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Une maison au Japon, un appart en France

Posté par tokyomonamour le 30 juillet 2010

Acheter, pour vivre ou pour investir qu’importe, est un acte lourd. Mieux vaut donc ne pas se tromper dans ses calculs et peser soigneusement le pour et le contre avant de se lancer, surtout si vous achetez en pays étranger. Outre les lois et les règlements locaux, il vous faudra comprendre les mécanismes de pensée plus profond qui régissent l’immobilier dans le pays en question. C’est valable au Japon, comme ailleurs. Pour évitez les impairs, un peu de recherche s’impose donc…

Si vous négligez cet aspect, vous pourriez par exemple, acheter un appartement « semi-récent » (années 50-70) à Tokyo en 2010, à bon prix, et vous retrouver en 2012 devant une décision (prise légalement au 4 /5ème des voix, donc sans vous) de l’assemblée générale des copropriétaires ordonnant la destruction de l’immeuble puis, sa reconstruction, le tout aux frais des copropriétaires, vous compris ! Pourquoi ? Par ce qu’un immeuble vieux de 50 ans, c’est plus aux normes, c’est moches, c’est pas pratique, ou que sais-je d’autres… Et que le concept de destruction-reconstruction est bien établi dans les mentalités et dans les lois sur l’immobilier.
L’autre jour mon collègue me disait encore, « et si je faisais reconstruire ma maison ? », « pourquoi », lui demandais-je curieux, « par ce qu’elle est vieille et que j’aimerai bien avoir ma maison à moi… ». Le bâti avait 27 ans à peine…

Bref, comprendre l’esprit du lieu ! La copropriété au Japon, c’est dangereux financièrement et c’est lourd au niveau des relations humaines : les relations de voisinage entre propriétaires sont très pesantes, les charges d’entretien 管理費sont plus conséquentes qu’en France et il y a en outre, des charges pour travaux 修繕積立金qui sont mises en place de façon mensuelle selon des plans de travaux lourds sur 10 ou 15 ans (la plupart de ces travaux n’étant pas effectués en France par ailleurs). Qui plus est, le bâti perdant inéluctablement sa valeur avec le temps (voir article précédent), malgré tous les frais d’entretien qu’il vous coûte, vous perdez de l’argent chaque année, et surtout, vous ne possédez qu’une infime partie de la seule chose qui conserve sa valeur hors spéculation, le foncier (quand vous avez un 60m² dans une tour de surface de 15 000m² sur un terrain de, disons, 3750 m², vous n’avez que 15m² de terrain).

Ne vous laissez donc pas tenter par ces appartements anciens à 70 000 ou 80 000 euros en proche banlieue de Tokyo, c’est un attrape-couillon ! Par ce ce que même avec des taux de rendement de 10% brut, ce qu’on trouve assez souvent, vous n’arriverez jamais à rentrer dans vos frais car le prix de vente sera certainement inférieur (hors inflation) à votre prix d’achat et, de toute évidence, un bien de 30 ans acheter maintenant, amorti en 15 ans et revendu à 45 ans d’existence n’aura que la valeur du terrain sauf si vous avez fait des travaux lourds entre temps, qui vous auront alors fait passer votre taux de rendement dans le négatif.

Au Japon, si vous voulez absolument acheter et 1) évitez les frais inutiles (charges très lourdes) 2) évitez les problèmes de copropriété (ceux que l’on rencontre en France mais aussi ceux spécifiques au Japon, genre le coup de la destruction-reconstruction de l’immeuble) et 3) maintenir la valeur de votre bien…Evitez les appartements, investissez dans du terrain « pur » (pas du terrain tantiémisé, ça c’est du terrain coupé, de la merde, un peu comme du foin mélangé à de la bonne herbe !) donc dans la maison individuelle. Si vous n’avez pas les moyens, faites comme moi, restez locataire, c’est nettement plus confortable et moins dangereux…

Publié dans Immobilier au Japon | 13 Commentaires »

