Unbreakable

Mais qui finira par avoir la peau de l’économie nippone?

1) L’éclatement de la plus gigantesque bulle immobilière du siècle dernier (1989, c’est l’époque où le PIB Californien valait à peine les quelques hectares de terrain du palais impérial de Tokyo!)?

2) 20 ans de déflation?

3) Une bourse divisée par 4 en une génération (40 000 points en 1989/ 8700 au jour d’aujourd’hui)?

4) Un séisme de magnitude 9 qui ravage tout le nord du pays, 20 000 morts et une facture de reconstruction de 20 mille milliards de yen ?

5) Une catastrophe nucléaire Tchernobylienne causant le déplacement de 150 000 personnes et une contamination alimentaire à l’échelle du pays?

6) Un choc Lehman?

7) Deux chocs Lehman, saupoudré d’un zest de sauce grecque?

8 )Un yen au plus haut de l’après guerre alors que la croissance du pays reste toujours tirée par les exportations?

9) Une probable implosion de la première zone économique du monde?

Vous avez répondu « oui » à l’une de ces questions? Perdu! Et inutile de retourner lire vos classique d’économie pour découvrir le pourquoi, du comment, c’est impossible! Comme Bruce (ici dans sa dernière pub nippone façon « Lost in translation ») dans le film eponyme, l’économie japonaise est… incassable.

Et c’est pareil dans le secteur immobilier!

Après 3 mois catastrophiques et des chiffres d’affaire divisés par 3 ou 4, figurez-vous que mon département à réussit à atteindre ses objectifs de vente en redressant la barre sur les mois de juillet, août et septembre. God damn it!!! On ne sait toujours pas quand la prochaine réplique sérieuse pointera son nez, ni quelle est la gravité exacte des hot spots à Tokyo, ni quelles seront les conséquences de la paupérisation et du vieillissement de la population, sans parler de la dette publique! Et pourtant la vieille bique nippone de la consommation résiste à tout.

Certes, la dimension du marché intérieur, l’épargne des ménages, la richesse accumulée depuis un demi-siècle… Autant de facteurs matériels qui doivent être pris en compte. Mais comme toujours, ils ne sont pas déterminants. Car si le support d’une économie, c’est l’infrastructure matérielle, le support de l’infrastructure elle-même, ce sont les hommes, en l’occurence pour le cas qui nous importe, les japonais. Et les bougres bossent, crénom de nom!

L’économie nippone qui tient la route dans la tourmente? Une situation qui ne m’étonne plus. La raison n’est pas à rechercher dans mes livres d’économie, elle est à chercher dans les livres détaillant la science des organisations et le fonctionnement des masses humaines.

Le Japon est un pays dont la société n’est ni tournée vers la recherche de l’optimisation économique ni vers la recherche du bonheur: elle est fondamentalement tournée vers la gestion de crise.

Et c’est en temps de crise, comme maintenant, que la société nippone montre toute sa force. Comme une armée, dont toutes les divisions doivent continuer de fonctionner en temps de guerre, la société nippone est faite pour continuer à assurer toutes les fonctions de base, qu’elle que soit le type de crise: financière, militaire, énergétique ou nucléaire.

Un type de société qui requiert une éducation finement étudiée et un fort conditionnement de ses membres: ardeur au travail, solidarité face au danger, discipline à toute épreuve et esprit de groupe sans faille. Le salary man, c’est le hussard des tranchées, la piétaille que l’on envoie au front pour sauver la patrie, et qui, généralement, obéit sans sourciller.

Ah! Que ne donneraient pas les gouvernants européens pour avoir un tel peuple sous leur direction!? Un peuple qui accepte la rigueur, la baisse des salaires, la fin de l’emploi à vie, un peuple qui ne cause ni émeute, ni jacqueries ni fronde sociales! Vous l’aurez compris, les japonais sont un peu les allemands de l’Asie, sauf qu’ils ont eu la sagesse de ne pas se coltiner  les Philippines ou le Vietnam dans une sphère de coprospérité asiatique qu’ils auraient, de toute façon, été incapables de gérer par manque de flexibilité culturelle… Un peu comme les allemands je vous dis!

Ce qui est bon pour le pays n’est cependant pas nécessairement bon pour les individus. Un paradoxe que les nationalistes de tout poil n’ont pas toujours la clairvoyance de remarquer.

