disons, 3750 m², vous n’avez que 15m² de terrain).

Ne vous laissez donc pas tenter par ces appartements anciens à 70 000 ou 80 000 euros en proche banlieue de Tokyo, c’est un attrape-couillon ! Par ce ce que même avec des taux de rendement de 10% brut, ce qu’on trouve assez souvent, vous n’arriverez jamais à rentrer dans vos frais car le prix de vente sera certainement inférieur (hors inflation) à votre prix d’achat et, de toute évidence, un bien de 30 ans acheter maintenant, amorti en 15 ans et revendu à 45 ans d’existence n’aura que la valeur du terrain sauf si vous avez fait des travaux lourds entre temps, qui vous auront alors fait passer votre taux de rendement dans le négatif.

Au Japon, si vous voulez absolument acheter et 1) évitez les frais inutiles (charges très lourdes) 2) évitez les problèmes de copropriété (ceux que l’on rencontre en France mais aussi ceux spécifiques au Japon, genre le coup de la destruction-reconstruction de l’immeuble) et 3) maintenir la valeur de votre bien…Evitez les appartements, investissez dans du terrain « pur » (pas du terrain tantiémisé, ça c’est du terrain coupé, de la merde, un peu comme du foin mélangé à de la bonne herbe !) donc dans la maison individuelle. Si vous n’avez pas les moyens, faites comme moi, restez locataire, c’est nettement plus confortable et moins dangereux…

13 Réponses à “Une maison au Japon, un appart en France”

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  1. shinmanga dit :

    Je tiens à vous féliciter pour votre blog. Je lis beaucoup de blogs sur le Japon, et je dois avouer que même si le votre est assez récent, on y trouve déjà des informations très intéressantes et peu communes (en tout cas sur les derniers post que j’ai pu lire notamment sur l’immobilier, le temps partiel au japon etc..). Je ferais clairement parti de vos fidèles lecteurs! Bon courage pour la suite

  2. tokyomonamour dit :

    Venant de quelqu’un tenant un blog aussi foisonnant en infos et riches de points de vue, je ne peux qu’accueillir vos encouragements avec humilité, et espérer que les articles suivants vous donneront également plaisir à lire.

  3. Shinmanga dit :

    Un grand merci pour vos compliments. mes billets manquent souvent de précision, et surtout il me manque un élément essentiel par rapport à de nombreux blogs comme le votre, je n’habite pas au japon! Mais bon, je fais de mon mieux pour parler de ma passion!

  4. Yves C. dit :

    Bravo, excellent article.

  5. capray dit :

    Un bon article dans un blog bien sympathique et bien écrit.

    Mais, on peut se poser une question fondamentale : en résidant au Japon, faut il acheter ou pas ?

    bonne continuation !

  6. tokyomonamour dit :

    On ne devient pas riche en étant propriétaire. On est riche, donc on peut devenir propriétaire.
    La propriété engage, au niveau fiscal, au niveau de la responsabilité civile… C’est lourd, il faut être capable d’assumer, sinon on risque de se retrouver au tribunal avec son bien mis aux enchères et un prêt a payer derrière en plus d’un loyer.

    la question est donc: celui qui réside au Japon et qui se pose la question d’acheter un bien immobilier est-il riche ou pas?
    Gagne-t-il 200 000 yens mensuels, avec un apport de 1 000 000 yens et une obligation de prêt de 35 ans? Ou gagne-t-il 500 000 mensuels, avec un apport de 10 000 000 yens et un prêt de seulement 15 ans? Doit-il s’endetter à 35% ou a 20% seulement? A-t-il suffisamment d’épargne pour assumer des réparations en cas de séisme? Ou de changement de normes?

    Répondez à ces questions et vous aurez votre réponse.

  7. Tomakun dit :

    Merci beaucoup pour ce billet très informatif, je vis justement au Japon et ces infos sont très précieuses !

  8. tokyomonamour dit :

    Bonjour et bienvenue. Heureux que ces informations te soient utiles.

  9. diagnostic immobilier dit :

    Merci pour ces infos intéressantes. Dans le cadre de ma recherche pour un achat immobilier je pense que cela me sera utile.

  10. tokyomonamour dit :

    Toujours content de rendre service.
    Du Maroc au Japon? Ca fait de la distance mais je te souhaite bon courage dans tes recherches.

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