Immobilier et perception culturelle

Posté par tokyomonamour le 22 juillet 2010

L’immobilier… L’immobilier ! Que n’entend-on pas sur le sujet ?! La pierre chez les français, la brique chez les belges, le real estate chez les yankees préférant les expressions claires aux métaphores erronées (le béton étant désormais bien plus représentatif de l’immobilier que le granit ou la terre cuite…), tout y passe. Tant au niveau de l’immobilier comme bien d’investissement ou de consommation, que comme valeur sociale ou artistique lorsqu’on le mêle à l’architecture… Les rapports entre hommes et « immeubles » sont révélateurs de toutes les valeurs culturelles d’une société et de la philosophie de vie d’un individu.

Outre les clichés classiques du propriétaire, sédentaire, familial, respectant l’ordre et la communauté, et du locataire, nomade, individuel, ne s’intégrant pas vraiment là où il vit (je mets de côté ceux qui n’ont pas le choix financier, dans un sens comme dans l’autre), on trouve un tas de révélateurs culturels dans l’approche générale face à l’immobilier, et au logement en particulier.

Je commence ici une petite série d’articles sur l’immobilier et le logement au Japon en commençant par la plus grosse différence culturelle entre français (mais aussi européens de façon générale) et japonais sur ce point, à savoir:

La perception de la durée de vie du bâti.

En France, l’immobilier est un bien durable. Durée de vie envisagée : plusieurs siècles. Pas de durée de vie légale. Pas de destruction volontaire sauf en cas d’extrême nécessité (« Ha merde, on a construit en zone inondable ! » ou bien, « Ces cités de 10 000 unités d’habitations sans commerces ni espaces verts, c’était pas une très bonne idée en fait… »).
Au Japon, l’immobilier est un bien de consommation. La durée de vie légale envisagée sur laquelle se base le taux d’amortissement fiscal est de 25 ans pour un immeuble en bois, 38 ans pour un immeuble en briques ou pierres, entre 19 et 34 ans pour une structure métallique et 47 ans pour un immeuble en béton. Du coup, que font de nombreux propriétaires d’immeubles japonais ? Ils détruisent l’immeuble en place une fois sa durée de vie légale terminée et en reconstruisent un autre derrière pour bénéficier de réductions d’impôts et de la possession d’un bien neuf.

La construction immobilière au Japon suit, de manière générale même si les choses changent doucement (ça coute cher de faire reconstruire une fois par génération et le Japon est en train de se paupériser) des cycles courts de destruction et de reconstruction, tant au niveau des bâtiments commerciaux que des bâtiments d’habitation. Plusieurs raisons culturelles et économiques à cela : La plus importante tour d’abord, celle de qui tout découle, la géographie.

3 facteurs jouent de tout leur poids:

Matériaux traditionnellement disponible au japon pour la construction : le bois (putrescible et sensible aux incendies)
Conditions climatiques : été très humides, hivers très froids (le bois se prend des chocs thermiques de grosse amplitude tous les ans)
Désastres naturels : tremblements de terre, inondations, tsunamis (chaque génération connait au moins une catastrophe nationale)

La combinaison de ces facteurs géographiques n’encouragent pas, vous l’aurez compris, la durabilité du bâti.
A cela s’ajoute des facteurs religieux et culturels, le Shinto est un shamanisme primitif encourageant les cycles et la pureté sans cesse renouvelée (le sanctuaire d’Ise, le plus important au Japon puisqu’il est censée abritée la maman divine de l’actuel empereur, Mme Amaterasu Omikami, est ainsi détruit et reconstruit tous les 20 ans), et des facteurs économiques plus récents : soutenir le secteur du bâtiment et de la construction, l’un des plus important du pays par la mise en place de seuils fiscaux de durée de vie notamment.