Par ce que si le Japon résiste à tout, les japonais de base eux, s’enfoncent dans un obscurantisme culturel et intellectuel malheureusement de plus en plus prégnant, dont la condescendance marquée envers leurs voisins asiatiques n’est que la manifestation la plus voyante. Faire des affaires avec les chinois, apprendre éventuellement leur langue, oui, mais essayer d’en faire des partenaires, ça non! Partenariat signifie confiance, et c’est clairement le facteur manquant de l’équation. Je le vois tous les jours dans mon travail.

Il existe néanmoins des contre exemples, car une fracture culturelle est en train de diviser le Japon: des entreprises et des individus globalisés, j’entends par là aptes à comprendre les subtilités des autres cultures et à nouer des relations sincères avec leurs représentants, et un Japon replié sur lui-même, composé d’une horde de veaux (une similitude avec notre bonne France peut-être) passifs et satisfaits de leur sort.

Un système de gestion de crise est un système stressant, qui met ses membres sous pression permanente, au travail, dans la famille, sous le regard des autres. Bien pour lutter contre les catastrophes de toutes sortes mais pas toujours idéal pour l’épanouissement des Hommes.

Manœuvrer sa barque dans cet océan de contradictions n’est pas toujours de tout repos, mais une chose est sûre: c’est un défi passionnant à relever.

Merii kurisumasu!

Fukushima et immobilier: La prime de risque radioactivité

La semaine suivant le 11/3, lorsque j’ai commencé à récupérer suffisamment de sang froid pour regarder en face le futur du marché immobilier nippon, je me suis dit que les valeurs foncières des biens du département de Fukushima allaient dégringoler, et que le marché de la location allait plonger du nez suite à un fort exode de la population.

J’avais raison et tort. D’abord, oui, les prix immobilier ont fortement baisser car les acheteurs hors département sont désormais inexistants. Mais non, les loyers ne se sont pas effondrés car l’exode attendu n’a pas eu lieu.

Pourquoi? Par ce que le marché locatif est soumis à la géographie et aux facteurs socio-économiques des populations locales. Seules les « élites » économiques sont réellement libérées de cette contrainte imposée par l’espace, notamment grâce à l’utilisation d’internet et à la forte valeur ajoutée de leurs compétences sur le marché du travail leur permettant de changer de métier rapidement et de faire valoir leur mobilité.

Mais Fukushima n’est pas un département d’élites économiques, loin de là. La force de travail locale est enracinée dans l’espace: usines, terrains agricoles, écoles et autres services publics… Autant de fonctions fixées au lieu. Quitter la région signifie donc pour tous ces travailleurs, abandonner leur source de revenu sans espoirs d’en retrouver une facilement ailleurs. Les gens ont donc tendance à rester dans leur « zone traditionnelle de vie » car ils n’ont pas vraiment d’autres choix et ce, malgré le fort risque sanitaire causé par les dépôts de substances radioactives dans toute la région.

Le marché locatif des villes comme Koriyama ou Fukushima, qui connaissait de forts taux de vacance depuis plusieurs années, tant dans l’immobilier résidentiel que dans celui de bureaux, ne s’est donc jamais aussi bien porté depuis l’éclatement de la bulle de 1990!
En effet, des dizaines de milliers de personnes déplacées et un programme de reconstruction de logements qui trainent en longueur grâce au gouvernement le plus incompétent depuis 1994 et la première expérience socialiste japonaise, entraînent mécaniquement une hausse de la demande pour du locatif privé dans les zones de vie proches des lieux d’évacuation, que ces déplacements soient liés aux dégâts du tsunami ou à la quarantaine radioactive.

Pour mémoire…

5 mois après la catastrophe, certains propriétaires bailleurs profitent de l’occasion pour essayer de revendre des immeubles de rapport avec un faible taux de vacance pour maximiser leur profit. Alors… A quel taux de rendement un bien tournant presque à plein dans le centre de la ville de Fukushima, à 60 km de la centrale du même nom, trouve-t-il preneur?

En comparant le taux de rendement avant et après la catastrophe nucléaire, on peut voir à combien le marché (les investisseurs potentiels) estime la prime de risque radioactivité.

