Immobilier et perception culturelle

Posté par tokyomonamour le 22 juillet 2010

L’immobilier… L’immobilier ! Que n’entend-on pas sur le sujet ?! La pierre chez les français, la brique chez les belges, le real estate chez les yankees préférant les expressions claires aux métaphores erronées (le béton étant désormais bien plus représentatif de l’immobilier que le granit ou la terre cuite…), tout y passe. Tant au niveau de l’immobilier comme bien d’investissement ou de consommation, que comme valeur sociale ou artistique lorsqu’on le mêle à l’architecture… Les rapports entre hommes et « immeubles » sont révélateurs de toutes les valeurs culturelles d’une société et de la philosophie de vie d’un individu.

Outre les clichés classiques du propriétaire, sédentaire, familial, respectant l’ordre et la communauté, et du locataire, nomade, individuel, ne s’intégrant pas vraiment là où il vit (je mets de côté ceux qui n’ont pas le choix financier, dans un sens comme dans l’autre), on trouve un tas de révélateurs culturels dans l’approche générale face à l’immobilier, et au logement en particulier.

Je commence ici une petite série d’articles sur l’immobilier et le logement au Japon en commençant par la plus grosse différence culturelle entre français (mais aussi européens de façon générale) et japonais sur ce point, à savoir:

La perception de la durée de vie du bâti.

En France, l’immobilier est un bien durable. Durée de vie envisagée : plusieurs siècles. Pas de durée de vie légale. Pas de destruction volontaire sauf en cas d’extrême nécessité (« Ha merde, on a construit en zone inondable ! » ou bien, « Ces cités de 10 000 unités d’habitations sans commerces ni espaces verts, c’était pas une très bonne idée en fait… »).
Au Japon, l’immobilier est un bien de consommation. La durée de vie légale envisagée sur laquelle se base le taux d’amortissement fiscal est de 25 ans pour un immeuble en bois, 38 ans pour un immeuble en briques ou pierres, entre 19 et 34 ans pour une structure métallique et 47 ans pour un immeuble en béton. Du coup, que font de nombreux propriétaires d’immeubles japonais ? Ils détruisent l’immeuble en place une fois sa durée de vie légale terminée et en reconstruisent un autre derrière pour bénéficier de réductions d’impôts et de la possession d’un bien neuf.

La construction immobilière au Japon suit, de manière générale même si les choses changent doucement (ça coute cher de faire reconstruire une fois par génération et le Japon est en train de se paupériser) des cycles courts de destruction et de reconstruction, tant au niveau des bâtiments commerciaux que des bâtiments d’habitation. Plusieurs raisons culturelles et économiques à cela : La plus importante tour d’abord, celle de qui tout découle, la géographie.

3 facteurs jouent de tout leur poids:

Matériaux traditionnellement disponible au japon pour la construction : le bois (putrescible et sensible aux incendies)
Conditions climatiques : été très humides, hivers très froids (le bois se prend des chocs thermiques de grosse amplitude tous les ans)
Désastres naturels : tremblements de terre, inondations, tsunamis (chaque génération connait au moins une catastrophe nationale)

La combinaison de ces facteurs géographiques n’encouragent pas, vous l’aurez compris, la durabilité du bâti.
A cela s’ajoute des facteurs religieux et culturels, le Shinto est un shamanisme primitif encourageant les cycles et la pureté sans cesse renouvelée (le sanctuaire d’Ise, le plus important au Japon puisqu’il est censée abritée la maman divine de l’actuel empereur, Mme Amaterasu Omikami, est ainsi détruit et reconstruit tous les 20 ans), et des facteurs économiques plus récents : soutenir le secteur du bâtiment et de la construction, l’un des plus important du pays par la mise en place de seuils fiscaux de durée de vie notamment.

Cette différence de perception de la durée de vie envisagée d’un bâtiment est source de nombreuses incompréhensions. Le bâtiment étant un bien de consommation, comme une voiture, il perd de la valeur avec le temps. Seul le foncier garde sa véritable valeur. Il peut donc arriver qu’un terrain sur lequel se trouve une bâtisse vieille de 50 ans, encore habitable mais sûrement pas aux critères actuels, ait moins de valeur qu’un terrain nu, puisqu’il faudra détruire la bâtisse pour pouvoir en construire une autre et que cela engendrera des frais ! Le bâtiment peut donc clairement être un fardeau par rapport au foncier… Un retournement de pensée assez surprenant non ?

« La pierre, c’est du solide ! »… Mouais… Peut-être sur les terres de France, mais surement pas de ce côté-ci du monde.

2 Réponses à “Immobilier et perception culturelle”

  1. AP dit :

    Il est intéressant de constater qu’avec la récente prise de conscience envers le développement durable, l’approche japonaise offre à réfléchir. Si un propriétaire construit en prenant en compte la déconstruction de son immeuble, il peut optimiser l’emploi de ressources recyclables, voire réutilisables et intégrer le cout de la déconstruction dans son plan d’investissement pour le minimiser. Les immeubles sont plus efficients, économiques,
    je laisse le soin aux promoteurs hexagonaux de murir cette pensée…

  2. tokyomonamour dit :

    Merci pour ce commentaire très pointu.
    Il serait effectivement pertinent, du point de vue environnemental comme de celui de la gestion des coûts, de prévoir la déconstruction et le recyclage du bâti.
    Cependant ce système, pour être mis en place à grande échelle, requiert un programme préétabli auquel il faut se tenir. Il demande également une infrastructure économique et sociale pour effectuer le suivi, 15 ou 20 ans plus tard, des déconstructions. Il s’agit donc d’un système qui pourrait être appliqué dans l’immobilier d’entreprise et l’immobilier industriel mais difficilement pour celui des particuliers.
    En outre, et pour que le système soit réellement efficace, il faudrait un autorité « urbanistique » qui puisse contraindre les récalcitrants en cas de non respect du plan d’origine. Quid du droit de propriété? Je vous recommande cher ami, si ce n’est déjà fait, la lecture des « caves of steel » d’Asimoz. Dans de telles cités, une planification efficace seraient possible, mais au détriment d’une certaine liberté…

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