Cette différence de perception de la durée de vie envisagée d’un bâtiment est source de nombreuses incompréhensions. Le bâtiment étant un bien de consommation, comme une voiture, il perd de la valeur avec le temps. Seul le foncier garde sa véritable valeur. Il peut donc arriver qu’un terrain sur lequel se trouve une bâtisse vieille de 50 ans, encore habitable mais sûrement pas aux critères actuels, ait moins de valeur qu’un terrain nu, puisqu’il faudra détruire la bâtisse pour pouvoir en construire une autre et que cela engendrera des frais ! Le bâtiment peut donc clairement être un fardeau par rapport au foncier… Un retournement de pensée assez surprenant non ?

« La pierre, c’est du solide ! »… Mouais… Peut-être sur les terres de France, mais surement pas de ce côté-ci du monde.

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Temps partiel et conservatisme social

Posté par tokyomonamour le 21 juillet 2010

Well, well, well…

Après négociations et discussions assez franches avec ma patronne (japonaise je le rappelle) sur l’ambiance dans la boite, la situation de trésorerie et mes envies de nouveaux horizons (l’architecture et l’urbanisme ! J’y reviendrai prochainement…), j’ai obtenu un passage à mi-temps à partir du mois prochain. Un 20 heures par semaine qui devrait me laisser le temps de… prendre mon temps notamment, mais aussi de reprendre des études et de redécouvrir un peu le monde.

J’annonce la nouvelle à ma femme quelques jours plus tard et elle prend la chose avec un sourire un peu forcé, certes, mais soutenant clairement mon choix au vu du récent stress professionnel auquel je réagissais de moins en moins bien, ce qui se répercutait bien évidemment sur notre vie de couple… Barre à tribord toute voile dehors ! Me dis-je alors…

Mais voilà que le week end dernier, alors que nous planifions notre voyage chez ses parents pour la fête traditionnelle du Obon (La Toussaint locale), elle me demande, un peu gênée, de ne pas parler de mon passage à temps partiel à ses parents. Raison : elle ne veut pas les inquiéter… Forcement, je le prends mal, genre, « t’as honte de ce que je fais, t’as honte de moi, pourquoi tu n’assumes pas ce que je suis, mes choix et mon style de vie ? »… J’avoue avoir été un peu insistant alors qu’elle ne pensait sûrement qu’à ménager sa maman un poil conservatrice, déjà passablement inquiète par le fait de voir sa fille se marier à un français risquant de l’emmener à l’autre bout du monde dans un futur proche. Mais que voulez-vous ? J’ai l’égo un peu sensible…

Tout ça pour dire que l’importance de la position professionnelle de l’individu dans la société nippone est sans commune mesure plus importante que chez nous, tant au niveau de la famille, comme je l’ai expérimenté, qu’au niveau des médias. Par exemple, de récentes inondations ont récemment fait 9 morts dans l’ouest du pays. La présentation des victimes commencent toujours par le métier de celle-ci. Kaisha-in no … M. Yamada, salarié en entreprise, décédé lors de l’inondation… Cette importance du métier dans la vie sociale était également prépondérante en France avant l’effondrement du plein emploi, dans les années 70, et l’est encore bien sûr dans de nombreux secteurs de la société, mais il a été considérablement tempéré par une population de chômeurs maintenue à plus 10% (de fait, 20% ou plus je suppose…) pendant maintenant près de 30 ans, soit une génération et demie déjà ! Les enfants de la crise ont appris, par la force des choses, à modérer les valeurs conservatrices, le travail, la famille, la patrie (qui sont de fait avec quelques variantes, les valeurs de base de tout pays en plein essor). Le Japon prend, pour le meilleur et pour le pire, le chemin de la France et des autres pays industrialisés : celui de la décadence, ce qui est inévitable. Toute chose atteignant un sommet doit en descendre à un moment ou à un autre. La décadence économique engendre une décadence des valeurs sociales et/ou morales : augmentation des divorces, de la criminalité etc.

Cependant, le Japon a su retarder son point de chute qui se situe dans son cas, dans les années 90, avec l’éclatement de la bulle immobilière. Coexistent donc diverses tendances opposées fortes : le conservatisme traditionnel, toujours prédominant mais de plus en plus faible et les modes de vie alternatifs, dont certains sont proches de ceux que l’on trouve en France, d’autres propres à la culture nippone. La situation actuelle est en fait assez proche de la France de la fin des années 70 et du début des années 80, sans les mouvements politiques ou idéalistes procommunistes (la jeunesse nippone n’est pas engagée).