Exemple concret d’un immeuble de rapport récent en centre ville de Fukushima City, ayant bien résisté aux secousses : Taux de vacance de 5% environ (ayant fait un bond dans les mois suivants le séisme) et taux de rendement de 10% brut. Il s’agit d’un taux de rapport régional assez courant dans la zone compte tenu du bon emplacement du bien (très près de la gare Shinkansen).

Résultat des courses: Après 2 mois sur le marché, la meilleure offre demandait un rendement minimum de 16%. La prime de risque engendrée par le risque nucléaire lié à la centrale, tel qu’elle s’exprime à travers le marché, est donc de 1,6 fois le taux demandé par celui-ci avant l’incident.

Comment évaluer la prime de risque placée sur l’immobilier en cas de sinistre durable? Accident nucléaire, guerre, troubles civils, pollutions… Impossible de le savoir avant de tester le marché et sa fameuse main invisible! Pour le moment, nous sommes à un facteur multiplicateur de 1,6, ce qui me semble personnellement très insuffisant au vu des risques futurs (nouvelle hausse de la vacance, aggravation de la situation, nouveau séisme etc.). Mais après tout, qui suis-je pour juger? Le Dieu marché a parlé.

Die Hard

Whaaaaa… Le temps passe si vite quand on bosse 12 heures par jour.
3 mois que je n’avais pas pris le clavier et entre temps, beaucoup d’évolutions.

L’apocalypse économique n’a finalement pas eu lieu. L’économie nippone s’asphyxie lentement, une mort lente entrecoupée de soubresauts violents, mais tel un John McClane criblé de plombs et crachant ses poumons tout en jouant du poing contre un Simon Gruber énervé, elle ne meurt pas. Et le marché immobilier, support indispensable de toute activité, non plus. Il souffre, il gueule, il se débat sous les baisses de prix, les demandes de normes parasismiques plus élevées, les centres logistiques abandonnés et les loyers de bureaux en dégringolade… Mais il ne meurt pas.

Le Japon a accumulé une telle richesse après guerre, et a su mettre en place une telle diversité d’activités économiques, tant dans le secteur industriel que dans celui des services, que son « trésor de guerre » mettra bien une ou deux générations avant de disparaître, siphonné par la baisse de la population, les services sociaux aux personnes âgées, le manque d’ouverture culturelle, les coûts phénoménaux engendrés par le seisme et surtout, les conséquences à long terme de Fukushima, au niveau de la santé publique mais surtout de la politique énergétique.

Mais pour l’instant, toutes les entreprises du secteur immobilier ne pensent qu’à une chose: survivre.
Le trou d’air dans les chiffres d’affaire des mois de mars et d’avril a causé une prise de conscience déjà en gestation depuis plusieurs années mais qui s’est brutalement renforcée avec la crise. Au Japon, point de salut. Les Oote japonaises tentent par tous les moyens d’attirer les capitaux étrangers sur le marché japonais (inbound strategy) ou au contraire, de profiter de la croissance des marchés étrangers à travers des M&A ou des ventures en Chine et ailleurs (outbound strategy).

Mais voilà… Les investisseurs ne se bousculent pas au portillon pour placer leur argent dans un marché foncier nippon avec, certes des revenus conséquents (on trouve des biens à 9 ou 10% de rendement brut à Tokyo dans les arrondissements périphériques) et des taux de prêt très bas, mais des risques de vacance importants et aucun gain de capital à espérer… Quant aux stratégies de développement extérieur; Mitsubishi et Mitsui s’y sont déjà essayé en Chine et s’en mordent les doigts en cherchant comment expliquer à leurs actionnaires pourquoi leur projet de promotion immobilière a été stoppé par ce que le gouvernement de RPC a brutalement décidé de changer les règles du jeu (pas facile de gagner de l’argent au pays des coco capitalistes).

Tokyo reste toujours l’un des marchés immobiliers les plus actifs de la planète mais clairement, le nombre de transactions est sur une tendance baissière de long terme, et alors que la plupart des sièges des multinationales se relocalisent à HK et Singapoure, les clients à valeur ajoutée se font de plus en plus rares.

Je comprends maintenant pourquoi le Japon a raté le coche. Dans les années 90, Tokyo aurait pu devenir le centre globalisé de l’Asie, mais il s’est vu ravir la place par les chinese cities du sud. Pourquoi? Sur les 250 collègues travaillant dans mon département, il n’y en a pas 10 qui baragouinent l’anglais et pas plus de 3 qui le parlent correctement.

La langue n’est pas une connaissance nécessaire en soi pour développer sa curiosité intellectuelle ou son ouverture d’esprit. Mais c’est un outil qui multiplie les sources d’informations et les opportunités. La plupart des entreprises du secteur immobilier japonaises se sont elles mêmes coupées du monde en se tournant uniquement vers le marché domestique depuis plus d’un demi siècle. Et maintenant qu’elles ont besoin de l’argent frais des économies émergentes, elles sont bien dépourvues en ressources humaines compétentes pour gérer des deals avec des clients qui ont d’autres standards que ceux appliqués dans l’archipel.

Ce nouveau job est décidément riche d’enseignements.
Positifs: découvrir le fonctionnement du marché immobilier au niveau de professionnels, fonds, banques et sociétés de gestion d’actifs.
Négatifs: de grandes déceptions devant le fonctionnement internes des grandes sociétés japonaises. Rien n’a changé depuis les années 80, Black rain et Mr Baseball…

Le nippocentrisme aussi, « dies hard ». Mais c’est aussi pour ça qu’on aime le Japon je suppose…

Morning Quake

Des séismes de 3 ou 4 quasi quotidiens, c’est rarement bon pour les structures et les fondations des immeubles.
Si les bâtiments de moins de 30 ans, construits après les nouvelles normes parasismiques de 1982 semblent plutôt bien résister, il n’en va pas de même pour les autres.

Normal me direz-vous, mais si les gens concernés par la question, comme je le suis, font attention à la date de construction de l’immeuble dans lequel ils vivent (la norme parasismique avait constitué l’un de mes critères de choix lors de ma recherche d’appartement locatif, et je ne le regrette pas puique mon immeuble en béton armé datant de 1984 en haut d’une colline a parfaitement résisté au premier seisme et aux répliques suivantes), force est de constater que la plupart des gens s’en foutent et je dirais même plus! La forte décote existant sur l’immobilier ancien avait contribué à en faire l’un des points centraux de la politique de « recyclage » (visant à doubler les transactions dans l’ancien d’ici 2020) pronée par le gouvernement PDJ depuis 2010. Or, cette politique ne s’accompagnait pas nécessairement d’une remise aux normes. Cependant, le risque sismique est désormais dans tous les esprits, et ce critère va devenir déterminant dans l’achat de biens anciens. Tous les immeubles des années 60 et 70 vont subir une très forte décote sauf travaux parasismiques effectués.

De même, les risques de glissements de terrain vont être reconsidérés à la hausse. Pareil pour les terrains poldérisés qui ont été victimes des phénomènes de liquéfaction (voyez donc ces vidéos mises en ligne par le gars d’Edogawa). Les « risques » naturels, clairement sous évalués jusqu’à maintenant, vont prendre un coup de balancier dans l’autre sens et nous verrons probablement une surévaluation du risque dans le marché.

Une autre victime de ce changement de conscience sera probablement l’engouement pour les tours de grande hauteurs, principalement construites sur les terrains gagnées sur la baie, dans les arrondissements de Shinagawa, Chuo ou Koto. Non seulement le risque de liquéfaction sera pris en compte mais les conséquences secondaires d’éventuels futurs séismes, notamment le risque de coupure d’électricité (bon nombre de personnes agées ayant achetés au 20ème ou au 25ème étages de tours se sont retrouvés fort dépourvus lorsque TEPCO a coupé la grille électrique de leur quartier…) va en arréter plus d’un (Remerciement à Clarence pour le lien).

Bref, grandes mutations en perspective… Il faudra quelques mois pour voir lesquelles de ces nouvelles tendances vont s’enraciner mais une chose est sûre: Ces « morning quake » à répétion, comme aime à les appeler un de mes amis, vont changer la vie de beaucoup de gens, notammment de ceux travaillant dans l’immobilier, moi le premier…

Visite guidée à Fukushima

Aujourd’hui je vous propose le site en ligne de TEPCO sur la centrale de Fukushima, toujours en activité!!! Avec des gens heureux, des surfers au large des côtes et une musique de bisounours en fond… ICI.

Et la visite il y a une semaine du journaliste Jimbo, dont le site, vidéonews.com, propose régulièrement des analyses pertinentes et up to date de la situation… Un bien joli contraste…