Etant moi-même un enfant de la crise ayant appris à relativiser les valeurs sociales établies, je souhaite encourager ma femme à comprendre et à adopter ces visions alternatives du monde… Ce qui revient également à encourager indirectement la décadence économique et sociale du pays… Ce qui est bon pour l’individu ne l’est pas nécessairement pour le pays. L’inverse est également vrai. Mais bon, quitte à choisir…

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Le grand écart sécuritaire : Police Française, Police Japonaise

Posté par tokyomonamour le 20 juillet 2010

J’ai eu par le passé l’occasion de participer à des missions d’interprétariat pour le Service de Protection des Hautes Personnalités (SPHP), le service qui fournit gardes du corps et autres gorilles à nos élites politiques en voyage. Un ministre en vadrouille au Japon, un Premier Ministre qui vient en visite officielle ou le Président qui se rend à un sommet international est toujours précédé d’un groupe de « précurseurs » (j’aime bien cette appellation, ça a un petit côté SF) composé de membres de la sécurité rapproché de la personnalité chargé de faire les repérages préalables sur site, de s’assurer de l’organisation des cortèges ou du suivi de la délégation diplomatique.

Lors de ces missions, les « précurseurs » doivent nécessairement composer avec leurs homologues nippons, les SP (Security Police) de l’agence de la police, tant au niveau de la logistique que des opérations sur le terrain. Jamais, et je pèse mes mots, je n’ai vu pareil choc culturel ! Deux cultures de la sécurité complètement antagonistes, deux méthodes de travail, deux approches et deux interprétations complètement opposées d’une même problématique qui est pourtant toujours la même : comment assurer au mieux la sécurité rapprochée d’une personnalité d’importance nationale… Je ne vous surprendrai pas en vous disant que les choses se passent rarement bien entre tout ce joli monde même si, au final, la politesse nippone prend le pas et que tout se termine par un sourire approbateur mais embarassé…

Pour faire court, les français privilégient l’adaptation permanente, le système D, les modifications volontaires de plan pour éviter d’être prévisible. Autant de caractéristiques qu’ils ont acquis d’expérience pour s’adapter au bon vouloir de nos personnalités, pour la plupart capricieuses et refusant de suivre le plan préétabli je suppose. Ils se foutent généralement royalement des recommandations de leurs hôtes et tentent par tous les moyens de ruser le système à leur avantage. Bref, cette mentalité française qui consiste à jouer le système à son avantage (et parfois juste pour montrer qu’on est plus intelligent que ‘tous ces cons qui respectent les règles ») est également présente chez nos policiers. Ça laisse songeur…
Les japonais au contraire ne supportent pas les modifications intempestives, prévoient des plannings à la minute près (Le ministre sort à 14h12 et monte dans la voiture à 14h13… Une vraie mécanique suisse je vous dis !) et sont d’une efficacité redoutable quand ils travaillent entre eux… Pour eux, le système est sacré, les règles établis pour le bien général qui, en fin de compte, prévaut bel et bien sur la volonté individuelle… Mais ils sont complètement largués dès le premier événement imprévu et ont de graves difficultés à s’adapter aux méthodes de travail improvisées de leurs partenaires français. J’en ai déjà parlé dans d’autres articles, les systèmes en vigueur au Japon sont tellement complexes (et efficaces en général), qu’un changement est toujours considéré comme de la chirurgie lourde. Il faut beaucoup de temps et de réflexion avant de franchir le pas.

Ha ! Je rêve d’une police alliant organisation de groupe et flexibilité individuelle, rigueur de méthode et ouverture d’esprit, droiture morale et tolérance humaine… Utopie, utopie…

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De la bonne tenue d’un pays: inertie et leader charismatique

Posté par tokyomonamour le 7 juillet 2010

Ma femme me faisait la réflexion l’autre jour. « On a eu 5 premiers ministres en 4 ans, un changement de parti politique au pouvoir, une récession d’ampleur mondiale et pourtant, le pays continue de tourner comme si de rien n’était… » Business as usual, ajouterais-je, mais pas que… Car on touche là à une caractéristique fondamentale de la société nippone. L’absence de leader charismatique et l’incroyable capacité d’autogestion du système.

La précision de la mécanique sociale (mise en œuvre en amont des rouages du système : administration publique et société privées confondues) et l’attitude de l’individu face à ce qu’il perçoit être son devoir, notamment face au travail, mais à d’autres époques, face au fait de mourir pour sa nation, fait que le Japon a une force d’inertie considérable. Une fois le système mis en place, il dure… Même si le corps est décapité, même s’il n’y a plus de capitaine à la barre, le navire garde le cap.

C’est ce qui s’est passé durant la seconde guerre mondiale et c’est aussi ce qui a conduit aux bombes atomiques. Concernant celles-ci, outre les raisons extérieures, tant au niveau de l’establishment militaire américain (tester opérationnellement une nouvelle arme) qu’au niveau de la politique internationale (en montrer aux soviétiques et stopper leur avance trop rapide), c’est l’irrédentisme japonais, la non réponse aux appels à la reddition et l’inertie mortifère du système de l’époque qui à causé, j’en suis convaincu, l’holocauste atomique. De même, l’inertie du système aura sans doute causé la seconde bombe nucléaire sur Nagasaki, qui aurait pu être évitée par une reddition rapide, effet d’une décision forte d’un leader qui n’existait pas. La dilution de la responsabilité… Voilà quelle fut le véritable problème nippon en 45… C’est aussi paradoxalement cette même dilution qui maintient le pays à flot maintenant.

Le cap initial compte énormément dans l’archipel. Si celui-ci est bien établi, le pays peut rester sur la « bonne voie » pendant des décennies, voire des siècles, comme cela s’est passé à l’époque d’Edo. 250 ans de paix accompagnés d’un développement économique et culturel très important. C’est Ieyasu qui s’était alors appliqué à jouer du compas…
Fin du 19ème siècle, le cap est mis sur le colonialisme et le développement externe. L’empereur Meiji mais aussi Fukuzawa Yukichi et d’autres personnalités de l’époque se collent à la barre. Ca a marché un temps, mais les japonais n’ont pas su changer de cap au moment ou il l’aurait fallu. Le navire s’échoue en 1945 sur rives de la puissance américaine.

Après guerre, le cap est décidé par Yoshida : on se colle aux Etats-Unis et on se développe selon leur méthode et sous leur protection… Cette année, le nouveau gouvernement démocrate a tenté un changement de cap, historique!!! Il a tenté de s’éloigner des USA en leur demandant de dégager quelques unes de leurs bases de marines hors du pays… Ha !Ha ! Comment cet énergumène de Hatoyama, dont la femme clame qu’elle parle avec des pilotes d’OVNI pourrait être le leader charismatique nippon qui va indiquer le nouveau cap du pays pour… si ça se trouve, le siècle avenir!!!
Pourtant et considérant l’évolution historique des choses, il est évident que le Japon est à un tournant, mais il est aussi évident que l’inertie du système l’empêche d’amorcer le virage au timing adéquat. Quand donc apparaitra le prochain pilote de l’archipel ? Personne ne le sait… Le système doit peut-être pourri jusqu’à l’os pour que le personnage historique attendu apparaisse… En attendant, le Japon suit son petit bonhomme de chemin, sur une voie qui n’est plus la bonne, mais qui n’est pas non plus la pire (celui du développement économique pacifique aux côté des USA) et il s’autogère…

J’aimerai parfois que la France prenne modèle, la France ou rien ne fonctionne sans leader fort, sans patron charismatique… La France de Napoléon et de De Gaulle…
M’enfin ! Chaque culture à des atouts et des inconvénients. A chacun de faire son melting pot (syncrétisme ?) et d’en prendre le meilleur !

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